춘천지방법원 2025타경20987. 강원특별자치도 원주시 무실동 에이치엔프라자 3층 304호의 근린시설 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 485,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정미경이며, 현재 경매개시결정의 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 그러나 이 물건은 단순히 근저당권이 말소되는지 확인하는 수준을 넘어, 과거 등기 말소 이력과 현재 담보권의 관계부터 검토해야 합니다.
또한 감정평가상 302호부터 305호까지 호별 경계와 관계없이 가벽으로 구획해 실내골프연습장으로 이용하다 영업을 중단한 상태입니다. 따라서 304호만 낙찰받았을 때 별도 출입과 독립 영업이 가능한지, 내부 시설을 분리하거나 원상복구해야 하는지, 다른 호실의 점유 및 시설물 이용과 충돌하지 않는지를 따져봐야 합니다. 가격 메리트는 실거래 비교가 확인되지 않아 아직 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20987 |
|---|---|
| 담당 등기기관 | 춘천지방법원 원주지원 등기과 |
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실동 1760-2 에이치엔프라자 3층 304호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 만대로 132 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 건물 중 3층 |
| 현황 이용상태 | 302~305호를 가벽으로 구획하여 실내골프연습장으로 사용, 현재 영업 중단 |
| 소유자 | 정미경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 485,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 현재 경매채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 3,272,138,080원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차관계 | 등재 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 다시 확인
또한 2021.08.31 설정된 장호원농업협동조합 근저당권은 말소된 것으로 분류되어 있으나, 2024.04.19 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 기록되어 있고, 현재 경매도 같은 회사가 신청했습니다. 해당 근저당권의 실제 존속 및 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서와 관련 등기로 대조해야 합니다.
과거 신탁등기와 경매개시결정에는 이미 말소된 기록이 다수 있습니다. 2022년과 2024년에 진행되었던 경매는 각각 취하에 따른 말소가 확인되며, 현재 진행 중인 사건은 2025.10.28 접수된 별도의 임의경매개시결정입니다. 원주시의 2024.09.20 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 금액 | 분석 |
|---|---|---|---|
| 2016년 근저당권 | 김안나 · 김인환 | 5,600,000,000원 / 1,600,000,000원 | 이미 말소 |
| 2016년 추가 근저당권 | 원주농업협동조합 · 판부농업협동조합 | 1,320,000,000원 / 1,300,000,000원 | 이미 말소 |
| 2018년 근저당권 | 옥계농업협동조합 | 1,950,000,000원 | 이미 말소 |
| 2021년 근저당권 | 장호원농업협동조합 → 농업협동조합자산관리회사 | 3,084,000,000원 | 존속 여부 확인 |
| 2022년 원주시 압류 | 원주시 | — | 2023.10.31 말소 |
| 2024년 원주시 압류 | 원주시 | — | 매각 시 소멸 예상 |
| 2025년 경매개시결정 | 농업협동조합자산관리회사 | 청구액 3,272,138,080원 | 현재 진행 사건 |
표의 근저당권 금액은 채권최고액이며 실제 채무잔액이나 해당 호실에 배당될 금액과 동일하지 않습니다. 공동담보가 설정된 권리의 총액을 개별 호실의 채무로 단정해서도 안 됩니다.
② 임차·점유 및 호실 경계 — 독립 이용이 핵심
매각물건명세서 비고에 따르면 302호·303호·304호·305호는 호별 경계와 관계없이 가벽으로 구획되어 실내골프연습장으로 이용되다가 영업을 중단했습니다. 이 부분은 낙찰 후 이용계획과 직결됩니다. 304호의 공부상 경계와 실제 내부 구획이 일치하는지, 별도 출입이 가능한지, 타 호실과 공용으로 사용하는 시설이나 설비가 있는지 현장확인이 필요합니다.
- 임대차 조사. 영업 중단 전 실내골프연습장 운영주체와 현재 점유자, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 사업자등록 및 점유 개시일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 조사해야 인수위험을 판정할 수 있습니다.
- 호실 경계. 302호부터 305호까지의 가벽 구획이 실제 구분소유 경계와 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 시설물 소유. 골프연습장 내부 시설과 인테리어의 소유관계 및 철거·원상복구 책임을 확인해야 합니다.
- 파손 여부. 3층 복도 바닥타일 일부가 파손되어 있으며, 감정평가에는 기호(3) 유리 파손도 언급되어 있습니다. 304호와 직접 관련된 부분인지 구분해 확인해야 합니다.
