서울북부지방법원 2024타경110821. 서울 중랑구 면목동 소재 면목동스카이시티 3층301호 근린시설이 경매에 나왔습니다. 건물은 2017.08.08 사용승인된 8층 건물이며, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 유선웅이고, 2023년 설정된 주식회사케이비저축은행의 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
경매에서 가장 먼저 확인할 것은 등기부에 남아 있는 권리가 낙찰 후 어떻게 정리되는가입니다. 이 사건은 2023.08.31 설정된 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 말소기준이고, 같은 금융기관의 후순위 근저당권 120,000,000원과 이후의 가압류들은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정된 우리은행·애큐온저축은행·하나은행·국민은행 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
다만 이 물건은 일반 아파트와 달리 근린시설입니다. 임차인의 점유 호실, 실제 영업 여부, 임대차계약, 사업자등록 등 대항요건이 중요할 수 있고, 현재 확인되는 임차 신고도 경매 표기 호실과 일치하지 않습니다. 따라서 단순히 예상배당표에 인수액이 0원이라고 표시되었다는 이유만으로 임차관계까지 모두 해결됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경110821 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 사가정로 415, 3층301호 (면목동, 면목동스카이시티) |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 분석대상 면적 | 162.3㎡ · 공부 및 매각 범위 대조 필요 |
| 건물구조 | 라멘조 및 벽식구조 · 경사슬래브지붕 · 8층 건물 |
| 사용승인일 | 2017.08.08 |
| 소유자 | 유선웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 671,000,000원 / 671,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사케이비저축은행 |
| 청구금액 | 310,801,258원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 주식회사케이비저축은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설 |
① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 출발점은 2023.08.31 주식회사케이비저축은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액이 240,000,000원이며, 뒤이어 2023.11.20 동일 금융기관의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 추가 설정됐습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024년에 설정된 하나카드·하나은행·신용보증기금의 가압류도 말소기준권리보다 후순위입니다. 2024.06.21 및 2024.09.03에 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 정리되는 권리입니다. 등기부상 후순위 담보권·가압류를 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 신고 호실과 경매 호실이 다르다
현황조사 및 문건접수에서 확인되는 인적 신고는 3명입니다. 다만 이들이 점유·신고한 호실은 각각 1층101호, 1층102호, 2층201호이며, 본 사건 주소로 표시된 3층301호와 다릅니다. 이 차이가 이번 임차분석의 가장 중요한 확인 사항입니다.
| 신고인 / 호실 | 전입일 | 배당요구 관련 접수 | 대항력 판단 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태우 1층101호 |
2023.03.03 | 2024.08.09 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 | 없음 |
| 장복란 1층102호 헤르헤르커피 |
2022.05.13 | 2024.08.13 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 | 없음 |
| 송진섭 2층201호 룩어라운드 사무실 |
2024.05.14 | 2024.07.03 | 후순위 전입 말소기준 이후 |
미상 | 없음 |
대항력 표시는 전입 시점과 알려진 임대관계를 토대로 한 검토 의견입니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유·사업자등록 요건이 확인되지 않아 최종 법률 판단은 유보합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
송진섭의 전입 시점은 말소기준권리 이후여서 해당 전입 사실만으로는 선순위 대항력을 주장하기 어렵습니다. 다만 역시 201호 신고이므로 301호 임차인이라고 취급하지 않습니다. 임차인 신고 3명이라는 숫자와 301호에 실제 존재하는 임차인의 숫자는 반드시 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 186.5%를 그대로 가격 프리미엄으로 해석하면 안 된다
면목동스카이시티의 최근 12개월 실거래는 5건이며, 평균 거래금액은 359,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 350,000,000원입니다. 반면 이 사건 최저매각가는 671,000,000원으로 표본 평균 대비 186.5%입니다.
그러나 이 수치에는 결정적인 한계가 있습니다. 분석대상 면적은 162.3㎡인 반면, 실거래 표본은 56.77~64.17㎡입니다. 면적이 크게 다르고 동일한 근린시설 호실 거래인지도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 평균을 301호의 적정 시세로 인정할 수 없고, 186.5%라는 비율만 보고 고평가 또는 저평가를 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.77㎡ | 7층 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.44㎡ | 8층 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 56.77㎡ | 8층 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 56.77㎡ | 6층 | 379,000,000원 |
| 2026.02 | 64.17㎡ | 6층 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 대상과 불일치 | 5건 | 359,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 671,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 (을구 10) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 (을구 11) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 41,933,927원 | 41,933,927원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 168,759,234원 | 168,759,234원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 3,037,642원 | 3,037,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,159,197원 |
매각가 671,000,000원을 전제로 집행비용 9,110,000원, 채권자 배당 573,730,803원, 소유자 잔여 88,159,197원을 계산한 추정표입니다. 채권 배당액은 제공된 채권최고액·청구금액을 기준으로 하며, 확정 배당순위와 배당액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 별도 선순위 권리 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 매각·배당 시나리오
신건 매각가를 기준으로, 유찰 시 최저매각가가 감정가의 80%, 64%로 조정된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 낙찰가가 낮아지면 후순위 채권의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 671,000,000원 | 573,730,803원 | 0원 | 88,159,197원 |
| 1회 유찰 (80%) | 536,800,000원 | 529,032,000원 | 44,698,803원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 429,440,000원 | 422,745,600원 | 150,985,203원 | 0원 |
회차별 추정 매수인 인수액은 각각 0원으로 계산됐습니다. 이는 임차관계 등이 추가 확인되지 않은 전제의 시뮬레이션입니다. 1회·2회 유찰 가정은 실제 매각 진행이나 최저가 변경을 확정적으로 예고하지 않습니다.
