서울남부지방법원 2025타경13708. 서울 금천구 가산동 가산대명벨리온 제7층 제718호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 지하 3층·지상 16층 규모의 철근콘크리트 구조이며, 2017년 11월 27일 사용승인되었습니다.
등기 흐름을 보면 2017년 소유권보존과 신탁등기가 이루어졌고, 2018년 6월 신탁등기 말소와 함께 중소기업은행 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 이후 소유권이전청구권가등기, 국세·건강보험 관련 압류, 서울특별시 압류가 이어졌고 현재 임의경매 절차가 진행 중입니다.
핵심은 근저당권의 금액이 아니라 근저당권보다 먼저 설정되어 매수인에게 남는 토지 지상권입니다. 배당표에서는 금전으로 계산된 승계액이 0원으로 표시되지만, 이것은 지상권이 소멸한다는 의미가 아닙니다. 지상권의 존속기간과 행사 범위, 건물 사용에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제7층 제718호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물규모 | 지하 3층 / 지상 16층 중 제7층 제718호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 콘크리트평스라브 지붕 |
| 사용승인 | 2017.11.27 |
| 소유자 | 주식회사월드파트너스 (단독소유) |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 최저매각가 | 119,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사 |
| 신청 청구액 | 910,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.08 중소기업은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 3,840,000,000원 (공동담보) |
| 매수인 인수권리 | 토지 을구 1번 지상권설정등기 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 존속
말소기준권리는 2018.06.08 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원으로, 공동담보목록 제2018-470호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
그 이후의 김진한 명의 소유권이전청구권가등기, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류, 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 신탁등기 및 과거 임의경매개시결정등기는 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 전입 2명, 보증금 미상
전입 및 점유 관련 조사에서 김보라·김지영 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2018.06.08 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 보증금과 확정일자, 임대차 계약 내용 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임대차 관계를 단정하기 어렵습니다.
| 조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보라 현황조사 |
2022.08.02 | 미상 | 없음 | 미확인 | 전입일 기준 없음 |
| 김지영 현황조사·매각물건명세서 |
2021.03.22 | 미상 | 없음 | 미확인 | 전입일 기준 없음 |
대항력 및 승계 표시는 제시된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 기초로 한 판단입니다. 실제 임대차 계약 여부, 점유 범위, 보증금, 확정일자 및 배당요구는 별도 확인이 필요합니다. 표의 승계 판단은 임차보증금에 관한 것으로, 별도로 존속하는 토지 지상권과는 관계가 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가는 있지만 거래 시세는 미확인
현재 최저매각가격은 119,000,000원입니다. 신건으로 감정가와 동일하며, 아직 유찰된 이력이 없습니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 거래 시세 대비 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.
더욱이 이 사건에는 매수인에게 남는 토지 지상권이 있습니다. 따라서 가격 비교는 단순히 119,000,000원이라는 낙찰가격만으로 해서는 안 됩니다. 지상권이 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향을 확인한 뒤 그 부담을 반영한 실질 가치를 평가해야 합니다.
