서울북부지방법원 2024타경110821. 서울특별시 중랑구 면목동에 있는 면목동스카이시티 2층 201호가 경매로 나왔습니다. 사가정역(지하철 7호선) 동측 인근에 위치한 집합건물이며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 일반적인 주거용 아파트와는 임대차 검토 방식이나 환금성 판단이 달라질 수 있는 물건입니다.

소유자는 유선웅으로, 2017년 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이후 여러 금융기관의 근저당이 설정되었으나 과거 우리은행·애큐온저축은행·하나은행·국민은행의 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.31 설정된 케이비저축은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다.

문제는 낙찰자가 실제로 취득하는 대상의 점유 상태와 가격입니다. 본건 201호는 룩어라운드 사무실로 사용된 것으로 조사되며, 송진섭의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦습니다. 하지만 보증금·확정일자·영업상 점유에 관한 추가 확인이 필요합니다. 매수인 인수액이 계산상 0원이라는 사실만으로 명도비용이나 미확인 임대차 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

권리분석의 출발점은 2023.08.31 케이비저축은행 근저당권입니다. 이를 기준으로 후순위에 설정된 같은 은행의 추가 근저당권, 박희정·하나은행·신용보증기금의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거의 고액 근저당권을 별도로 더해 매수인 부담을 계산해서도 안 됩니다. 우리은행의 최초 채권최고액 2,400,000,000원 근저당, 애큐온저축은행 360,000,000원 근저당, 하나은행 1,860,000,000원 근저당 및 국민은행 1,836,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 처리되어 있습니다. 과거 설정금액은 현재 인수채무가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 본건 201호와 다른 호실을 구분해야 한다

임차인으로 확인되는 사람은 실제 임차인 3명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 중 본건 2층 201호의 점유자는 송진섭 1명이고, 이태우와 장복란은 각각 1층 101호와 102호에 관한 기록입니다. 따라서 다른 호실의 임차보증금을 본건 201호 인수액에 그대로 합산해서는 안 됩니다.

이태우·장복란. 전입신고일이 2023.08.31 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 점유한 호실도 본건 201호가 아닙니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 구분하는 것이 적절합니다. 별도 호실에 관한 권리이므로 해당 임차보증금을 201호 매수인 인수액으로 산입하지 않습니다.

송진섭. 본건 201호의 사무실 점유자로 확인되며, 전입신고일 2024.05.14는 말소기준일 2023.08.31보다 늦습니다. 기록된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없다고 분석됩니다. 다만 이 물건은 근린생활시설이므로 실제 점유와 사업자등록에 의한 대항요건, 임대차계약 체결 내용 및 보증금 등을 별도로 대조할 필요가 있습니다. 확정일자와 보증금이 미상이므로 우선변제 여부도 확정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 120.1%, 그러나 비교 면적이 다르다

면목동스카이시티의 확인된 최근 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 359,800,000원, 최신 거래는 2026년 9월 350,000,000원입니다. 현재 최저매각가인 432,000,000원은 이 두 기준보다 높습니다.

다만 중요한 제한이 있습니다. 본건의 비교 대상 면적은 82.51㎡인 반면, 최근 거래는 56.77㎡·59.44㎡·64.17㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 근린생활시설인 본건과 거래 표본의 용도·면적에 대한 동일 조건 비교도 확인되지 않았습니다. 따라서 단순 금액 차이를 정확한 감정가 초과율이나 확정적인 가격 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

거래금액은 2026년 3월 379,000,000원에서 2026년 9월 최신 거래 350,000,000원으로 낮아졌습니다. 다만 층수와 거래 면적이 다른 표본이므로 이것만으로 동일 면적의 지속적인 하락률을 산출할 수는 없습니다. 적어도 최근 거래금액이 과거 고가 거래 수준을 유지한다고 가정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 계산입니다. 집행비용 추정액을 먼저 공제하고, 근저당권과 후순위 가압류에 금액을 배분한 결과입니다. 실제 배당액은 확정 채권액·배당순위·집행비용·조세·임차인 권리에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 6,720,000원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

채권자 총 청구금액은 996,796,876원인데, 채권자에게 배당되는 추정금액은 425,280,000원입니다. 따라서 571,516,876원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 박희정의 가압류 청구금액 465,000,000원 중 예상배당은 65,280,000원이며, 하나은행과 신용보증기금은 이 계산상 배당을 받지 못합니다.

