서울남부지방법원 2025타경13708. 서울 금천구 가산동 가산대명벨리온 11층 1107호입니다. 경매 물건의 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가상 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 일반 아파트의 거래 관행과 동일하게 판단해서는 안 됩니다. 건물은 2017.11.27 사용승인된 지하 3층·지상 16층 규모이며, 현재 등기상 소유자는 주식회사월드파트너스입니다.
등기상 말소기준권리는 2018.06.08 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원으로, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 금천구, 국가, 국민건강보험공단의 압류가 이어졌고, 2025.12.08 새로운 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 사건의 신청채권자는 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사이며 청구금액은 910,000,000원입니다.
표면적인 권리 순서보다 더 중요한 사실이 있습니다. 매각물건명세서에 토지 을구 1번 지상권설정등기를 매수인이 인수한다고 명시하고 있다는 점입니다. 따라서 근저당권과 압류가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제11층 제1107호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 집합건축물대장 및 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 3층 / 지상 16층 중 11층 · 사용승인 2017.11.27 |
| 소유자 | 주식회사월드파트너스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 에이치에프아이삼이에이유동화전문유한회사 |
| 경매 청구금액 | 910,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.08 · 을구 1번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 3,840,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 토지 을구 1번 지상권설정등기 (2017.12.06) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.14 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년, 지상권은 그보다 앞선다
권리 흐름의 핵심은 두 갈래입니다. 2018.06.08 설정된 중소기업은행 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 이후의 압류 및 현재 경매개시결정 등기도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 반면 2017.12.06 등기된 토지 지상권은 매각조건상 인수권리입니다. 토지의 권리관계는 구분건물 등기와 별도로 확인해야 하며, 이 지상권의 존속기간·목적·범위·권리행사에 따른 실질적 제약을 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 인물은 김보라, 김지영 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고로 분류된 인물은 없습니다. 다만 두 사람의 구체적인 점유 부분과 임대차관계, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 임대차의 실질과 명도 관계를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보라 | 2022.08.02 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
해당 없음 |
| 김지영 | 2021.03.22 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
해당 없음 |
두 사람 모두 전입일이 2018.06.08 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 신고된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 임대차계약 내용과 배당요구 여부, 최우선변제 해당 여부를 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 신건 219,000,000원, 시세 대비 메리트는 미확인
감정가와 현재 최저매각가는 모두 219,000,000원입니다. 현재 회차는 신건이므로 감정가의 100%에서 출발합니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저매각가가 시세보다 낮다는 주장은 할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 매각조건에 토지 지상권 인수가 명시되어 있습니다. 동일 건물 내 유사 호실과 비교하더라도 용도·면적·층·점유 상태·지상권 부담을 구분해야 합니다. 현재 확인 가능한 219,000,000원은 지상권의 경제적 영향을 반영하지 않은 입찰가격 기준의 산술적 취득액입니다.
| 매각 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 금전 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 219,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 175,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 140,160,000원 | 0원 |
1회·2회 유찰은 가정 시나리오로, 확정된 후속 매각가격이나 일정이 아닙니다. 모든 회차에서 토지 지상권 인수 조건은 별도 검토 대상이며, 금전 인수 추정 0원에 지상권의 경제적 부담은 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,866,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,840,000,000원 | 215,134,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 219,000,000원을 기준으로 집행비용 3,866,000원을 먼저 차감하고, 나머지 215,134,000원을 중소기업은행 근저당권에 배당하는 모형입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 채권최고액을 기준으로 산출한 미배당액은 3,624,866,000원입니다.
