춘천지방법원 2025타경20987. 원주시 무실동 에이치엔프라자 3층 303호 근린시설입니다. 단독소유자는 정미경이며, 현재 경매는 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 기재된 임의경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이고, 해당 층은 실내골프연습장으로 이용되다가 영업이 중단된 상태입니다.
겉으로는 감정가와 최저가가 같은 단순한 신건입니다. 하지만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 신탁과 신탁재산 귀속이 반복되었고, 근저당권 설정과 채권양도, 과거 경매 취하, 지방자치단체 압류가 이어졌습니다. 특히 2021년 장호원농업협동조합 근저당권의 말소 표기와 이후의 근저당권 이전 및 경매 신청이 서로 맞지 않는 부분이 있어, 권리 소멸 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20987 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실동 1760-2 에이치엔프라자 3층 303호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 만대로 132 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 기존 실내골프연습장 용도 · 현재 영업 중단 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 중 3층 |
| 소유자 | 정미경 (단독소유) |
| 감정가 | 485,000,000원 |
| 최저매각가 | 485,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권액 | 3,272,138,080원 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 실제 임대관계 미상 |
| 시설 상태 | 영업 중단 · 유리 및 3층 복도 바닥타일 일부 파손 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.12 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
이 사건에서 가장 중요한 것은 현재 살아 있는 권리와 과거에 이미 말소된 권리를 구분하는 것입니다. 등기에는 과거 근저당권, 신탁, 압류, 경매개시결정이 상당수 등장하지만, 모든 과거 등기가 현재 낙찰자의 부담이 되는 것은 아닙니다.
2016년 김안나·김인환 근저당권 및 원주농업협동조합·판부농업협동조합의 근저당권, 2018년 옥계농업협동조합 근저당권은 등기상 말소된 이력이 확인됩니다. 아시아신탁주식회사 및 주식회사무궁화신탁에 대한 과거 신탁도 신탁재산 귀속 기록이 존재합니다. 과거 경매개시결정 중 2022년 및 2024년 등기는 취하 후 말소된 반면, 2025.10.28 현재 사건의 경매개시결정은 별도로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차인 — 신고 없음과 임대차 없음은 다르다
확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 기존에 실내골프연습장으로 사용된 근린시설이며 현재 영업이 중단된 상태라는 사실만으로 점유자가 없거나 임대차보증금이 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 신고 | 0명 | 실제 점유 및 계약관계 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 보증금·대항력 확정 불가 |
| 대항력 | 판단 보류 | 사업자등록·점유·기준권리 선후관계 확인 |
| 우선변제권 | 판단 보류 | 확정일자·배당요구 확인 |
| 승계 가능성 | 확정 불가 | 대항력 있는 미배당 보증금 확인 필요 |
| 예상 인수액 | 모형상 0원 | 실제 인수액으로 확정할 수 없음 |
③ 가격·회차 분석 — 신건 4.85억의 실질 부담
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 485,000,000원입니다. 입찰 이력이 없는 신건이므로 유찰로 인한 할인은 아직 적용되지 않았습니다. 다만 인수 권리와 임차보증금의 존재가 확정되지 않았기 때문에 485,000,000원을 최종적인 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다.
이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린시설입니다. 따라서 유사 근린상가의 실제 거래가격, 임대수익, 공실 상태, 업종별 수요 등을 검증하지 않고 감정가 대비 최저가만으로 싸거나 비싸다고 판단하기 어렵습니다. 특히 실내골프연습장 영업이 중단되었고 여러 호실이 통합 이용된 이력이 있어, 단독 호실로서의 사용 가능성과 재임대 비용을 함께 살펴야 합니다.
| 매각 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 485,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 388,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 310,400,000원 | 0원 |
유찰 회차는 현재 확정된 일정이 아닌 가격 시나리오입니다. 표의 인수액은 임차인·미배당 인수권리가 반영되지 않은 계산값이므로 실제 취득비용과 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 485,000,000원 가정 · 검증 필요)
현재 계산된 배당은 매각대금에서 집행비용만 공제하고 나머지를 소유자에게 돌리는 구조입니다. 하지만 신청채권액이 3,272,138,080원이고 근저당권 이전 및 경매개시결정 이력이 존재하므로, 이 배당표를 실제 배당순위의 확정 결과로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,250,000원 |
| 1. 채권자 배당 합계 | 계산 미반영 | 0원 |
| 2. 소유자 잔여(모형) | — | 477,750,000원 |
| 신청채권 · 농업협동조합자산관리회사 | 3,272,138,080원 | 0원 |
집행비용 7,250,000원과 소유자 잔여 477,750,000원은 제시된 단순 배당모형의 수치입니다. 신청채권 및 유효한 담보권 채권액이 배당 계산에 반영되지 않아 실제 배당예상액으로 사용할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 자체의 핵심 변수 — 호별 경계와 시설 상태
- 호실 독립성. 302호부터 305호까지 호별 경계와 무관하게 가벽으로 구획하여 사용한 이력이 있습니다. 303호의 실제 경계, 독립 출입, 점유 범위 및 별도 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 영업 중단. 기존 실내골프연습장은 영업이 중단된 상태입니다. 기존 시설을 그대로 활용할 수 있는지, 다른 근린시설 용도로 변경할 수 있는지 현장을 점검해야 합니다.
