서울북부지방법원 2024타경110821. 중랑구 면목동 사가정로에 위치한 면목동스카이시티 1층 101호 근린시설입니다. 감정가는 847,000,000원이고, 한 번도 유찰되지 않은 신건이어서 최저매각가 역시 847,000,000원입니다. 채무자이자 소유자인 유선웅 명의 부동산에 케이비저축은행 근저당권이 설정되어 있으며, 해당 은행이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 310,801,258원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 과거의 우리은행·애큐온저축은행·하나은행·국민은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 말소기준인 케이비저축은행 근저당권 240,000,000원과 후순위 근저당권 120,000,000원, 그 뒤의 가압류·경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상입니다.
그러나 등기상 담보권이 소멸한다는 사실과 임차인 보증금을 인수하지 않는다는 사실은 별개입니다. 이 사건은 말소기준보다 앞선 전입기록과 101호·103호 분리임대 사실이 동시에 확인됩니다. 따라서 배당표가 보여주는 금액과 실제 매수인 부담을 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경110821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 사가정로 415, 1층 101호 (면목동, 면목동스카이시티) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 면적 | 공부상 101호 80.86㎡ · 101호와 103호로 구분 임대 |
| 건물 | 2017.08.08 사용승인 · 8층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 유선웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 847,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사케이비저축은행 |
| 청구금액 | 310,801,258원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 · 을구 8번 · 케이비저축은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 입지 | 지하철 7호선 사가정역 동측 인근 |
① 권리 흐름 — 담보권 소멸과 임차인 인수는 별개
말소기준은 2023.08.31 접수된 을구 8번 케이비저축은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 을구 9번 근저당권과 박희정·하나은행·신용보증기금의 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 101호와 다른 호수를 구분해야 한다
조사 및 문건접수에 기재된 사람은 실제 인물 기준 3명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 세 사람이 모두 매각대상 101호의 임차인인 것은 아닙니다. 101호로 기재된 사람은 이태우이고, 장복란은 102호, 송진섭은 201호로 각각 표시되어 있습니다.
| 성명 / 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태우 1층 101호 |
2023.03.03 | 미상 | 가능·미상 기준권리 전 전입 |
확인 필요 확정일자 미상 |
2024.08.09 배당요구 승계 없음 |
| 장복란 1층 102호 헤르헤르커피 |
2022.05.13 | 미상 | 기준 전 전입 본건 외 호수 |
확인 필요 | 2024.08.13 배당요구 승계 없음 |
| 송진섭 2층 201호 룩어라운드 사무실 |
2024.05.14 | 미상 | 기준 후 전입 본건 외 호수 |
확인 필요 | 2024.07.03 배당요구 승계 없음 |
다른 호수로 기재된 임차인의 보증금을 101호 인수액에 단순 합산할 수 없습니다. 반대로 호수 표시만으로 실제 점유 범위까지 확정할 수도 없습니다. 배당요구 사실은 확인되지만 우선변제권 성립과 배당 가능액은 별도 검증이 필요합니다.
이태우의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 근린시설의 임차관계에서는 임차 목적물의 실제 이용상태, 사업자등록·점유관계 및 상가건물 임대차 관련 대항요건 등을 함께 확인해야 합니다. 전입신고일이 빠르다는 사정은 중요한 위험 신호이지만, 그 자체로 보증금 전액이 인수된다고 확정할 근거도 아닙니다.
