인천지방법원 2024타경512436. 인천 강화군 길상면 온수리 소재 도시형생활주택 1동 3층 301호입니다. 감정가는 95,000,000원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 32,585,000원입니다. 감정가와 비교하면 상당히 낮은 가격이지만, 이 사건의 핵심은 가격표 아래에 숨어 있는 점유관계와 권리의 선후관계입니다.
등기상 소유자는 김성심이고, 2024년 3월 8일 청산농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2020년 7월 27일 접수된 주식회사마이퍼스트컨설팅의 근저당권으로 채권최고액은 460,000,000원입니다. 다만 그보다 앞선 2019년 청산농업협동조합 근저당권과 2025년 권리이전 기록 사이에 확인해야 할 사항이 있어, 2020년 근저당권만을 확정적인 기준으로 삼아 입찰하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경512436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 강화동로45번길 17-1, 1동 3층 301호 |
| 등기상 부동산 | 강화군 길상면 온수리 58-1, 51-31 소재 제1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대 · 도시형생활주택 |
| 참고 전용면적 | 46.38㎡ (해당 호수와의 면적 일치 여부 확인 필요) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 3층 301호 |
| 사용승인 | 2017.12.08 |
| 단지 정보 | 무지개타운1,2동(58-1) · 16세대 |
| 소유자 | 김성심 (2019.03.25 소유권이전) |
| 감정가 | 95,000,000원 |
| 최저매각가 | 32,585,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 청산농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,034,229,912원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다
2020년 7월 27일 근저당권을 잠정 말소기준으로 보면 이후 등기된 경매개시결정과 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서 간과하면 안 되는 부분은 2019년 3월 25일 설정된 청산농업협동조합 근저당권입니다.
이전에 있었던 가처분, 가압류 및 여러 차례의 경매개시결정도 등기 이력에 나타납니다. 상당수는 이미 취하·해제·말소 처리된 것으로 기록되어 있으므로 현재 살아 있는 권리와 과거의 등기 이력을 구별해야 합니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 다르며, 공동담보에 설정된 채권최고액을 이 호수의 독립적인 채무액으로 그대로 해석해서도 안 됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 선순위 전입 3명이 핵심
현황조사에 확인되는 전입자는 총 10명입니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 사람 명의의 전입 조사 대상입니다. 다만 전입 사실만으로 10명 모두가 독립된 임대차계약을 가진 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 특히 실제 301호 점유 여부와 각자의 임대차 관계를 개별적으로 확인해야 합니다.
잠정 말소기준일인 2020.07.27 이전 전입자 3명은 대항력 성립 가능성이 있으나, 보증금·확정일자·실제 인도 및 점유 사실이 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 적절합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한재진 | 2017.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.05.21 |
미배당 보증금 인수 가능 |
| 유봉선 | 2017.06.02 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 확인 안 됨 |
인수 가능성 확인 필요 |
| 이수연 | 2020.04.09 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 확인 안 됨 |
인수 가능성 확인 필요 |
| 김미자 | 2021.11.18 | 미상 | 잠정 기준 후순위 | 미상 / 확인 안 됨 | 점유·권원 확인 |
| 강지훈 | 2022.04.01 | 미상 | 잠정 기준 후순위 | 미상 / 확인 안 됨 | 점유·권원 확인 |
| 유다현 | 2022.04.22 | 미상 | 잠정 기준 후순위 | 미상 / 확인 안 됨 | 점유·권원 확인 |
| YANG DONG | 2022.08.11 | 미상 | 잠정 기준 후순위 | 미상 / 확인 안 됨 | 점유·권원 확인 |
| 김화 | 2022.10.18 | 미상 | 잠정 기준 후순위 | 미상 / 확인 안 됨 | 점유·권원 확인 |
| GE YUHUAN | 2023.09.18 | 미상 | 잠정 기준 후순위 | 미상 / 확인 안 됨 | 점유·권원 확인 |
| YANG YUNGUO | 2023.09.18 | 미상 | 잠정 기준 후순위 | 미상 / 확인 안 됨 | 점유·권원 확인 |
대항력 판단은 2020.07.27 근저당권을 잠정 기준으로 한 것입니다. 전입일 외에 실제 주택 인도·점유, 임대차계약의 존재, 보증금 및 선순위 권리의 존속 여부를 확인해야 합니다. 배당요구가 확인된 한재진도 확정일자와 배당순위는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다
현재 최저매각가격 32,585,000원은 감정가 95,000,000원의 약 34.3%입니다. 하지만 동일 단지 또는 인근 유사 다세대주택의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 실제 시장가격보다 얼마나 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
무지개타운1,2동(58-1)은 16세대 규모이고, 건물 사용승인일은 2017.12.08입니다. 비교용 전용면적 46.38㎡는 대상 301호와의 일치 여부가 확인되지 않은 참고 수치입니다. 따라서 이 면적만으로 평당 가격을 산출하거나 다른 호실과 동일한 시세를 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 단계 | 최저매각가격 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 32,585,000원 | 34.3% | 시세·인수액 확인 전 가격 메리트 불명 |
