춘천지방법원 2025타경20987. 강원특별자치도 원주시 무실동 에이치엔프라자 3층 305호입니다. 무실초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 주상용건물 등이 형성된 지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이고, 해당 호실은 3층에 자리합니다.

이 물건의 핵심은 단독 호실의 독립성, 과거 권리의 말소 여부, 영업 중단 후의 실제 점유 상태입니다. 매각물건명세서에는 302호부터 305호까지가 호별 경계와 관계없이 가벽으로 구획되어 실내골프연습장으로 이용되다가 영업을 중단한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 305호만 낙찰받을 경우 주변 호실과의 경계·출입·설비를 어떻게 분리할 수 있는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준을 다시 짚어야 한다

을구에도 주의할 이력이 있습니다. 2021.08.31 장호원농업협동조합 명의로 채권최고액 3,084,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 2024.04.19 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 해당 근저당권은 말소된 것으로 분류되어 있으나, 권리이전 부기등기의 존속 표시 및 현재 경매신청채권자의 관계를 원본 등기부에서 확인할 필요가 있습니다.

② 임대·점유 및 호실 경계 — 독립 이용이 관건

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수 없습니다. 실제 점유자와 임대차계약의 존재 여부, 사업자등록 및 점유 개시시점 등을 확인하기 전에는 대항력 유무를 판정할 수 없습니다.

• 임차관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자 확인 및 임대차 관련 서류 대조가 필요합니다.
• 대항력. 미확인 점유자가 존재할 경우 대항력 가능·미상으로 보고 사업자등록, 점유 및 관련 요건을 조사해야 합니다.
• 호실 경계. 302호~305호의 실제 칸막이와 건축물대장·도면상 경계를 비교해야 합니다.
• 시설 상태. 영업 중단 시설의 잔존 집기·인테리어·설비가 누구의 소유인지 확인해야 합니다.
• 공용부분. 3층 복도 바닥타일 일부가 파손된 것으로 기재되어 있어 수리 범위 및 부담 주체를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 시세 검증 전에는 할인 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,333,000,000원입니다. 신건으로 아직 유찰된 이력은 없습니다. 이 물건은 근린시설이며 영업을 중단한 실내골프연습장 용도로 이용되어 왔으므로, 단순히 감정가 대비 최저가가 얼마인지만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

특히 주변 근린시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실 수준, 전용면적별 거래 단가 등에 대한 비교 근거가 확보되지 않았습니다. 따라서 13.33억이 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 낙찰가격이 낮아져도 공실, 시설 복구, 임차인 확인 및 재임대에 따른 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

취득금액 추정은 각 회차 최저매각가에 현재 계산된 인수 추정액 0원을 적용한 단순 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비·시설 복구비 등은 포함하지 않았으며, 실제 인수 여부는 권리와 점유관계 재조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 시 가격은 가정 시나리오로서 실제 다음 매각조건을 확정하는 것은 아닙니다.

④ 예상배당 — 신청채권과 계산 결과가 맞지 않는다

최저매각가 1,333,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용은 15,730,000원으로 추정되어 있고, 나머지 1,317,270,000원이 소유자 교부로 계산되어 있습니다. 그러나 이 계산에는 신청채권자 배당액이 반영되어 있지 않아 실제 배당 가능 금액으로 받아들여서는 안 됩니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 원주시 무실동 무실초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 주상용건물 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 버스노선과 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내부는 인테리어·페인팅·텍스 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 및 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 접도. 북동측 및 남서측으로 각각 폭 약 30m와 약 5m의 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(무실3지구)입니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 등도 확인됩니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 629,600원/㎡입니다.
• 시설 하자. 3층 복도 바닥타일 일부에 파손이 있습니다. 감정평가서에는 기호(3)의 유리 파손도 기재되어 있으므로 해당 기호와 305호를 혼동하지 않고 수리 범위를 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 대상물건은 공부와의 차이가 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 건물 전체 1층 면적은 제시목록 1,731.88㎡와 집합건축물대장 1,731.38㎡로 차이가 기재되어 있습니다.
• 환금성. 영업이 중단된 근린시설이고 여러 호실이 일체로 이용되었습니다. 단독 호실의 독립 활용과 재임대 가능성이 확인되기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재판정. 2021.12.07 원주시 압류가 2023.10.31 말소된 사실을 반영해 현재 유효한 기준권리를 다시 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·말소. 장호원농업협동조합의 3,084,000,000원 근저당과 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기를 함께 검토해야 합니다.
• 경매 취하 이력. 과거 두 차례 임의경매개시결정의 취하와 현재 사건의 관계를 확인해야 합니다.
• 신청채권 검증. 청구액 3,272,138,080원에 대응하는 채권 및 실제 배당대상 채권액을 확인해야 합니다.
• 배당 재작성. 채권자 배당액 0원과 소유자 잔여액 1,317,270,000원으로 표시된 계산을 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
• 임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 사업자등록·점유현황·임대차계약 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 독립 점유 가능성. 302호~305호 통합 사용에 따른 출입구·호실 경계·내부 칸막이 및 설비 독립성을 확인해야 합니다.
• 시설 복구. 실내골프연습장 영업 중단 이후 잔존 시설, 철거, 파손 및 원상복구 비용을 조사해야 합니다.
• 관리비. 공용관리비 체납 여부와 낙찰 후 부담할 가능성이 있는 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 시세·수익성. 동일 건물 및 인근 근린시설의 실거래가격, 임대료, 공실률과 시설 복구비를 확인한 다음 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 말소 이력, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라는 계산만으로 안전하지 않다”

이 사건은 단순한 근린시설 신건으로 보기 어렵습니다. 과거 신탁과 근저당 설정·말소, 반복된 경매개시와 취하, 현재 신청채권자의 권리관계가 복잡하게 연결되어 있습니다. 특히 이미 말소된 2021년 압류가 말소기준으로 지정된 문제와 3,272,138,080원의 신청채권액이 배당에 반영되지 않은 문제는 반드시 해소해야 합니다.

부동산 자체도 여러 호실을 하나의 실내골프연습장으로 사용하다 영업을 중단한 상태입니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 독립 활용·재임대 가능성 및 최근 거래 시세도 검증되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 1,333,000,000원을 적정가격이나 저가매수 기회로 단정할 수 없습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 권리 원본 대조, 점유 및 호실 경계 확인, 배당 재계산, 주변 거래·임대수익 검증이 선행되어야 합니다. 계산상 인수 추정 0원은 참고할 수 있지만 확정된 안전성의 근거는 아닙니다. 지금의 핵심은 유찰을 기다리는 것보다 먼저 권리와 가격의 불확실성을 제거하는 것입니다.