수원지방법원 2025타경52866. 경기도 광주시 역동의 갤러리아플라자 2층 202호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 강석철이며, 2023년 8월 31일 소유권을 취득한 날 중구농업협동조합의 채권최고액 4,380,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 다수의 가압류와 회생·파산 관련 등기가 이어졌고, 중구농업협동조합이 신청한 임의경매가 진행 중입니다.
이 물건의 특징은 개별 호실 감정가보다 훨씬 큰 채권최고액과 복잡한 채무관계입니다. 다만 근저당 채권최고액 4,380,000,000원은 공동담보가 설정된 채권최고액으로, 이를 202호에만 귀속되는 실제 채무액으로 보아서는 안 됩니다. 공동담보의 범위와 다른 담보물의 처분·배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52866 (임의경매) |
|---|---|
| 등기·경매 관할 | 수원지방법원 성남지원 광주등기소 / 수원지방법원 성남지원 경매개시결정 |
| 소재지 | 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 역동로 5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(공부상 근린생활시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 11층 |
| 소유자 | 강석철 (2023.08.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 776,000,000원 / 776,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중구농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 4,215,469,116원 |
| 근저당 채권최고액 | 4,380,000,000원 · 공동담보목록 제2023-1190호 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 발급일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 절차상 확인은 별개
핵심 말소기준은 2023.08.31 접수된 을구 1번 중구농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후 설정된 오릭스캐피탈코리아, 최윤진·서현정, 신용보증기금, 삼성카드, 서울보증보험의 가압류, 광주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송충섭 현황조사 확인 |
2023.12.20 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 확인 필요 확정일자·배당요구 미상 |
후순위 산정 인수액 0원 · 임대차 확인 필요 |
현황조사에서 확인된 점유자는 송충섭 1명입니다. 전입신고일이 2023.12.20로 말소기준권리 설정일인 2023.08.31보다 늦어, 주어진 권리분석에서는 선순위 대항력이 없는 후순위 점유자로 분류됩니다. 다만 보증금, 월차임, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 임대차관계는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 776,000,000원, 시세 검증이 우선
현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 776,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다. 하지만 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최신 실거래, 최근 12개월 평균, 임대수익 자료가 확인되지 않아 이 가격이 시장가보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 776,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 776,000,000원 (100%) |
| 1회 유찰 시 | 620,800,000원 (80%) |
| 2회 유찰 시 | 496,640,000원 (64%) |
| 동일·유사 근린시설 시세 | 추가 확인 필요 |
| 임대수익 | 임대관계 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 776,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,160,000원 | — |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 4,380,000,000원 | 765,840,000원 | 3,614,160,000원 |
| 2. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 48,852,481원 | 0원 | 48,852,481원 |
| 3. 가압류 · 최윤진·서현정 | 61,129,443원 | 0원 | 61,129,443원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,182,376,910원 | 0원 | 1,182,376,910원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 60,800,238원 | 0원 | 60,800,238원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 434,278,451원 | 0원 | 434,278,451원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 196,927,792원 | 0원 | 196,927,792원 |
| 채권자 합계 | 6,364,365,315원 | 765,840,000원 | 5,598,525,315원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 | — |
채권액은 근저당 채권최고액 및 각 가압류 청구금액을 사용한 시뮬레이션입니다. 중구농업협동조합의 실제 확정채권액이나 공동담보 배당관계를 반영한 최종 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 하락해도 채권 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 776,000,000원 | 765,840,000원 | 5,598,525,315원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 620,800,000원 | 612,192,000원 | 5,752,173,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 496,640,000원 | 489,273,600원 | 5,875,091,715원 | 0원 |
신건 가정에서는 총 채권 6,364,365,315원 중 765,840,000원만 배당되어 5,598,525,315원의 채권 미배당이 발생합니다. 1회 또는 2회 유찰 시에는 배당재원이 감소하면서 채권 미배당 규모가 더 증가합니다. 모든 회차에서 소유자 교부액은 0원이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 역동 소재 역동사거리 남서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 4차선 도로와 접하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 지하 3층, 지상 11층 규모입니다. 기본 위생·급배수설비, 승강기 및 지하주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설입니다. 주거용 아파트와 달리 실제 영업·임대 활용 가능 여부가 가치 판단에 중요합니다.
- 토지. 역동 27-68 및 27-83의 2필지 일단 토지이며, 준주거지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가 관련 표기와 적용 대상은 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 4,051,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 해당 202호의 개별 시세나 적정 낙찰가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 감정요항표에 일부 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용된다는 사항이 있으므로 202호의 실제 경계·독립성 및 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설의 매수 수요와 환금성은 개별 상권, 업종 적합성, 임대료, 공실 및 관리비 부담에 영향을 받습니다. 실제 임대관계와 유사 물건 거래가 확인되기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2023.08.31 중구농업협동조합 근저당권과 후순위 압류·가압류의 소멸 여부를 최신 등기부 및 매각물건명세서로 재확인하세요.
- 파산·회생 관련 권리. 2024년 보전처분 및 회생절차, 2025년 파산선고 등기가 경매 진행과 소유권 취득에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보. 공동담보목록 제2023-1190호의 담보물 범위, 다른 담보물의 경매 진행 및 배당관계를 확인하세요.
- 점유자 송충섭. 전입일은 2023.12.20로 후순위이지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 원인을 조사하고 명도 일정을 검토하세요.
- 시세. 동일 건물 내 유사 호실 및 주변 근린시설의 최신 거래가격, 최근 거래 추세를 확인한 후 응찰가를 결정하세요.
- 임대수익. 실제 임대차 현황, 공실 여부, 사용 업종과 임대 가능 면적을 조사하고 적정 수익률에 기초해 가격을 검토하세요.
- 호실 경계. 다른 호실과의 벽체·출입구·전기·수도·소방설비 구분, 현황도상 경계 및 독립 사용 가능성을 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용, 당해세와 법정 우선채권을 별도로 확인하세요.
- 매각기일. 2026.10.26 기일의 진행 여부, 매각조건 변경 또는 정지·취하 여부를 법원 경매정보에서 재확인하세요.
맺으며 — “채권 미배당이 크다고 인수되는 것은 아니지만, 안전이 확정된 것도 아니다”
이 사건은 776,000,000원짜리 근린시설에 채권최고액 4,380,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정된 경매입니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당상 매수인의 직접 인수액은 0원입니다. 총 채권 미배당 5,598,525,315원도 매수인에게 자동으로 승계되는 금액은 아닙니다.
그러나 보증금 미상의 점유자, 보전처분·회생·파산 관련 등기, 공동담보 관계, 일부 호실의 일체 이용 문제는 각각 추가 확인이 필요합니다. 더구나 가격을 판단할 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않은 상태에서 감정가 776,000,000원이 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 추가 실사 우선입니다. 말소기준권리 자체는 식별되지만, 복잡한 절차 이력과 실제 이용상태를 해소하고 시장가치를 검증한 뒤 응찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다. 권리소멸 구조와 물건의 투자 적합성은 별개의 판단이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