중요한 점은 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아니라는 것입니다. 말소되는 가압류·근저당의 배당 부족은 원칙적으로 채무자에 대한 미회수 채권 문제입니다. 별도로 인수되는 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 미배당액 571,516,876원을 낙찰가에 더하는 계산은 적절하지 않습니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

유찰이 진행되면 매각가가 낮아지는 만큼 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 현재 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 등기상 채권의 매수인 인수액을 산정하지 않았습니다. 하지만 보증금 미상인 점유자에 관한 법적 지위가 추후 확인되면 실제 취득비용 계산은 달라질 수 있습니다.

또한 1회 유찰 시 매각가 345,600,000원은 최근 거래 평균 359,800,000원보다 낮지만, 그것만으로 본건 근린시설이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 비교 거래의 면적과 용도가 본건과 동일하다는 검증이 먼저 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 면목동의 지하철 7호선 사가정역 동측 인근입니다. 주변에 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 사가정역이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2017.08.08 사용승인된 8층 건물입니다. 라멘조 및 벽식구조, 경사슬래브 지붕이며 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 남측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하며, 평탄한 사다리형 토지에 위치합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역입니다. 교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지 관련 사항. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 및 건축선 저촉 사항이 기재되어 있어 실제 허가·이용제한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지정보상 4,768,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 관련 지표이며 본건 201호의 매매 시세와 동일하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 거래정보상 8세대 규모의 건물이며, 본건은 일반 주거용 호실이 아닌 근린생활시설입니다. 동일 용도·동일 면적 거래로 가격을 검증하기 어려워 재매각 및 임대수익의 불확실성에 유의해야 합니다.

⑥ 입찰 전 확인 체크리스트

• 본건 201호 임대차 원본 확인. 송진섭의 임대차계약서, 보증금, 월차임, 계약기간 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 실질 취득비용이 확정되지 않았습니다.
• 상가임대차 대항요건 확인. 전입신고일만이 아니라 사업자등록과 실제 점유를 포함하여 말소기준권리보다 앞서는 권리가 존재하는지 검토해야 합니다.
• 호실별 권리 분리. 이태우의 101호, 장복란의 102호는 본건 201호와 구분해야 합니다. 공동담보나 다른 경매 사건의 매각 대상과 혼동하지 않도록 확인해야 합니다.
• 채권자 배당액 재검토. 케이비저축은행의 청구금액 310,801,258원과 근저당 채권최고액을 구분하여 실제 채권계산서 및 배당순위를 대조해야 합니다.
• 중복경매 진행 상태. 2024타경4766 임의경매개시결정이 별도로 등기되어 있으므로 진행 관계 및 매각조건을 확인해야 합니다.
• 가격 비교 표본 재확인. 최근 거래의 면적은 56.77~64.17㎡이고 본건 비교 대상 면적은 82.51㎡입니다. 면적·용도 차이를 반영한 별도의 가치평가가 필요합니다.
• 근린시설 수익성 점검. 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비, 업종 제한 및 시설 상태를 확인해야 합니다. 임대수익이 확인되지 않은 상황에서 주거용 실거래 평균만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 인도·명도 위험. 사무실 점유자와의 인도 협의, 시설물 소유 및 원상회복 문제, 인도명령 또는 별도 소송 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분과 당해세 등 배당에 영향을 미치는 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 2026.10.27 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “좋은 가격”은 별개다

면목동스카이시티 201호는 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 금융권리는 소멸하는 구조입니다. 과거에 설정된 고액 근저당들도 등기부상 이미 말소되어 있으므로, 그 금액을 매수인의 부담으로 합산할 이유는 없습니다.

하지만 점유·임대차 문제까지 완전히 해결된 물건이라고 보기는 어렵습니다. 본건 201호의 송진섭은 전입일이 말소기준권리보다 늦지만, 보증금 및 상가임대차 대항요건에 관한 확인이 필요합니다. 다른 호실의 임차인 2명도 본건과 구분하여 권리관계를 대조해야 합니다.

가격은 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 신건 최저가 432,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 359,800,000원의 120.1%이고, 2026년 9월 최신 거래금액 350,000,000원보다 높습니다. 최근 거래금액은 2026년 3월의 고가 거래보다 낮아져 있으며, 무엇보다 거래 면적이 본건과 달라 동일 조건의 적정 시세를 확정할 수도 없습니다.

따라서 현재 단계의 판단은 “등기상 권리 소멸 구조는 양호하지만, 신건 가격의 경쟁력은 입증되지 않았고 임차관계 확인도 남아 있다”입니다. 근린시설이라는 용도와 제한적인 비교 거래를 고려할 때, 최저매각가가 곧 투자 적정가라는 판단은 피해야 합니다. 신건 입찰은 보류하고, 본건 201호의 임대차·실제 임대수익·동일 용도 거래가격을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.