서울남부지방법원 2025타경13708. 서울 금천구 가산동 가산대명벨리온 제13층 제1307호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 집합건물 등기상 소유자는 주식회사월드파트너스이며, 2018년 중소기업은행 명의로 설정된 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-470호가 기재된 권리로, 해당 채권최고액을 이 호실만의 독립적인 채무로 해석해서는 안 됩니다.

말소기준 이후에는 소유권이전청구권가등기, 가압류, 압류, 임차권등기가 순차적으로 등장합니다. 등기상 후순위 권리들은 매각 소멸 대상으로 분류되어 있으나, 토지에 설정된 지상권이라는 별도 인수권리가 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 근저당보다 늦은 권리를 지우는 문제를 넘어, 매수인이 취득할 토지 이용권의 법적 상태를 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 예외가 있다

말소기준은 2018.06.08 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2018.08.31 소유권이전청구권가등기, 2019년 가압류, 국세 및 국민건강보험공단 관련 압류, 2025년 서울특별시 압류와 임차권등기, 현재 임의경매개시결정 등이 존재합니다. 등기상 소멸 대상이라는 판단과 실제 배당 순위는 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입과 미상 보증금

임차 관련 인물은 김보라, 김지영, 한솔이로 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고로 표시된 인물은 없지만, 각 인물이 실제로 독립된 임대차관계를 유지하고 있는지, 현재 누가 점유하는지는 별도로 확인해야 합니다.

대항력 표시는 2018.06.08 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 사람에 대해서는 실제 임대차관계 및 배당 자격까지 확정된 것으로 볼 수 없습니다.

한솔이는 2021.08.25 임대차계약, 2021.09.10 전입·점유개시·확정일자, 보증금 90,000,000원 및 차임 300,000원이 등기되어 있습니다. 2025.02.19 주택임차권등기가 이루어졌으며 배당요구 신고 내역도 확인됩니다. 다만 최초 전입이 2018년 말소기준권리보다 늦기 때문에 선순위 대항력 있는 보증금 인수형으로 분류되지 않습니다.

김보라와 김지영 역시 확인된 전입일이 근저당 설정일보다 늦습니다. 그러나 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며 점유 부분도 미상입니다. 현재의 후순위 분류만으로 임대차의 내용, 현재 점유 및 명도 문제까지 해소되었다고 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)

신건 최저가 219,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 3,866,000원을 공제한 215,134,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌아 후순위 가압류에 돌아갈 배당은 0원, 소유자 잔여금도 0원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부, 우선배당 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당에서는 세금과 법정 우선채권에 따라 근저당권자의 배당액 및 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 910,000,000원이며, 회차별 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 이는 추정 배당 결과로서 최종 배당표가 아닙니다.

④ 회차별 분석 — 가격은 내려가도 권리 위험은 별도

유찰 가정상 최저매각가는 219,000,000원 → 175,200,000원 → 140,160,000원으로 낮아집니다. 그러나 매각가격이 내려간다고 해서 토지 지상권이 사라지는 것은 아닙니다. 가격 하락과 권리 위험 해소를 동일하게 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 금천구 가산동의 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역 등이 인근에 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 지하 3층·지상 16층의 철근콘크리트조 건물로, 본건은 제13층 제1307호입니다. 위생·급배수·승강기·주차·화재탐지 및 소화설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 사건 표시상 근린시설이나, 감정평가서에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 주거용 임차권등기도 존재하므로 공부상 용도와 실제 이용 형태를 함께 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 업무시설 건물부지로 사용되는 평탄한 부정형 토지이며, 북서측으로 폭 약 15~16m의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준공업지역에 해당하고, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내역은 대상과 기간이 구분되므로 본건에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 표시되지 않고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 업무시설 입지라는 장점은 있으나, 개별 호실의 실거래 가격 및 수요 수준을 확인하지 못한 상태입니다. 특히 토지 지상권 인수와 용도·점유 상태가 향후 매각이나 금융거래에 미치는 영향을 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 토지 을구 1번 지상권설정등기의 목적, 권리자, 범위, 존속기간 및 관련 약정을 확인하세요. 매각 후에도 존속하는 권리이므로 본건 이용과 처분에 대한 영향을 반드시 검토해야 합니다.
• 가등기 성격 확인. 갑구 4번 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 실제 권리관계와 매각 소멸 판단에 차이가 없는지 확인하세요.
• 임차관계 대조. 김보라·김지영의 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 배당요구 여부를 확인하고, 한솔이의 임차권등기와 실제 점유·임대차 종료 상황을 대조하세요.
• 세금 우선배당 점검. 국세·지방세 압류 및 국민건강보험공단 압류의 채권액과 법정기일, 당해세 여부 등을 확인해 실제 배당과 낙찰 후 부담 가능성을 검토하세요.
• 공동담보 관계 확인. 중소기업은행 근저당의 공동담보목록 제2018-470호와 채권 양도·승계 관계를 확인하세요. 채권최고액과 본건 배당 예상액은 동일하지 않습니다.
• 가격 검증. 동일 건물 내 유사 용도·층·면적의 최근 실거래와 임대 수익 수준을 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요. 현재는 시장가격에 대한 가격상 우위를 확인할 수 없습니다.
• 원본 및 현장 확인. 등기사항전부증명서, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁 관련 말소 내역, 관리비 체납 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 인수권리 없음”

이 사건의 함정은 숫자에 있습니다. 예상배당표에서 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서에 명시된 토지 지상권 인수까지 없어지는 것은 아닙니다. 2018년 근저당권 이후 설정된 권리들이 매각 소멸 대상으로 분류되어 있어도, 토지에 남는 권리는 별도로 분석해야 합니다.

또한 임차 관련 인물 3명의 점유·임대차관계, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동, 가등기의 정확한 성격 및 공동담보 관련 확인사항이 있습니다. 신건 최저가 219,000,000원에 대한 시세 비교 자료도 확인되지 않아 가격이 저렴하다는 판단을 내릴 근거가 없습니다.

결론은 권리·가격 모두 검증 보류입니다. 유찰로 최저가가 낮아지는 상황에서도 토지 지상권 인수와 점유 위험은 그대로 남을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 저가 낙찰 시도보다 지상권 원본 확인, 임차관계 정리, 세금 및 실제 시세 검증이 우선되어야 합니다.