춘천지방법원 2025타경20987. 원주시 무실동 에이치엔프라자 3층 302호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 정미경이며, 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 근린시설로서 감정평가상 302호부터 305호까지 호별경계와 관계없이 가벽으로 구획해 실내골프연습장으로 이용하다가 영업을 중단한 상태입니다.
이 사건은 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 그런데 단순히 유찰 이력이 없다는 점보다 더 중요한 문제가 있습니다. 이미 말소된 압류가 말소기준으로 특정되어 있고, 과거 근저당권에 대한 말소 표시와 이후 권리이전·현재 경매진행 이력이 서로 맞지 않는 부분이 있다는 것입니다. 따라서 말소기준과 인수권리의 최종 판단을 원본 등기로 다시 확인해야 합니다.
또한 예상배당에서는 집행비용을 제외한 대부분이 소유자 잔여금으로 처리되지만, 실제 신청채권액은 3,272,138,080원입니다. 이 추정표를 그대로 믿고 채권자가 배당받지 못하거나 소유자에게 거액이 반환된다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실동 1760-2 에이치엔프라자 3층 302호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 만대로 132 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 감정 이용상태 | 실내골프연습장으로 이용 후 영업 중단 · 302~305호 가벽 구획 |
| 소유자 | 정미경 (단독소유) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권액 | 3,272,138,080원 |
| 감정가 / 최저가 | 656,000,000원 / 656,000,000원 |
| 진행상태 | 신건 · 0회 유찰 · 감정가 100% |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 0명 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (권리·점유 확인 전 잠정치) |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
2016년 김안나·김인환·원주농업협동조합·판부농업협동조합 관련 근저당권은 2016.11.03 말소되었습니다. 2018년 옥계농업협동조합 근저당권 역시 2020.02.27 말소되었습니다. 신탁등기도 과거 두 차례 설정되었다가 신탁재산 귀속으로 정리된 이력이 있습니다.
원주시의 2024.09.20 압류와 2025.10.28 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 이 분류만으로 전체 권리관계가 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다. 유효한 선순위 담보권과 대항 가능한 점유자의 존재 여부가 확정되지 않았기 때문입니다.
② 임차·점유와 가격 판단 — 0원 인수 추정을 확정값으로 보지 말 것
현재 매수인 인수액은 0원으로 추정되며, 최저가에 낙찰되고 이 추정이 맞는다면 실질취득금액은 656,000,000원입니다. 그러나 이는 권리 인수액에 대한 잠정 계산일 뿐입니다. 미확인 임대차보증금, 점유·인도 문제, 원상복구비 등은 확정되지 않았으므로 실제 투자총액은 달라질 수 있습니다.
이 물건의 가격 메리트도 아직 확인되지 않았습니다. 최근 실거래가격을 통한 비교가 이루어지지 않아, 최저가 656,000,000원이 현재 상가시장 가격보다 낮은지 알 수 없습니다. 특히 독립된 302호를 매수하는 상황에서 302~305호가 가벽으로 연속 이용되었던 점은 실제 사용가치와 환금성을 판단할 때 별도로 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 656,000,000원 가정 · 배당 검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,960,000원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 3,272,138,080원 | 0원(검증 필요) |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 647,040,000원 |
| 매수인 인수(추정) | — | 0원 |
제시된 배당 추정치는 집행비용 8,960,000원을 공제한 647,040,000원을 소유자 잔여금으로 계산하고, 신청채권자 배당은 0원으로 처리합니다. 실제 채권액·배당순위·공동담보·조세채권 등이 반영된 확정 배당표가 아니므로, 소유자 잔여금과 채권자 미배당 금액을 실제 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가격은 내려가도 권리 확인은 필수
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 656,000,000원 | 0원 | 647,040,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 524,800,000원 | 0원 | 517,152,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 419,840,000원 | 0원 | 413,241,600원 |
1회 유찰 시 최저가가 524,800,000원, 2회 유찰 시 419,840,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 계산상 인수액은 모든 회차에서 0원이지만, 이는 임대차와 선순위 권리 확인이 완료되었다는 의미가 아닙니다. 회차별 소유자 잔여금 또한 배당관계가 재검증되기 전까지 투자 판단의 근거로 삼기 어렵습니다.
