서울북부지방법원 2024타경110821. 중랑구 면목동 사가정역 동측 인근 면목동스카이시티의 2층 202호 근린시설입니다. 건물은 2017년 8월 8일 사용승인된 8층 규모이며, 경매 목적물의 면적은 79.79㎡로 표시되어 있습니다. 소유자는 유선웅이고, 2017년 소유권보존등기가 확인됩니다. 2019년 국민은행 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 권리분석의 핵심은 2023년 케이비저축은행 근저당 2건과 이후 가압류의 소멸 여부입니다.
가격은 단순히 감정가와 인근 거래금액을 비교해서 판단하기 어렵습니다. 확인된 거래는 6~8층의 56.77~64.17㎡ 물건으로, 2층 79.79㎡ 근린시설과 면적·층별 조건이 다릅니다. 감정가 417,000,000원이 이 비교거래 평균보다 높은 것은 사실이지만, 그 차이를 곧바로 본건의 시세 초과분이나 실제 할인 여력으로 해석할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경110821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 사가정로 415, 2층 202호 (면목동, 면목동스카이시티) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 면적 / 층 | 79.79㎡ · 8층 건물 중 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2017.08.08 |
| 소유자 | 유선웅 (단독소유) |
| 감정가 | 417,000,000원 |
| 최저매각가 | 417,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사케이비저축은행 |
| 청구금액 | 310,801,258원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 · 을구 2번 근저당권 · 케이비저축은행 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당은 이미 말소
먼저 짚어야 할 권리는 2019년 9월 4일 국민은행 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 1,836,000,000원이고 여러 호실을 공동담보로 설정했으나, 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이 금액을 매수인이 인수하는 선순위 채무로 합산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준은 2023년 8월 31일 케이비저축은행 근저당권입니다. 채권최고액 240,000,000원이며, 같은 채권자의 2023년 11월 20일 근저당권 120,000,000원이 뒤따릅니다. 이후 하나은행 가압류 168,759,234원과 신용보증기금 가압류 3,037,642원이 설정됐습니다. 이들 후순위 담보권·가압류 및 경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 점유·임차관계 — 호실 구분이 핵심
현황조사와 문건접수에서 확인되는 점유 관련자는 실제 인물 기준 3명입니다. 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 조사된 호실도 경매 대상인 2층 202호와 일치하지 않습니다. 다른 호실 관련자를 202호의 임차인으로 계산하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 대항력 판단 | 우선변제 | 승계 / 신고 |
|---|---|---|---|---|
| 이태우 1층 101호 |
2023.03.03 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 보증금·확정일자 미상 |
승계 아님 2024.08.09 신고 |
| 장복란 1층 102호 헤르헤르커피 |
2022.05.13 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 보증금·확정일자 미상 |
승계 아님 2024.08.13 신고 |
| 송진섭 2층 201호 룩어라운드 사무실 |
2024.05.14 | 기준권리 후순위 기록상 대항력 없음 |
미상 보증금·확정일자 미상 |
승계 아님 2024.07.03 신고 |
위 3명은 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자가 아닌 실제 점유 관련자입니다. 다만 101호·102호·201호의 점유 관련자이므로 본건 202호 임차인 수로 해석하지 않습니다. 상가 임대차의 대항력 및 우선변제 여부는 사업자등록·인도·확정일자 등 별도 요건을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 거래는 있지만 직접 비교는 어렵다
면목동스카이시티에서 확인되는 최근 12개월 거래는 5건이며 평균은 359,800,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 350,000,000원입니다. 다만 거래면적은 56.77~64.17㎡, 거래층은 6~8층으로, 본건 2층 202호의 79.79㎡와 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.77㎡ | 7층 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.44㎡ | 8층 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 56.77㎡ | 8층 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 56.77㎡ | 6층 | 379,000,000원 |
| 2026.02 | 64.17㎡ | 6층 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 5건 | 359,800,000원 |
본건 최저매각가 417,000,000원은 위 거래평균의 115.9%입니다. 최신 거래가 350,000,000원보다도 높은 금액입니다. 이 숫자만 놓고 보면 신건의 가격 경쟁력을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
그러나 면적이 다른 상층부 거래와 2층 근린시설을 동일한 부동산으로 비교하는 것은 부적절합니다. 거래사례의 구체적인 용도와 수익구조가 본건과 같은지도 확인되지 않았습니다. 따라서 359,800,000원을 본건의 확정 시세로 사용하거나 감정가 417,000,000원이 정확히 시세보다 15.9% 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 417,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,570,000원 |
| 1. 케이비저축은행 · 을구 2번 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 케이비저축은행 · 을구 3번 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 하나은행 · 가압류 | 168,759,234원 | 50,430,000원 |
| 4. 신용보증기금 · 가압류 | 3,037,642원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 531,796,876원 | 410,430,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
최저매각가 417,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 6,570,000원을 제외한 배당재원은 410,430,000원입니다. 근저당 2건에 각각 240,000,000원과 120,000,000원을 배당하고, 하나은행 가압류에 50,430,000원을 배당하는 모형입니다.
