서울북부지방법원 2024타경110821. 이번 물건은 서울 중랑구 면목동 면목동스카이시티의 1층 102호 근린생활시설입니다. 소유자는 유선웅이며, 2023년 8월 31일 케이비저축은행 명의로 설정된 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 은행의 추가 근저당권 120,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 102호에는 장복란이라는 점유 신고자가 있고, 사용 내역에는 헤르헤르커피가 기재되어 있습니다. 신고된 전입일은 말소기준일보다 빠른 2022.05.13이지만, 보증금·확정일자·사업자등록과 점유요건이 확정되지 않았습니다. 따라서 이 신고자의 대항력을 곧바로 확정할 수 없고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 열어두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경110821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 사가정로 415, 1층 102호 (면목동, 면목동스카이시티) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 기준 면적 29.66㎡ · 8층 건물 내 1층 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 102호 점유 신고 사용처: 헤르헤르커피 |
| 소유자 | 유선웅 (단독소유) |
| 사용승인일 | 2017.08.08 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이비저축은행 / 310,801,258원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 · 을구 8번 · 케이비저축은행 근저당권 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 현황상 점유 | 102호 장복란 · 대항력 가능·미상 · 보증금 미확인 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
등기부의 구조만 보면 선후관계가 분명합니다. 과거 우리은행·애큐온저축은행·하나은행·국민은행의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있으며, 현재 권리분석의 기준은 2023.08.31 케이비저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 추가 근저당권, 하나은행·신용보증기금의 가압류, 두 차례의 경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계 — 102호의 보증금부터 확인해야 한다
현황상 신고자는 총 3명이지만, 본건 102호에 직접 대응하는 신고자는 장복란 1명입니다. 이태우는 101호, 송진섭은 201호로 구분되어 있습니다. 다른 호실의 보증금이나 점유관계를 102호 매수인의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 신고자 / 호실 | 전입일 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 장복란 1층 102호 · 헤르헤르커피 본건 관련 |
2022.05.13 2024.08.13 배당요구 |
가능·미상 말소기준 전 전입 신고 |
미상 확정일자·보증금 미확인 |
인수 가능성 미배당 보증금 미확정 |
| 이태우 1층 101호 |
2023.03.03 2024.08.09 배당요구 |
별도 호실 | 본건 비대상 | 102호 합산 제외 |
| 송진섭 2층 201호 · 룩어라운드 사무실 |
2024.05.14 2024.07.03 배당요구 |
별도 호실 | 본건 비대상 | 102호 합산 제외 |
별도 호실 신고자는 해당 호실의 권리관계를 구분하기 위해 표시했습니다. 본건 102호에 대한 인수 여부는 장복란의 임대차관계 및 실제 점유·대항요건을 기준으로 판단해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 비슷해도 비교 대상이 다르다
면목동스카이시티에서 확인된 최근 거래는 5건이며, 최근 12개월 실거래 평균은 359,800,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 350,000,000원입니다. 최저가 345,000,000원은 이 평균의 95.9%에 해당합니다.
그런데 결정적인 차이가 있습니다. 본건의 기준 면적은 29.66㎡이고, 거래 사례의 면적은 56.77~64.17㎡입니다. 더구나 본건은 근린생활시설로, 아래 실거래 사례가 동일한 근린시설이라는 사실도 확인되지 않았습니다. 그러므로 이 비교에서 보이는 금액 차이를 할인 또는 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.77㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.44㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 56.77㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 56.77㎡ | 6 | 379,000,000원 |
| 2026.02 | 64.17㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 5건 | 359,800,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
현 회차 최저매각가인 345,000,000원을 매각대금으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액 5,630,000원을 먼저 공제하고, 케이비저축은행의 두 근저당권에 배당금이 배정됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,630,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 케이비저축은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 케이비저축은행 | 120,000,000원 | 99,370,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 하나은행 | 168,759,234원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 3,037,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 해당 등기의 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 집행비용, 임차인 우선변제·최우선변제, 당해세 등의 실제 배당 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 102호 장복란의 보증금은 미확정으로 배당액과 인수액에 반영되어 있지 않습니다.
예상 채권액 합계는 531,796,876원, 채권자 배당액은 339,370,000원, 미배당 채권액은 192,426,876원입니다. 여기서 중요한 것은 채권자 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니라는 점입니다. 후순위 가압류 등은 매각으로 소멸하며, 매수인에게 별도로 문제 되는 것은 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금 등 인수 가능한 권리입니다.