매수인 인수액은 추정표상 0원입니다. 다만 임차인의 존재 및 대항력, 미배당 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득부담이 최저가로 확정된 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 발견된다면 보증금의 인수 여부와 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가만으로는 메리트 판단 불가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 485,000,000원입니다. 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 이 근린시설은 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 매매시장보다 낮은지 높은지를 판단할 수 없습니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 배당표상 잔여 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 485,000,000원 | 477,750,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 388,000,000원 | 381,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 310,400,000원 | 305,254,400원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,250,000원 |
| 채권자 배당 | 미반영 | 0원(표상) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 477,750,000원 |
그런데 실제 경매는 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다. 따라서 표의 채권자 배당 0원과 소유자 잔여 477,750,000원은 실제 배당 결과를 설명하기에 불충분합니다. 공동담보의 범위, 실제 피담보채무, 배당요구 및 배당순위를 확인해 별도로 계산해야 합니다.
위 표는 현재 산정된 금액을 그대로 보여준 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·우선변제·실제 채권배당을 반영한 최종 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액 0원 역시 채권 전액 변제를 뜻하지 않습니다.
둘째, 304호의 실제 점유·임대차와 독립 이용 가능성이 불명확합니다.
셋째, 실거래 비교 없이 신건 감정가 485,000,000원에 응찰하는 것은 가격 검증이 부족합니다. 영업 중단 상태의 근린시설이라는 점에서 환금성과 공실 위험도 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 무실동 소재 무실초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지 및 주상용건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 버스노선 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측에 폭 약 30미터와 약 5미터의 도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어마감 및 페인팅 등으로 구성되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 629,600원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 근린시설 호실의 매매시세를 나타내는 금액은 아닙니다.
- 시설 상태. 실내골프연습장 영업이 중단되어 있으며, 3층 복도 바닥타일 일부 파손이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 개별 호실의 독립 이용 가능성과 임차 수요가 중요합니다. 통합 영업시설을 분리해 매각하거나 재임대해야 하는 경우에는 추가 비용과 공실 부담이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 2022.11.14 원주시 압류의 말소 사실과 2021.08.31 근저당권 및 2024.04.19 이전등기의 효력을 대조해 말소기준권리를 다시 확정해야 합니다.
- 공동담보 조사. 장호원농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2021-671호와 채권양도 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 재산정. 청구액 3,272,138,080원과 채권자 배당 0원 사이의 차이를 검토하고 실제 채권잔액·우선순위·배당대상 금액을 확인해야 합니다.
- 임차인 및 점유자 조사. 임대관계 미상인 만큼 현장점유, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구를 확인해야 합니다.
- 304호 경계 확인. 302~305호의 가벽 구획, 공용 시설물, 전기·소방·냉난방 설비의 분리 가능성과 독립 출입 동선을 확인해야 합니다.
- 시설 복구비. 영업 중단에 따른 시설물 상태, 복도 바닥타일 파손 및 구분호실 원상복구 필요성을 확인해야 합니다.
- 관리비·체납금. 관리사무소에 공용부분 관리비 체납액과 정산 조건을 확인해야 합니다.
- 상권 및 시세 조사. 무실동 인근 근린시설의 실제 매매사례, 공실 현황, 임대료와 운영비를 비교해야 합니다.
- 매각범위 점검. 304호만의 매각범위와 다른 호실의 권리관계, 통합시설물의 소유 및 이용관계를 구분해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 공동담보 관련 서류를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 확인 전에는 가격부터 판단하지 않는다”
에이치엔프라자 304호는 최저매각가 485,000,000원의 신건 근린시설입니다. 그러나 등기상 말소 여부와 근저당권 이전 관계, 실제 임대차 및 점유상태, 302~305호 통합 이용에 따른 독립성 문제가 모두 확인 과제로 남아 있습니다.
무엇보다 3,272,138,080원의 경매 청구액이 있는데도 현재 예상배당에는 채권자 배당이 반영되지 않아, 이를 근거로 인수위험이나 배당 안전성을 확정할 수 없습니다. 실거래 가격 비교도 확인되지 않은 만큼, 감정가 자체가 매력적인지는 아직 판단하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 핵심 권리·점유관계 재조사입니다. 말소기준권리와 배당구조를 정리하고, 304호를 독립적으로 사용·임대할 수 있는지 확인한 다음, 실제 거래와 임대수익을 기준으로 적정 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이러한 위험이 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