③ 가격 검증 — 235.4%라는 숫자의 함정
면목동스카이시티에서 확인되는 최근 12개월 실거래는 5건이며, 평균 거래금액은 359,800,000원, 가장 최근 거래는 2026.09 · 350,000,000원입니다. 하지만 이 거래들의 면적은 56.77㎡~64.17㎡이고, 경매대상은 공부상 80.86㎡의 1층 근린시설입니다. 면적도 다르고 용도·층별 이용 특성도 일치하지 않으므로 직접적인 시세 비교는 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.77㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.44㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 56.77㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 56.77㎡ | 6 | 379,000,000원 |
| 2026.02 | 64.17㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 평균 | 서로 다른 면적 | 5건 | 359,800,000원 |
최저매각가 847,000,000원은 위 거래 평균 359,800,000원의 235.4%입니다. 이 비율은 제공된 거래금액을 단순 비교한 수치일 뿐, 동일 조건의 상가 시세 대비 고평가율이 아닙니다. 따라서 이 수치만으로 감정가가 적정한지, 비싼지의 정도를 확정할 수 없습니다. 다만 최근 거래 평균보다 최저가가 높고, 유효한 동일 용도·면적 비교사례도 확보되지 않았으므로 가격 메리트가 입증되었다고 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 847,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다는 가정하에 작성된 예상배당입니다. 아래 금액은 집행비용 추정과 등기 채권액에 따른 모의 계산이며, 실제 배당순위·가압류 간 안분배당·조세채권·임차인 우선변제 등이 확정된 법원 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,870,000원 |
| 1. 근저당 · 케이비저축은행(을구 8번) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 케이비저축은행(을구 9번) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박희정 | 465,000,000원 | 465,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나은행 | 168,759,234원 | 11,130,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 3,037,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각가 | 847,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 10,870,000원 |
| 총 채권액 | 996,796,876원 |
| 채권자 예상배당 | 836,130,000원 |
| 예상 미배당 | 160,666,876원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 미확정 (모의배당상 0원, 선순위 임차보증금 미반영) |
가압류 채권의 실제 배당은 법정 우선순위 및 안분관계에 따라 달라질 수 있습니다. 케이비저축은행 근저당권의 배당액은 채권최고액을 사용한 추정치이며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 임차인의 배당 및 인수 문제를 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 847,000,000원 | 836,130,000원 | 160,666,876원 |
| 1회 유찰(80%) | 677,600,000원 | 668,424,000원 | 328,372,876원 |
| 2회 유찰(64%) | 542,080,000원 | 534,259,200원 | 462,537,676원 |
유찰을 거치면 낙찰에 필요한 매각대금은 낮아질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 분리임대 부분의 보증금이 확인되지 않았으므로, 최저매각가 하락이 실질취득비용의 동일한 폭의 하락을 의미하지는 않습니다. 실제로 선순위 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 매각대금 감소에 따라 인수할 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동, 지하철 7호선 사가정역 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 사가정역이 위치합니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다. 실제 점포 출입구, 가시성, 점포별 전면 노출 및 접근 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 2017.08.08 사용승인된 8층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖춘 근린생활시설로 조사되었습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며, 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 주상용 건부지입니다. 토지면적은 423.0㎡, 공시지가는 4,768,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 표시되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 및 건축선 저촉 사항도 기재되어 있습니다. 실제 적용 범위와 거래 영향은 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 101호의 분리임대 사실은 점유·시설·출입구와 함께 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 사가정역 인근 1층 근린시설이라는 입지적 특성은 있으나, 상가의 환금성은 임대수익·실점유 상태·공실 가능성·상권 수요에 크게 좌우됩니다. 최근 5건의 다른 면적 거래만으로 본건 상가의 환금성을 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 101호·103호 점유 실태. 공부상 101호를 나누어 임차 중이라는 비고와 실제 현장 구획, 출입구, 점유자를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 이태우 임차관계. 2023.03.03 전입기록에 따른 실제 점유와 대항요건, 보증금·확정일자·임대차계약 내용·배당요구의 적법성을 확인해야 합니다.
- 103호 임차관계. 분리임대된 나머지 부분의 임차인이 누구인지, 임대차계약과 대항요건이 있는지, 미배당 보증금의 승계 가능성이 있는지 조사해야 합니다.
- 다른 호수와 구분. 장복란의 102호 및 송진섭의 201호 점유가 경매대상 101호와 실제로 구분되어 있는지 확인해야 합니다. 다른 호수의 보증금을 본건에 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 상가 시세. 56.77㎡~64.17㎡의 다른 층 거래를 80.86㎡ 1층 근린시설 시세로 오인하지 말고, 비교 가능한 근린시설의 매매가격과 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 검토. 케이비저축은행의 실제 채권액, 가압류 채권 간 안분배당, 조세채권 및 임차인 최우선변제 가능성을 반영해 다시 검토해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비, 공용부분 부담, 분리임차된 점포별 인도 가능성 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 관련 임대차 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 인수할 수 있는 보증금은 다르다”
이 사건은 케이비저축은행의 2023.08.31 근저당권을 말소기준으로 등기상 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 그 자체는 긍정적인 요소입니다. 그러나 2023.03.03 선순위 전입기록, 보증금 미상, 공부상 101호의 101호·103호 분리임대가 겹칩니다. 이러한 상황에서 단순 모의배당상 인수액 0원을 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저매각가는 847,000,000원이며, 최근 실거래 평균 359,800,000원은 면적·층·용도 조건이 달라 직접 비교 가능한 시세가 아닙니다. 따라서 최저가가 적정한지 판단하려면 동일·유사 근린시설의 별도 거래사례와 임대수익 검증이 선행되어야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리·가격 재검증입니다. 먼저 101호와 103호의 실제 임차관계, 선순위 대항력 성립 여부, 보증금 및 인수 가능액을 확정하고, 그다음 실질취득금액을 기준으로 상가의 가격 메리트를 판단해야 합니다. 권리 정리의 단순함만으로 안전성을 높게 평가하거나, 유찰에 따른 최저가 하락만으로 투자 매력을 판단하기 어려운 물건입니다.