회차별 배당·인수 시나리오
현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 회차별 최저매각가가 낮아지면 채권자 배당액과 미배당 채권액이 아래와 같이 변합니다. 단, 임차인에게 실제 승계될 금액은 별도 확인 대상입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 채권 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 345,000,000원 | 339,370,000원 | 192,426,876원 | 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 276,000,000원 | 271,336,000원 | 260,460,876원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 220,800,000원 | 216,908,800원 | 314,888,076원 | 미확정 |
회차별 배당 계산상 매수인 인수액은 모두 0원으로 가정되어 있으나, 실제 102호 점유자의 보증금·대항력·우선변제 관계가 확정되지 않았으므로 이를 인수 없음의 근거로 사용할 수 없습니다. 회차별 금액은 낙찰 예상가가 아닌 최저매각가 기준 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 사가정역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 지하철 7호선 사가정역과 버스정류장이 인근에 있고 차량 진출입이 가능합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.08.08 사용승인된 8층 건물로, 라멘조 및 벽식구조, 경사슬래브 지붕입니다. 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물은 남측으로 폭 약 25미터의 포장도로와 접합니다. 근린시설의 접근성 측면에서 확인할 요소이지만, 실제 점포 전면과 출입 동선에 따른 개별 가치는 추가 검토가 필요합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며, 토지는 평탄한 사다리형의 주상용 건부지입니다. 토지면적은 423.0㎡이고 공시지가는 4,768,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 및 건축선 저촉 사항이 표시됩니다. 이용·거래 시 적용되는 구체적 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 면목동스카이시티는 8세대 규모로 파악됩니다. 본건은 소형 근린시설이어서 일반 주거용 호실과 수요층이 다를 수 있습니다. 실제 매매와 임대수요, 수익률을 검증하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 102호 임대차계약 확인. 장복란의 실제 임대차계약서, 보증금, 월차임, 계약기간 및 임차인 지위를 확인해야 합니다. 인수 위험의 규모를 결정하는 가장 중요한 항목입니다.
- 대항력 성립요건 확인. 2022.05.13 전입 신고만으로 상가 임차인의 대항력을 확정할 수 없습니다. 사업자등록 여부와 일자, 실제 인도·점유, 적용 법률 및 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 장복란의 배당요구일은 2024.08.13입니다. 확정일자, 우선변제 요건, 임대차보증금과 예상 배당액을 대조해 미배당 보증금의 인수 가능성을 판단해야 합니다.
- 호실 구분 확인. 이태우는 101호, 송진섭은 201호로 신고되어 있습니다. 실제 매각 대상과 각 점유자의 목적물이 일치하는지 호별배치도·등기부·현황조사를 교차 확인해야 합니다.
- 실질취득가 우선 계산. 입찰가 외에 인수 가능한 임차보증금과 부대비용을 고려해야 합니다. 대항력이 있는 미배당 보증금이 확인되기 전까지 최저가를 전체 취득원가로 취급하면 안 됩니다.
- 동일 용도·면적 거래 검증. 현재 확인된 56.77~64.17㎡ 거래는 본건 29.66㎡ 근린시설의 직접적인 가격 기준이 아닙니다. 유사 상가의 실제 매매·임대사례를 별도로 검증해야 합니다.
- 근린시설 용도·규제. 건축물대장상 용도, 실제 영업형태, 교육환경보호구역과 건축선 관련 제한, 건물 내 관리규약을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분을 확인하고, 현재 점유자와의 명도 또는 임대차 승계 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서와 최신 등기 대조. 매각기일 2026.10.27 전 최종 명세서, 등기사항증명서, 현황조사서 및 배당요구 관련 문건을 재확인해야 합니다. 매각조건이나 임차관계가 달라지면 인수액 판단도 변합니다.
맺으며 — “등기권리 소멸 ≠ 임차보증금 인수 없음”
면목동스카이시티 102호는 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2023.08.31 케이비저축은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류 등의 소멸관계를 판단할 수 있으며, 배당 시뮬레이션도 그 구조에 맞춰 작성되어 있습니다.
그러나 투자 판단을 좌우할 변수는 등기부 뒤에 남아 있습니다. 102호 장복란의 전입 신고는 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자·상가 임차인의 대항요건이 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
가격 역시 낙관할 수 없습니다. 최저가 345,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 359,800,000원의 95.9%이지만, 비교 거래는 면적이 훨씬 큰 호실이며 용도 일치도 확인되지 않았습니다. 이 차이를 가격 메리트로 인정할 수 없고, 인수액이 발생하면 취득부담은 더 커집니다.
또한 소형 근린시설은 주거용 호실보다 매수층과 수익성 검증이 중요할 수 있습니다. 임차관계 불확실성, 직접 비교 가능한 시세 부족, 근린시설의 환금성 부담이 겹치는 만큼 현 회차에서는 보수적인 평가가 필요합니다.
종합 판단: D등급 · 입찰 보류 권고. 우선 102호의 임대차보증금·대항력·배당관계를 확정하고, 동일 용도·유사 면적의 실제 거래 또는 임대수익을 근거로 적정가격을 산정해야 합니다. 그 전에는 최저가가 감정가와 같다는 사실이나 다른 면적 거래보다 낮아 보인다는 이유로 응찰할 근거가 부족합니다.