특히 유찰로 최저매각가가 낮아진다고 해서 반드시 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 실거래 비교와 상가의 실사용 가능성, 공실 상태, 원상복구 비용 등을 함께 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 무실동 무실초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 주상용건물 등으로 형성되어 있습니다. 주거 배후지역과 인접한 근린시설입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 버스노선 및 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 5층 건물로, 외벽은 석재붙임, 내부는 인테리어·페인팅 등의 마감입니다. 승강기·위생설비·옥내소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 현재 이용상태. 302~305호는 호별경계와 관계없이 가벽으로 구획하여 실내골프연습장으로 이용하다가 영업을 중단했습니다. 302호를 독립적으로 이용하려면 실제 출입·구획·시설 상태를 확인해야 합니다.
- 수선 관련. 매각물건명세서 비고에는 바닥타일 일부 파손이 기재되어 있습니다. 감정요항표에는 303호에 해당하는 기호의 유리 및 3층 복도 바닥타일 일부 파손도 기재되어 있어 공용 통행 부분을 포함한 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 토지는 상업용 건부지로 이용되며, 북동측과 남서측으로 약 30미터 및 약 5미터 도로에 접합니다. 토지면적은 3,480.7㎡, 공시지가는 629,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(무실3지구), 가축사육제한구역 및 상대보호구역입니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 공부 관련. 감정요항표는 공부와의 차이가 없다고 기재하나, 건물 1층 면적은 제시목록 1,731.88㎡와 집합건축물대장 1,731.38㎡로 차이가 기재되어 있습니다.
- 환금성. 영업을 중단한 근린시설이며, 여러 호실을 연계하여 사용한 이력이 있습니다. 주거용 부동산과 달리 업종·시설·분리 사용 가능성에 따라 매수층이 제한될 수 있어 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.11.14 원주시 압류가 2023.10.31 말소된 사실을 확인하고, 현재 경매의 유효한 말소기준권리를 다시 특정해야 합니다.
- 근저당권 원본 대조. 2021.08.31 장호원농업협동조합 근저당권과 2024.04.19 농업협동조합자산관리회사 권리이전의 법적 관계, 말소 여부 및 공동담보목록을 대조해야 합니다.
- 신청채권·배당 확인. 신청채권액 3,272,138,080원과 추정 채권자 배당 0원의 불일치 원인을 확인해야 합니다. 배당요구종기, 조세채권 및 공동담보 배당관계도 확인 대상입니다.
- 임차인·점유 조사. 확인된 임차인이 없더라도 임대관계가 미상입니다. 302호 및 연결 사용 공간의 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금과 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 302~305호 구획 확인. 가벽 설치 현황과 302호의 독립 출입·설비·사용 가능성, 다른 호실과의 시설 공유 및 원상복구 필요성을 확인해야 합니다.
- 파손·공사비 확인. 바닥타일 파손과 인접 호실 및 복도 시설 상태를 확인하고, 독립 영업에 필요한 수선·분리 공사를 검토해야 합니다.
- 공실과 사업성. 영업 중단 상태이므로 향후 임대·직접사용 가능성과 예상 운영비를 검토해야 합니다. 현재 최저가가 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 별도 시세 확인 전까지 판단을 유보해야 합니다.
- 관리비 및 기타 부담. 체납관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 세금 및 공용시설 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관계를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”만으로는 입찰하기 어렵다
원주 에이치엔프라자 302호는 감정가와 최저가가 같은 656,000,000원 신건 근린시설입니다. 하지만 가격보다 먼저 해결해야 할 문제가 분명합니다.
2022년 원주시 압류는 이미 말소되었는데 말소기준으로 표시되고 있으며, 2021년 근저당권의 말소 표시와 2024년 권리이전·2025년 경매 신청 이력은 원본 확인이 필요합니다. 더욱이 신청채권액 3,272,138,080원에 대한 배당이 0원으로 추정되는 반면 소유자 잔여금이 크게 산출되는 구조도 검증되지 않았습니다.
현장 역시 단독 호실의 전형적인 상가 이용상태가 아닙니다. 302~305호를 가벽으로 구획해 실내골프연습장으로 이용한 뒤 영업을 중단했으며, 바닥타일 파손과 임대관계 미상이라는 점도 남아 있습니다. 이 때문에 점유관계와 독립 사용 가능성을 확인하지 않으면 실질취득금액과 향후 활용비용을 확정하기 어렵습니다.
최근 실거래와의 비교도 이루어지지 않아 656,000,000원이 저렴한 가격이라고 판단할 근거는 없습니다. 향후 유찰되더라도 시세와 권리·점유 위험이 함께 검증되어야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 검증입니다. 권리기준과 배당관계, 임대차 점유, 호실별 분리 가능성 및 가격 경쟁력이 확인되기 전까지는 매수인 인수 0원 추정이나 낮아질 수 있는 최저가만을 근거로 입찰하기 어렵습니다.