1회 유찰 가정에서는 매각가가 536,800,000원으로 낮아지고 채권자 미배당액이 44,698,803원으로 증가합니다. 2회 유찰 가정에서는 매각가가 429,440,000원, 미배당액은 150,985,203원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율이 커지는 것과 적정 시세보다 저렴해지는 것은 별개의 문제입니다. 동일한 근린시설 거래 사례가 확보되지 않아 어느 회차부터 가격 경쟁력이 생긴다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 사가정역 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 사가정역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.08.08 사용승인된 8층 건물로, 타일붙임 외벽과 샷시창호, 위생·급배수설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접하며, 토지는 등고평탄한 사다리형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역에 속하며, 교육환경보호구역·상대보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 건축선 저촉 사항도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 4,768,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 관련 지표이며 대상 호실의 시장가격과 동일한 개념은 아닙니다.
- 위반·공부. 위반건축물 사항은 표시되지 않고, 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다. 다만 매각대상 호실 범위는 원본으로 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물과 수요층 및 가치평가 방식이 다를 수 있습니다. 동일 용도·면적의 비교 거래와 실제 임대수익을 확인하기 전에는 매각 용이성과 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확정. 사건 주소의 3층301호와 감정평가서의 제101호 외 4개호 기재가 어떻게 연결되는지, 매각목록과 호별배치도를 대조하세요.
- 301호 실제 점유 확인. 임차 신고가 있는 101호·102호·201호와 대상 301호를 구별하고, 301호의 점유자 및 이용상태를 직접 확인하세요.
- 선순위 임차인 검토. 이태우·장복란은 말소기준 이전 전입이므로 실제 매각 대상에 해당 호실이 포함된다면 임대차계약, 점유, 사업자등록, 보증금, 우선변제 및 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 예상배당상 인수 0원은 확정적인 권리 판단이 아닙니다. 낙찰자가 부담할 선순위 보증금이 확인되는 경우 낙찰가와 인수액을 합산해 실질취득 부담을 검토하세요.
- 시세 비교대상 재선정. 대상 면적 162.3㎡와 거래표본 56.77~64.17㎡는 차이가 큽니다. 동일 용도·유사 면적의 근린시설 실거래와 임대수익 수준을 확인하기 전에는 제시된 평균을 낙찰가 상한으로 사용하지 마세요.
- 명도·영업시설 점검. 실제 점유자, 영업시설 설치 상태, 인도 절차 및 내부시설의 소유관계를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 항목, 당해세, 기타 공과금을 확인하세요.
- 등기 원본 확인. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 서류의 최신 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
- 유찰 가정과 실제 가격 구분. 536,800,000원·429,440,000원은 가정 시나리오입니다. 실제 변경된 최저매각가와 매각기일을 확인하세요.
맺으며 — “등기가 정리된다 ≠ 안전한 매수가 확정된다”
이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 분명하다는 점입니다. 주식회사케이비저축은행의 2023.08.31 근저당을 기준으로 이후 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것이 원칙이며, 예상배당표는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
그러나 입찰을 결정하기에는 중요한 확인 사항이 남아 있습니다. 경매 표기 호실은 301호이지만 임차 신고는 101호·102호·201호이고, 감정평가 설명에는 여러 호실이 함께 언급됩니다. 정확한 매각 범위를 먼저 확인해야 이 신고들이 낙찰자에게 실질적인 위험인지 판단할 수 있습니다.
가격 측면에서도 최저가 671,000,000원은 거래표본 평균의 186.5%이지만, 표본 면적이 대상과 현저히 달라 실제 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 근린시설에 적합한 비교사례와 임대수익 검토가 필요합니다.
결론은 권리 기본구조 확인, 임차·매각범위 추가 검증, 가격 판단 보류입니다. 원본 확인으로 임차관계와 인수 부담을 정리하고, 동일 용도·면적의 시세 근거를 확보한 뒤에 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 신건이든 유찰 이후든, 검증되지 않은 가격을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
