서울남부지방법원 2025타경13708. 서울 금천구 가산동 가산대명벨리온 제4층 제420호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 요항표의 이용상태에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 지하 3층·지상 16층 건물로, 사용승인일은 2017년 11월 27일입니다.

소유자는 주식회사월드파트너스입니다. 2017년 소유권보존등기와 신탁을 거쳐 2018년 신탁등기가 말소되고, 같은 날 중소기업은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 종전 임의경매는 취하된 뒤 현재 사건이 새로 진행되고 있습니다.

특히 일반적인 권리분석 공식인 “말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸한다”는 원칙만 적용하면 중요한 위험을 놓칩니다. 말소기준보다 앞선 토지 지상권이 별도로 존속하기 때문입니다. 낙찰가가 곧 아무 제한 없는 소유권의 취득가격이라고 볼 수 없는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 지상권은 남는다

말소기준권리는 2018.06.08 중소기업은행 근저당권입니다. 공동담보로 설정된 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이 근저당과 그 이후 설정된 압류 5건, 신동엽 명의 임차권등기, 현재의 경매개시결정등기는 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 등기 말소와 배당금 지급은 서로 다른 문제입니다. 근저당 채권최고액이 크고 세금 압류도 다수 있으므로 후순위 채권이 배당받지 못할 수 있습니다. 또한 이미 취하된 2023년 임의경매개시결정은 2024.08.29 말소됐으므로 현재 진행 중인 경매와 구별해야 합니다.

임차인·전입자 분석 — 3명 중 2명은 계약조건 확인 필요

현황조사 및 임차권등기에서 확인되는 사람은 김보라·김지영·신동엽 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 의한 중복 신고는 표시되어 있지 않습니다. 다만 김보라와 김지영은 전입 사실 외에 구체적인 임대차계약관계가 확인되지 않아, 3명 모두를 확정적인 보증금 채권자로 계산할 수는 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가 1.18억이 시세라는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 118,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회이며, 2026.10.28 매각기일을 앞둔 신건입니다.

그러나 이 물건과 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 100%라는 사실 외에, 시장가격 대비 할인율을 산출하거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다.

유찰 시 가격은 회차별 가정일 뿐 실제 매각 확정가격이 아닙니다. 잠정 금전 취득액에는 취득 관련 부대비용과 존속 지상권의 경제적 부담을 반영하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용을 먼저 차감하고, 잔액이 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 소유자 잔여금은 없으며, 근저당 채권최고액 기준으로 큰 미배당이 발생합니다.

집행비용은 매각가의 약 2.1% 수준으로 추정했습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 지급액은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

세 회차 모두 소유자 잔여금은 0원, 금전상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 이 계산은 토지 지상권의 법률적 존속과 경제적 부담을 금액으로 반영하지 않은 결과입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 지하철역 및 서부간선도로가 소재합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통상황을 무난한 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 3층·지상 16층 건물입니다. 승강기, 위생·급배수시설, 지상 및 지하 주차장, 화재탐지·경보·소화설비가 구비된 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 15~16m 포장도로에 접하며, 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 업무시설 건물부지입니다.
• 도시계획. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 감정평가 자료에는 2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31 지정 내용이 있습니다. 지정대상·용도와 본건에 대한 적용 여부를 입찰 시점에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 사건상 용도와 평가상 이용상태의 분류 차이는 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 가산디지털단지 인근의 업무시설 수요를 검토할 수 있는 위치이지만, 실제 매매가격과 거래빈도가 확인되지 않았습니다. 특히 인수 지상권과 용도 분류 문제가 향후 매수자 확보 및 금융기관 담보평가에 미칠 영향은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인 — 최우선. 토지 을구 1번의 설정계약 내용, 권리자, 목적, 범위, 존속기간 및 대지권에 대한 효력을 확인하세요. 매각물건명세서에서 매수인 인수가 명시된 핵심 권리입니다.
• 지상권과 대지권의 관계. 집합건물의 대지권 표시, 토지등기와 지상권이 제420호의 사용·수익·처분에 미치는 실제 영향을 법률적으로 확인해야 합니다.
• 임차인 3명 개별 조사. 신동엽의 임차권등기와 보증금 34,000,000원, 김보라·김지영의 실제 계약관계 및 점유 범위를 확인하세요. 전입일만으로 현 점유와 명도 상황 전체가 확정되지는 않습니다.
• 세금 압류 5건. 용인세무서, 금천구, 용인시, 국민건강보험공단, 서울특별시의 압류와 관련해 배당순위 및 실제 체납채권액을 확인하세요. 당해세와 우선변제 적용 여부가 예상배당을 바꿀 수 있습니다.
• 신청채권자·공동담보 대조. 신청채권자 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사와 중소기업은행 근저당권 사이의 채권승계 관계, 공동담보목록 제2018-470호 및 실제 피담보채무를 확인하세요.
• 용도 분류 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔)의 차이를 집합건축물대장, 등기사항 및 실제 사용현황으로 대조하세요.
• 시세 검증. 제420호와 비교할 수 있는 동일 용도·규모·층수의 최근 거래를 확인하세요. 감정가 118,000,000원을 시장가격으로 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비와 점유 정리. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목, 현재 점유자, 인도명령 또는 명도 절차에 필요한 비용을 확인하세요.
• 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 특별매각조건을 매각기일 전에 다시 대조하세요. 특히 지상권 존속 관련 기재가 핵심입니다.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”

이 사건을 단순히 감정가 118,000,000원, 최저가 118,000,000원인 가산동 오피스텔 신건으로 보면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.

2018년 중소기업은행 근저당권은 말소기준이 되고 이후의 압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신동엽의 보증금 34,000,000원도 확인된 전입 및 확정일자 기준으로는 후순위입니다. 이러한 점만 보면 금전상 인수액이 0원으로 추정되는 설명은 가능합니다.

하지만 2017.12.06 토지 지상권은 매수인이 인수합니다. 이 권리의 내용과 경제적 영향이 확인되지 않았고, 전입자 2명의 임대차관계도 불명확합니다. 국세·지방세 관련 압류가 5건 존재하며, 용도 분류의 차이도 해결해야 합니다.

가격에서도 명확한 근거가 부족합니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 118,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 추후 유찰로 최저가격이 내려가더라도 지상권의 인수 부담은 그대로 남습니다.

종합 판단은 D등급, 신건 입찰 보류입니다. 우선 토지 지상권의 실제 효력과 대지권에 미치는 영향, 점유관계, 용도 적합성 및 비교 거래가격을 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 매수 후 행사할 수 있는 재산권의 범위를 정확히 파악하는 것입니다.