춘천지방법원 2025타경20987. 강원특별자치도 원주시 무실동 에이치엔프라자 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 무실초등학교 서측 인근에 있는 근린시설로, 주변은 아파트단지와 주상용건물 등이 형성된 지역입니다. 감정평가에 기재된 기존 이용상태는 실내골프연습장이며 현재는 영업을 중단한 상태입니다.
등기상 소유자는 정미경입니다. 과거 신탁 설정과 해지, 여러 근저당 설정과 말소, 반복된 임의경매 신청과 취하가 확인됩니다. 현재 진행 중인 경매는 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 기재된 사건입니다. 단순히 근저당이 여러 건 있었다는 사실보다, 현재 어떤 담보권이 유효한지를 구분하는 일이 우선입니다.
특히 2021년 설정된 장호원농업협동조합 근저당권은 채권최고액이 3,084,000,000원으로 기재되고, 이후 농업협동조합자산관리회사에 대한 근저당권 이전도 확인됩니다. 그런데 해당 근저당의 말소 표시와 이후 권리이전·경매신청 기록 사이에 불일치가 있으므로, 이를 해소하지 않은 상태에서 인수권리 없음이나 배당 완료를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20987 (임의경매) |
|---|---|
| 등기관할 | 춘천지방법원 원주지원 등기과 |
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실동 1760-2 에이치엔프라자 3층 301호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 만대로 132 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 실내골프연습장으로 사용했으나 현재 영업 중단 |
| 소유자 | 정미경 (단독소유) |
| 감정가 | 709,000,000원 |
| 최저매각가 | 709,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 3,272,138,080원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 명단 없음 |
| 공부와의 차이 | 감정평가상 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증
또한 2021.08.31 설정된 장호원농업협동조합 근저당권은 말소된 것으로 표시된 부분이 있으나, 2024.04.19 근저당권 이전 기록 및 이후 농업협동조합자산관리회사의 경매신청 기록이 확인됩니다. 2021년 근저당권의 현재 존속 여부와 실제 말소기준권리를 최신 등기사항증명서로 재확인해야 합니다.
과거 권리 중 김안나·김인환·원주농업협동조합·판부농업협동조합의 근저당권은 2016.11.03 해지에 따른 말소가 기재돼 있습니다. 옥계농업협동조합 근저당도 2020.02.27 해지된 기록이 있습니다. 신탁 역시 소유권이 신탁재산의 귀속으로 반환된 내역이 확인됩니다.
그러나 과거 권리가 정리됐다는 사실만으로 현재 경매의 권리관계까지 깨끗하다고 볼 수는 없습니다. 2024.09.20 원주시 압류와 2025.10.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있지만, 선순위 담보권의 유효성, 실제 임차인과 점유자의 권리, 조세채권의 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 명단 없음과 임차인 부존재는 다르다
현재 확인된 임차인 명단은 0명입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 따라서 임차인이 전혀 없거나 매수인이 보증금을 인수할 가능성이 없다고 단정할 수 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 명단상 0명 | 현황조사·매각물건명세서 재확인 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차계약·보증금·차임 확인 |
| 대항력 | 판정 불가 | 실제 점유·사업자등록·기준권리 확인 |
| 우선변제권 | 판정 불가 | 확정일자·배당요구 여부 확인 |
| 매수인 보증금 승계 | 산출상 0원 · 확정 불가 | 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 여부 |
③ 가격 판단 — 감정가 7.09억이 시세인지는 별개
감정가와 현재 최저매각가는 모두 709,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 신건에서는 감정가가 곧 입찰 최저 기준입니다. 다만 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 확인된 실거래 비교치가 없어 7.09억이 시장가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.