| 4회 유찰 시 | 22,809,500원 | 24.01% | 인수위험이 있으면 실질취득액은 별도 |
| 5회 유찰 시 | 15,966,649원 | 16.81% | 추가 유찰만으로 안전성 개선 불가 |
4회·5회 유찰 금액은 회차별 가정가격입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원의 매각공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)
다음 배당표는 2020년 을구 9번 근저당권을 기준으로 한 단순 추정입니다. 2019년 선순위 근저당권의 실제 존속 여부, 임차인 보증금·우선변제, 당해세 등의 확인 결과에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 한도 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 986,530원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사마이퍼스트컨설팅 | 460,000,000원 | 31,598,470원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | 460,000,000원 | 428,401,530원 |
집행비용 986,530원과 근저당 예상배당 31,598,470원의 합계는 매각대금 32,585,000원입니다. 미배당 428,401,530원은 근저당 채권최고액 460,000,000원을 기준으로 한 계산상 부족액이지, 매수인이 해당 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 또한 채권최고액이 실제 배당확정채권액을 의미하지 않으며, 임차인 관련 미확인 금액과 을구 3번 권리의 존속 여부는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 길상면사무소 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택 및 근린·편의시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방 설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·접도. 온수리 58-1 및 51-31의 2필지 일단으로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 58-1은 자연녹지지역, 51-31은 자연녹지지역과 생산녹지지역에 걸쳐 있습니다. 성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
- 문화재 관련 제한. 문화재보호법과 매장문화재 관련 법령에 따른 인허가 사항의 확인이 안내되어 있습니다. 향후 증축·개축 및 토지 이용 시 별도 검토가 필요합니다.
- 건축물 현황. 현장조사 당시 건축물현황도상의 1호·2호 라인 위치 차이가 있었지만, 표시변경절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출된 것으로 기록되어 있습니다. 실제 301호 위치와 변경도면을 다시 대조해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대·도시형생활주택으로, 동일 단지의 최근 실거래가격과 매수 수요가 확인되지 않았습니다. 최저가가 낮다는 사유만으로 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 2019.03.25 청산농업협동조합 근저당권 1,080,000,000원과 2025.03.05 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 존속·말소 관계를 확인하고, 공동담보목록과 함께 배당순위를 재검토하세요.
- 선순위 전입 3명 조사. 한재진·유봉선·이수연의 실제 301호 거주 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 주택 인도 및 점유관계를 확인하세요.
- 배당요구 검증. 한재진의 2024.05.21 배당요구에 따른 청구 내용과 나머지 전입자의 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 배당요구 관련 기록으로 확인하세요.
- 후순위 전입자의 점유관계 확인. 나머지 7명이 실제 임차인인지, 같은 세대 구성원인지, 어느 공간을 점유하고 있는지 확인하고 명도 대상자를 특정해야 합니다.
- 실질취득가격 산정. 매수인이 인수해야 할 보증금이 있다면 반드시 낙찰예정가격에 더하여 검토하세요. 보증금 미확인 상태에서 32,585,000원을 총취득가격으로 간주하면 안 됩니다.
- 시세 검증. 온수리 인근의 유사 전용면적·준공연도·층별 다세대 실거래를 확보하고, 개별 호수의 실제 상태와 점유관계를 반영해 비교하세요.
- 건축물 표시 대조. 집합건축물대장 표시변경 전후 도면과 등기부의 전유부분 표시, 실제 301호 위치를 확인하세요.
- 부대비용 점검. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분, 세금, 명도·수선비용 등을 검토하고 실질취득가격에 반영하세요.
- 법원 원본 확인. 매각기일 2026.10.28 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경공고 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,258만원짜리 집”이라고 단정할 수 없다
이 사건은 최저가만 보면 눈길을 끌지만, 매수인에게 최종적으로 얼마의 비용과 책임이 남는지가 아직 확인되지 않았습니다. 2020년 말소기준보다 먼저 전입한 3명의 보증금이 미상이고, 전체 전입자 10명의 실제 점유 상황도 정리되지 않았습니다. 여기에 2019년 거액 근저당권의 말소·이전 기록까지 대조해야 합니다.
선순위 임차인의 대항력이 확인되고 보증금이 배당으로 소멸하지 않는다면, 낙찰가격이 더 내려가더라도 매수인이 떠안는 보증금이 증가해 실질취득가격이 낮아지지 않을 수 있습니다. 반대로 권리와 점유관계가 모두 정리되고 인수액이 없다는 점이 확인된다면 그때 비로소 실거래 시세와 최저가를 비교할 수 있습니다.
결론은 보수적인 입찰 보류입니다. 지금 필요한 것은 다음 유찰을 기다리는 것이 아니라 선순위 전입자의 임대차관계, 2019년 근저당권의 실제 상태, 301호 현황 및 최근 거래가격을 확인하는 일입니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 실질취득액과 법적 인수위험을 확정할 수 있느냐에 있습니다.
