서울남부지방법원 2025타경13708. 서울 금천구 가산동 776, 가산대명벨리온 제15층 제1517호가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 요항표의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 지하 3층·지상 16층 철근콘크리트 구조이며 2017년 11월 27일 사용승인되었습니다.

등기상 소유자는 주식회사월드파트너스입니다. 2018년 6월 8일 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이를 말소기준권리로 하여 후순위 권리가 정리되는 사건입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2018-470호와 연결되어 있습니다.

그런데 이 물건은 등기상 채권의 소멸만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 토지 을구 1번 지상권설정등기(2017.12.06.)의 매수인 인수가 명시되어 있기 때문입니다. 개별 호실의 권리관계와 별도로 토지에 존속하는 권리까지 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 토지 지상권

권리의 중심은 2018.06.08. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국세·지방세 등 압류 5건과 이승용의 임차권등기, 현재 사건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거에는 중소기업은행이 채권자로 진행한 별도 임의경매도 있었으나, 해당 경매는 취하되어 2024년 8월 29일 개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025년 12월 5일 개시결정된 2025타경13708입니다.

② 임차·점유 분석 — 후순위 임차권과 미상 보증금

임차·전입 관련 명의는 김보라, 김지영, 이승용 총 3명입니다. 이 중 이승용은 등기된 임차권자이며, 김보라와 김지영은 현황조사에서 전입 사실이 확인된 명의자입니다. 이들을 각각 독립된 실제 임차인으로 확정하거나 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.

대항력 판정은 2018.06.08. 말소기준권리와 각 전입일을 비교한 것입니다. 실제 점유관계와 배당요건은 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.

이승용은 2022년 7월 23일 임대차계약을 체결했고, 보증금은 34,000,000원입니다. 등기상 차임은 320,000원으로 기재되어 있습니다. 2023년 8월 7일 임차권등기가 접수됐으며 임차권의 범위는 건물 전부입니다.

그러나 이승용의 전입 및 임차권등기는 모두 2018년 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 제공된 권리순위상 이승용 보증금 34,000,000원을 매수인이 대항력에 따라 승계하는 구조는 아닙니다. 김보라와 김지영 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

③ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 저가매수로 볼 수 없다

감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가 역시 120,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.

다만 이 물건의 가격을 판단할 때는 두 가지가 동시에 확인되어야 합니다. 하나는 해당 용도·면적·층에 맞는 최근 실거래 및 매물 시세이고, 다른 하나는 매수인이 인수하는 토지 지상권의 실질적 영향입니다.

비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 120,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지 판정할 수 없습니다. 또한 지상권 관련 부담이 금액으로 산정되지 않아 실질취득원가도 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 배당모형에서는 집행비용 2,480,000원을 먼저 차감하고, 나머지 117,520,000원을 중소기업은행 근저당권에 배당합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

근저당권의 채권최고액 3,840,000,000원을 기준으로 산출한 모형상 미배당액은 3,722,480,000원입니다. 다만 이는 채권최고액과 예상배당금 사이의 차액으로, 실제 확정된 미상환 채무액을 의미하는 것은 아닙니다. 공동담보 및 실제 채권잔액에 따라 배당관계는 달라질 수 있습니다.

현재 시나리오에서 신청채권자의 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 근저당 배당 이후 잔여 재원이 없다는 계산에 따른 것이며, 실제 배당은 세금·배당요구·채권관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 매수인 인수는 다르다

세 시나리오 모두 근저당권에 대한 채권최고액 기준 미배당이 크게 발생하며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자에 대한 예상배당 역시 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.

그러나 근저당권의 미배당 채권액이 남는다고 해서 매수인이 그 금액을 채무로 떠안는 것은 아닙니다. 이 사건에서 별도로 확인해야 할 매수인 인수 문제는 말소되지 않는 토지 지상권입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트형 공장·지원센터·공장·근린생활시설 등이 혼재한 업무·산업지역 성격입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 서부간선도로, 노선버스정류장 및 지하철역 등이 인근에 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조의 지하 3층·지상 16층 건물입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 지상·지하 주차시설, 화재탐지·경보 및 소화설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 인접 도로와 대체로 평탄한 부정형 토지로 업무시설 부지로 이용되고 있으며, 북서측 약 15~16m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획상 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 관련 허가구역 지정 사항이 기재되어 있으나 대상자와 대상 용도가 특정되어 있습니다. 해당 호실의 실제 용도와 매수인 조건을 기준으로 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 위반건축물·공부. 감정요항표상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 사건상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태의 차이는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설(오피스텔)로 평가되는 물건으로, 주거용 아파트와 동일한 수요·가격·대출 조건을 가정할 수 없습니다. 동일 용도와 유사 규모의 실거래 및 현재 매물 비교 후 환금성을 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 토지 지상권 원본. 토지 등기사항전부증명서의 을구 1번 지상권설정등기와 관련 내용을 확인해야 합니다. 존속기간, 목적, 권리자, 토지 이용에 대한 제한 및 대지권과의 관계가 핵심입니다.
• 매각물건명세서 인수 문구. 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 명시사항을 원본에서 재확인하고, 매수인에게 미칠 법률적·경제적 효과를 구체적으로 검토해야 합니다.
• 공동담보. 중소기업은행 근저당의 채권최고액은 3,840,000,000원이며 공동담보목록 제2018-470호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채권잔액을 확인해야 배당구조를 정확하게 이해할 수 있습니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 등 압류 5건에 대해 체납액, 당해세 해당 여부, 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 임차권등기. 이승용의 보증금 34,000,000원, 임차권등기 및 배당 관련 서류를 대조하고 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
• 미상 전입자. 김보라·김지영의 전입 사실 외에 임대차보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 현황조사 및 매각물건명세서 원본을 통해 실제 점유와 임대차관계를 검증해야 합니다.
• 법적 용도. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 표기를 대조해 해당 호실의 건축물대장상 용도 및 실제 사용상태를 확정해야 합니다.
• 실거래 시세. 동일 건물·유사 면적·동일 용도의 최근 거래와 현재 매물 가격을 확인해야 합니다. 감정가 할인율만으로 수익성을 판정하면 안 됩니다.
• 관리비·점유·인도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 절차 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법원 공고의 변경사항을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “채권은 소멸하지만, 토지 지상권은 인수된다”

이 사건은 최저가 120,000,000원이라는 숫자만으로 접근해서는 안 되는 물건입니다. 중소기업은행 근저당과 후순위 압류·임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차·전입 관련 명의자들에게는 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 없습니다.

그러나 2017년 12월 6일 설정된 토지 지상권이 매수인에게 인수된다는 사항이 명시되어 있습니다. 이 권리의 구체적인 부담이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 외에 발생할 수 있는 제약이나 비용을 평가할 수 없습니다.

더욱이 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 1.2억의 적정성도 판단할 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 내려가더라도 지상권 인수 위험은 남습니다.

결론은 권리 주의·가격 판단 보류입니다. 최우선 확인사항은 토지 지상권의 내용과 매수인에 대한 효과입니다. 이를 확인한 뒤 실거래 비교와 점유·세금·관리비 검증까지 마쳐야 입찰가 산정이 가능합니다. 현재 확인된 사실만으로는 안전한 저가 경매물건이라고 평가하기 어렵습니다.