특히 실내골프연습장처럼 특정 영업형태에 맞춰 사용되던 상업시설은 영업 중단 이후의 활용 가능성과 임대수요를 따로 검토해야 합니다. 실제 임대료, 보증금, 공실 해소 가능성 및 내부 시설 상태가 확인되기 전에는 감정가만으로 수익률이나 환금성을 평가하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 산출액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 709,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 567,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 453,760,000원 | 0원 |
유찰 시 금액은 회차별 가격 시나리오입니다. 인수 산출액 0원은 임대관계와 선순위 권리 확인이 완료됐다는 뜻이 아닙니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 최종 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 709,000,000원 가정)
매각가 709,000,000원을 기준으로 한 산술 배당 내역은 다음과 같습니다. 다만 신청채권액과 근저당권 관련 기록이 배당에 반영되지 않은 상태이므로, 아래 금액은 법적 배당순위를 검증한 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,490,000원 |
| 1. 신청채권 · 농업협동조합자산관리회사 | 3,272,138,080원 | 0원 (재검증) |
| 2. 기타 권리자 배당 | 미확정 | 미확정 |
| 잔여 · 소유자 교부로 산출된 금액 | — | 699,510,000원 (검증 필요) |
이는 현존 채권 및 담보권에 대한 배당순위 검토 없이 신뢰할 수 있는 결과가 아닙니다. 공동담보 관계, 채권양도, 근저당권의 존속 여부, 실제 채권액과 배당요구를 반영한 배당표를 다시 작성해야 합니다. 소유자에게 699,510,000원이 실제로 지급된다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 무실동 무실초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지 및 주상용건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 버스노선과 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내부는 인테리어 및 페인팅 마감 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 폭 약 30m 및 약 5m 도로에 접합니다. 상업시설의 접근성과 실제 출입 동선을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실3지구)에 해당하며 공시지가 자료는 629,600원/㎡입니다. 상대보호구역 등 토지이용 제한도 확인됩니다.
- 사용상태. 과거 실내골프연습장으로 사용되었지만 현재 영업을 중단했습니다. 동일 용도의 재개 가능성 및 다른 업종으로의 전환 가능성은 별도 확인사항입니다.
- 시설상태. 감정평가에는 303호의 유리와 3층 복도 바닥타일 일부 파손이 기재되어 있습니다. 301호 자체의 상태와 공용부분에 대한 수선 부담은 현장에서 구분하여 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 임대수익과 영업 활용도에 따라 매수수요가 달라질 수 있습니다. 영업 중단 상태인 만큼 재사용 비용·공실기간·관리비 등을 확인하지 않고 환금성을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.11.14 원주시 압류와 2023.10.31 말소 내역을 대조하고, 2021.08.31 근저당권의 현재 효력과 말소기준 해당 여부를 확인하세요.
- 근저당권 양도 및 공동담보 확인. 장호원농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이어진 권리이전 관계와 공동담보목록 제2021-671호를 대조하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권액 3,272,138,080원에 대해 예상배당이 0원으로 나타난 원인을 확인하고, 우선순위·실제 채권잔액·조세채권·집행비용 등을 반영해 다시 산정하세요.
- 점유자 및 임차인 조사. 실내골프연습장의 이전 운영자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 대항력 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 301호 단독 이용 가능성. 감정평가에서 301~305호가 함께 언급되는 만큼 내부 연결 구조, 독립 출입구, 설비와 호별 구분 상태를 확인하세요.
- 영업 중단에 따른 비용. 잔존 시설물 처리, 내부 원상회복, 신규 임차인 확보, 공실 유지비 및 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 가격 비교. 동일 건물과 유사 근린시설의 최근 실거래 및 실제 임대료를 확보해 감정가 709,000,000원의 적정성을 검토하세요.
- 법원 원본 확인. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격보다 권리와 배당이 먼저다”
원주 에이치엔프라자 301호는 감정가 709,000,000원의 근린시설입니다. 신건 가격의 적정성을 판단할 만한 실거래 비교 자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 영업이 중단된 시설이라는 점도 향후 임대와 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
더욱 중요한 것은 권리와 배당입니다. 3,272,138,080원의 신청채권이 존재하는데 채권자 배당이 0원으로 산출되고, 이미 말소된 압류가 말소기준으로 표시되는 등 핵심적인 불일치가 있습니다. 이는 단순한 금액 오차가 아니라 권리분석의 결론을 바꿀 수 있는 문제입니다.
현재 결론은 입찰 보류 및 원본 재검증입니다. 유효한 말소기준권리와 임대차관계를 확인하고, 배당표를 다시 산정한 다음 실질취득비용을 계산해야 합니다. 그 후에야 709,000,000원이 합리적인 응찰가격인지 판단할 수 있습니다. 최저가가 아니라 실제 부담액과 권리의 확실성이 투자 판단의 출발점입니다.