| 가격 시나리오 | 최저가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 119,000,000원 | 100% | 시세 미확인 |
| 1회 유찰 가정 | 95,200,000원 | 80% | 지상권 부담 존속 |
| 2회 유찰 가정 | 76,160,000원 | 64% | 지상권 부담 존속 |
유찰 시 가격은 가정된 회차별 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 모든 회차에서 토지 지상권의 존속 여부는 동일하게 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,466,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 3,840,000,000원 | 116,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 119,000,000원 |
추정 집행비용 2,466,000원을 제외하면 116,534,000원이 중소기업은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다. 다만 이는 단순 배당 가정으로, 실제 세금 우선순위와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 3,840,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액입니다. 이를 이 호실 하나의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 물건별 배당 관계와 실제 피담보채무 잔액에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오와 매수인 부담
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 차액 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 3,723,466,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 3,746,913,600원 |
| 2회 유찰 가정 | 76,160,000원 | 74,389,120원 | 3,765,610,880원 |
미배당 차액은 각 시나리오의 채권최고액 기준 단순 계산값입니다. 세금 우선배당, 공동담보의 실제 채무잔액과 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역 등이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2017.11.27 사용승인된 지하 3층·지상 16층 건물로, 승강기, 주차장, 위생·급배수, 화재탐지·경보 및 소화설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지이며, 업무시설 건물부지로 이용되고 있습니다. 북서측으로 약 15~16m의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한, 공항 관련 장애물제한표면, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 특정 대상자 및 용도에 관한 토지거래계약허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 해당 호실에 대한 적용 여부와 매각 시점의 규제는 따로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 근린시설이라는 물건종류와 업무시설(오피스텔)이라는 감정상 이용상태의 관계는 명확히 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 업무시설 성격과 토지 지상권 인수 조건을 함께 고려해야 합니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 매도 가능가격이나 예상 처분기간을 구체적으로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 토지 지상권 원본 확인. 가장 우선할 사항입니다. 토지 을구 1번 지상권의 설정 목적, 권리자, 존속기간, 범위 및 행사 조건을 토지등기부와 관련 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 지상권의 경제적 영향. 토지 지상권이 해당 호실의 사용·수익, 담보대출, 재매각 등에 어떤 제한을 주는지 검토해야 합니다. 인수금액이 수치로 표시되지 않았다고 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
- 공동담보 관계. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2018-470호와 실제 피담보채무, 경매 신청채권자의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격. 갑구 4번 김진한 명의 소유권이전청구권가등기의 실질적인 성격을 확인하고, 매각으로 말소된다는 판단을 원본과 대조해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 김보라·김지영의 실제 임대차 관계, 점유 여부, 임차보증금 및 확정일자를 확인하고 인도명령 가능 여부와 명도 절차를 점검해야 합니다.
- 국세·지방세 우선배당. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설과 업무시설(오피스텔) 표시를 건축물대장·감정평가서·매각물건명세서에서 대조하고, 실제 사용할 수 있는 용도를 확인해야 합니다.
- 시세 및 임대료 확인. 동일 건물에서 면적·층·용도·권리 조건이 유사한 거래사례와 임대차 사례를 조사하여 감정가의 적정성을 검증해야 합니다.
- 관리비 및 추가 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 명도비용, 취득 관련 비용 등 실제 총취득비용에 영향을 주는 항목을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “배당표의 인수 0원 ≠ 권리 인수 없음”
가산대명벨리온 718호는 단순히 감정가 119,000,000원의 신건이라는 숫자로 평가할 물건이 아닙니다. 중소기업은행 근저당권 이후 권리 대부분은 매각으로 소멸하지만, 토지 지상권은 매수인에게 남습니다.
여기에 조사된 2명의 보증금과 실제 임대차 관계가 미확인이고, 최근 실거래 시세도 확보되지 않았습니다. 따라서 현재 최저매각가격이 적정한지, 향후 유찰가격에 가격 메리트가 발생할지 판단할 충분한 근거가 없습니다.
특히 토지 지상권은 일반적인 후순위 근저당권 미배당과는 성격이 다릅니다. 배당 부족액을 떠안지 않는다는 사실과 부동산에 남는 권리를 인수한다는 사실을 반드시 구별해야 합니다. 단순한 배당계산 결과만으로 안전한 경매물건이라고 판정하면 가장 중요한 위험을 놓칠 수 있습니다.
결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 토지 지상권의 정확한 내용과 경제적 영향을 규명하고, 실제 점유관계와 비교 시세를 확인한 이후에야 입찰 가능성과 적정가격을 판단할 수 있습니다. 현재로서는 저가 낙찰을 기대하기보다 인수권리의 해석과 확인이 선행되어야 하는 고위험 물건입니다.