다만 근저당권에 공동담보목록 제2018-470호가 기재되어 있습니다. 채권최고액 3,840,000,000원은 해당 공동담보관계에서 설정된 한도이므로 이 호실에만 실제 그 금액의 채무가 존재하거나, 그 금액만큼 현실적으로 회수불능이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 실제 피담보채무 잔액과 공동담보 배당관계에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 배당 시나리오 | 매각가격 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 219,000,000원 | 215,134,000원 | 3,624,866,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 175,200,000원 | 171,947,200원 | 3,668,052,800원 |
| 2회 유찰 가정 | 140,160,000원 | 137,397,760원 | 3,702,602,240원 |
각 회차의 미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 모형상 부족액입니다. 공동담보와 실제 채권잔액, 조세채권, 임차인 최우선변제 등은 별도 검증해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 아파트형 공장, 지원센터, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 서부간선도로·노선버스정류장·지하철역 등이 위치해 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하 3층·지상 16층 규모이며 2017.11.27 사용승인됐습니다. 위생·급배수·승강기·주차장·화재탐지·경보·소화설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 표기되어 있으나, 집합건축물대장상 감정평가 대상 호실들은 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 해당 호실의 정확한 건축물대장 용도와 실제 사용형태를 대조해야 합니다.
- 토지·도로. 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형으로 업무시설 건물부지이며, 북서측 약 15~16m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등의 지정사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있으므로 해당 물건의 용도와 취득자에게 적용되는지 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 확인됩니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)이라는 이용상태와 토지 지상권 인수 조건을 고려해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 현재 가격에서의 매도 가능성이나 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 2017.12.06 토지 을구 1번 지상권의 설정계약, 존속기간, 목적, 범위와 권리자를 확인하고 매각 후에도 남는 권리의 실질적인 영향을 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 특수매각조건 확인. 지상권 인수가 명시된 부분을 원문과 대조하고, 매수인의 권리행사 및 추후 처분에 어떤 제약이 있는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권 채권최고액 3,840,000,000원과 공동담보목록 제2018-470호의 범위를 확인하고 실제 피담보채무 및 경매신청채권자의 승계관계를 대조해야 합니다.
- 압류와 조세 우선순위 확인. 금천구·국가·국민건강보험공단의 압류 5건을 확인하고 국세·지방세의 법정기일, 당해세 여부, 예상배당에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 점유관계와 명도. 김보라·김지영의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 가산대명벨리온 내 유사한 업무시설 호실의 최근 거래와 이용상태를 확인해야 합니다. 감정가 219,000,000원만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
- 공용 관리비 확인. 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담의 존재 및 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 및 규제 확인. 건축물대장상 업무시설 용도, 실제 사용형태, 준공업지역 및 토지거래허가 관련 규제의 적용 여부를 점검해야 합니다.
- 유찰 가정과 실제 일정 구분. 175,200,000원과 140,160,000원은 각각 1회·2회 유찰을 가정한 가격일 뿐입니다. 실제 후속 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 대조한 뒤 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 물건을 단순하게 보면 감정가와 최저가가 모두 219,000,000원인 신건 업무시설이며, 말소기준 이후의 근저당 관련 채권과 압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 조사된 두 사람의 전입일도 모두 말소기준권리 이후이므로, 신고된 전입관계만으로는 선순위 대항력 임차인의 보증금 승계가 확인되지 않습니다.
하지만 토지 지상권 인수라는 결정적인 예외가 있습니다. 명세서상 이 권리는 매각 후에도 존속합니다. 금전 인수액이 0원으로 추정되더라도 지상권의 실제 경제적 부담이 확인되지 않았다면 219,000,000원을 확정적인 실질취득원가라고 볼 수 없습니다. 더구나 국세·지방세 압류 5건, 보증금 등이 확인되지 않은 점유 관련 인물 2명, 공동담보 근저당권과 신청채권자의 관계도 검토 대상입니다.
현재는 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 신건 가격이 저렴하다는 판단도 불가능합니다. 따라서 권리 안정성과 가격 매력을 모두 보수적으로 평가해야 합니다. 이 사건은 최저가만 보고 입찰하기보다 토지 지상권의 존속 내용, 실제 점유관계, 채권승계, 비교 거래가격을 먼저 확인해야 하는 고위험 검토 물건입니다.