채권자 전체 청구액 531,796,876원에 비해 예상배당은 410,430,000원으로, 121,366,876원의 미배당이 발생합니다. 신용보증기금은 모형상 배당을 받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다. 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
배당표는 채권최고액 등을 기준으로 한 추정모형이며 실제 채권잔액, 배당요구 적격, 우선순위, 임차인 최우선변제, 당해세 등은 확정 반영되지 않았습니다. 특히 청구금액 310,801,258원과 근저당 채권최고액을 기준으로 배분한 수치는 서로 다른 개념이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 417,000,000원 | 410,430,000원 | 121,366,876원 |
| 1회 유찰 (80%) | 333,600,000원 | 328,129,600원 | 203,667,276원 |
| 2회 유찰 (64%) | 266,880,000원 | 262,343,680원 | 269,453,196원 |
배당모형에서는 어느 회차에서도 등기채권의 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 따라서 유찰되면 매각가 자체는 내려가지만, 그만큼 채권자의 미배당액이 증가합니다. 다만 실제 임차인의 보증금 인수 문제가 확인된다면 실질취득금액은 낙찰가보다 높아질 수 있으므로, 202호의 임대차관계를 확인하지 않은 상태에서 유찰가격만으로 수익성을 판단하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 사가정역 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 사가정역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.08.08 사용승인된 8층 건물로, 타일붙임 외벽과 샷시창호, 기본적인 위생·급배수설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 약 25m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 평가됐습니다. 다만 실제 2층 202호의 출입동선과 영업 접근성은 별도 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함과 건축선 저촉 표시도 확인됩니다.
- 공시지가. 4,768,000원/㎡로 표시됩니다. 이는 토지 관련 지표로서 본건 구분건물의 매매시세와 동일한 의미는 아닙니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 근린시설은 영업수요·임대수익·층별 접근성에 따라 가치가 달라집니다. 본건과 면적·용도가 일치하는 실거래 비교사례가 확보되지 않아 환금성과 적정 매각기간을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 202호 점유자 특정. 현황에서 확인된 이태우·장복란·송진섭은 101호·102호·201호 관련자입니다. 경매 목적물 202호의 실제 점유자와 사용관계를 독립적으로 확인해야 합니다.
- 임대차계약 검증. 본건의 임대차 보증금·월세·사업자등록·확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고, 실제 대항력과 매수인 인수 가능성을 판단해야 합니다.
- 공동담보 확인. 이미 말소된 국민은행 근저당과 케이비저축은행의 공동담보 설정 내역을 구분하고 등기 원본 및 공동담보목록을 대조해야 합니다.
- 배당표 검증. 케이비저축은행 청구금액 310,801,258원과 근저당 채권최고액 기준 예상배당의 차이를 이해하고, 실제 채권잔액과 우선순위를 확인해야 합니다.
- 근린시설 시세 확인. 2층 79.79㎡와 동일하거나 유사한 근린시설의 거래 및 임대사례를 확보해야 합니다. 다른 면적·상층부 거래평균 359,800,000원을 본건의 확정 시세로 적용해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 공용부분 부담, 당해세, 체납 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약 허가구역과 건축선 저촉 표시가 본건의 이용·처분에 미치는 영향을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”
서울북부지방법원 2024타경110821의 핵심은 명확한 말소기준과 불확실한 점유·가격의 구분입니다. 2023년 케이비저축은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 배당모형에서는 매수인 인수 0원으로 표시됩니다.
하지만 인수 0원은 등기채권 중심의 계산 결과입니다. 확인된 3명의 점유 관련자는 경매 대상인 202호가 아닌 다른 구분호실에 연결돼 있으며, 본건의 독립적인 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다. 또한 참고 거래평균 359,800,000원은 2층 근린시설 79.79㎡의 직접적인 시세를 나타내지 않습니다.
종합 판단은 C등급(43점), 보수적 검토 대상입니다. 등기상 권리 정리 가능성은 긍정적이나, 본건의 점유·임차보증금과 적정 시세가 확인되기 전에는 매수인 실질취득금액과 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다. 신건 즉시 응찰보다 202호 임대차 확인과 근린시설 전용 시세 검증을 먼저 진행하는 것이 합리적입니다.