- 시설 파손. 감정평가상 기호(3)의 유리 및 3층 복도 바닥타일 일부가 파손된 상태입니다. 수리 범위와 비용 부담 주체를 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 낙찰 대상이 303호라는 점과 실제 영업장 구획이 일치하지 않을 수 있습니다. 점유자, 다른 호실의 권리자 및 시설 소유관계를 구분해야 합니다.
- 공부상 현황. 감정평가에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 실내의 가벽 구획 및 이용 형태는 별도 확인이 필요합니다.
특히 303호를 낙찰받았다고 해서 302호·304호·305호에 설치된 가벽, 시설물이나 영업장 전체에 대한 권리까지 자동으로 취득하는 것은 아닙니다. 물리적 구획과 법률상 소유권의 범위를 구분하지 않으면 낙찰 후 인도·수리·재임대 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 원주시 무실동 소재 무실초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지 및 주상용건물 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 버스노선과 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 각각 약 30미터와 약 5미터의 도로에 접하고 있습니다.
- 건물. 지상 5층 철근콘크리트구조이며 위생설비, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실3지구), 상대보호구역 등이 확인됩니다. 예정 업종의 허용 여부는 개별 확인이 필요합니다.
- 토지 현황. 토지면적 3,480.7㎡, 공시지가 629,600원/㎡이며, 토지 형상은 부정형이고 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 실내 호별 구획과 시설물은 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 영업 중단 상태의 근린시설이며 여러 호실의 통합 이용과 시설 파손이 확인됩니다. 향후 재임대·재매각 시 독립 사용 가능 여부와 원상회복 부담이 중요한 변수입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2022.11.14 원주시 압류가 2023.10.31 말소된 사실을 반영하고, 2021.08.31 장호원농업협동조합 근저당권의 현재 효력과 말소 여부를 최신 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·채권 확인. 2024.04.19 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전과 2025.10.28 경매개시결정의 권리관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 재작성. 신청채권 3,272,138,080원이 채권자 배당 계산에 반영되지 않은 상태이므로 실제 채권액, 공동담보 범위 및 배당순위를 재확인해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 현재 영업 중단 상태라도 임대관계가 미상인 만큼 현황조사, 사업자등록, 실제 점유, 보증금 및 대항력 발생 순서를 확인해야 합니다.
- 303호 단독 사용 가능성. 302호~305호가 호별 경계와 관계없이 구획되어 사용되었으므로 경계 복원, 출입, 설비 및 다른 호실과의 분리 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 수선·원상회복. 유리 및 3층 복도 바닥타일 파손 상태와 기존 실내골프연습장 시설의 철거·수리 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 업종 적합성. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 상대보호구역 등 제한사항을 바탕으로 예정 용도의 허용 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 문제와 당해세 등 배당순위에 영향을 미칠 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 485,000,000원을 시세로 단정하지 말고 유사 근린시설의 거래가격과 실제 임대수익을 검토해야 합니다.
- 서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 경매기록을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표의 0원보다 권리의 실제 상태가 중요하다”
이 사건은 최저가 485,000,000원인 신건 근린시설입니다. 확인된 임차인 신고는 없고 매수인 인수액도 계산상 0원으로 표시되지만, 임대관계가 미상인 상태에서 인수 0원을 확정할 수는 없습니다.
더 중요한 문제는 신청채권액 3,272,138,080원이 존재하는데도 배당모형상 채권자 배당이 0원이고 소유자에게 477,750,000원이 남는 것으로 계산된 점입니다. 여기에 과거 압류의 말소 사실과 근저당권 이전·말소 표기가 상충하는 문제까지 겹칩니다. 현재의 권리분석은 말소기준권리와 실제 배당순위를 원본으로 재확인하기 전까지 확정할 수 없는 상태입니다.
물건 자체도 302호~305호가 실내골프연습장으로 통합 이용되었던 이력이 있고, 현재 영업이 중단되었으며 일부 시설 파손이 확인됩니다. 따라서 낙찰 후 303호만 독립적으로 사용·임대할 수 있는지, 그리고 원상회복에 어느 정도의 부담이 따르는지를 판단해야 합니다.
