인천지방법원 2024타경512436. 강화군 길상면 온수리에 있는 무지개타운1,2동 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되고 있으며, 해당 건물은 2017년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다. 이 물건은 감정가 9,400만원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가가 3,224만원대까지 떨어졌습니다.
문제는 낮아진 가격만으로 투자가치를 판단하기 어렵다는 점입니다. 등기상 말소기준으로 지정된 것은 2020년 7월 27일 접수된 주식회사마이퍼스트컨설팅의 근저당권입니다. 그런데 전입자 가운데 한재진·유봉선·이수연은 그보다 먼저 주민등록을 마쳤습니다. 임대차계약 및 실제 점유관계가 확인된다면 대항력과 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
특히 2019년 설정된 청산농업협동조합의 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록도 있어, 2020년 근저당을 말소기준으로 보는 판단 자체를 원본 등기로 재검증할 필요가 있습니다. 권리의 선후관계가 확정되기 전에는 매수인의 부담을 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경512436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 강화동로45번길 17-1, 2동 4층 401호 |
| 등기상 부동산 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1, 51-31 제2동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 |
| 사용승인일 | 2017.12.08 |
| 단지 규모 | 무지개타운1,2동(58-1) · 16세대 |
| 소유자 | 김성심 · 2019.03.25 소유권이전 |
| 감정가 | 94,000,000원 |
| 최저매각가 | 32,242,000원 · 감정가의 34.3% · 3회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권자 | 청산농업협동조합 |
| 신청채권액 | 1,034,229,912원 |
| 지정 말소기준 | 2020.07.27 · 을구 9번 근저당권 · 주식회사마이퍼스트컨설팅 · 채권최고액 460,000,000원 |
| 매수인 인수 | 미확정 — 선순위 가능 전입자 보증금 및 기존 근저당 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 기준부터 재검증
한편 권리분석상 지정된 말소기준은 2020.07.27 을구 9번입니다. 2019년 근저당에 대해서는 말소 취지의 상태 표시가 있으나, 이후 권리이전 기록과의 관계가 명확하지 않습니다.
따라서 2019년 권리의 실제 존속·말소 여부, 2025년 이전등기의 효력 및 정확한 말소기준권리를 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다. 이 쟁점은 임차인 대항력 판정에도 직접 영향을 줍니다.
기존에 말소된 가처분, 가압류, 과거 경매개시결정 등은 현행 인수권리와 구별해야 합니다. 현재 경매개시결정은 2024년 3월 8일 청산농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 2020년 근저당권은 지정된 말소기준에 따라 매각 소멸 예정으로 처리되어 있지만, 해당 근저당권의 채권 부족액과 선순위 임차보증금 인수 가능성은 서로 다른 문제입니다.
② 전입자 조사 — 10명 중 3명은 선순위 가능성
현황조사상 전입자로 확인되는 사람은 10명입니다. 다만 이들이 모두 독립적인 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지는 확인되지 않았습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 주민등록일만으로 대항력이나 우선변제권의 최종 성립을 단정해서는 안 됩니다.
| 전입자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수위험 |
|---|---|---|---|---|
| 한재진 | 2017.05.12 | 가능·미상 | 확정일자 미상 배당요구 2024.05.21 |
인수 가능성 보증금 미상 |
| 유봉선 | 2017.06.02 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 보증금 미상 |
| 이수연 | 2020.04.09 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 보증금 미상 |
| 김미자 | 2021.11.18 | 전입 후순위 | 미상 | 2020년 기준 후순위 계약관계 확인 |
| 강지훈 | 2022.04.01 | 전입 후순위 | 미상 | 2020년 기준 후순위 계약관계 확인 |
| 유다현 | 2022.04.22 | 전입 후순위 | 미상 | 2020년 기준 후순위 계약관계 확인 |
| YANG DONG | 2022.08.11 | 전입 후순위 | 미상 | 2020년 기준 후순위 계약관계 확인 |
| 김화 | 2022.10.18 | 전입 후순위 | 미상 | 2020년 기준 후순위 계약관계 확인 |
| GE YUHUAN | 2023.09.18 | 전입 후순위 | 미상 | 2020년 기준 후순위 계약관계 확인 |
| YANG YUNGUO | 2023.09.18 | 전입 후순위 | 미상 | 2020년 기준 후순위 계약관계 확인 |
대항력 표시는 2020.07.27을 잠정 말소기준으로 보았을 때의 전입일 선후관계에 기초합니다. 주택 인도·실제 점유·임대차계약·보증금 등 성립요건은 별도 확인이 필요합니다. 특히 2019년 근저당권의 실제 상태가 확정되면 위 판단이 달라질 수 있습니다.
임대차와 점유 요건이 충족된다면 대항력 있는 임차인일 수 있으며, 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 한재진은 2024.05.21 배당요구 기록도 있으나, 보증금·확정일자와 실제 배당액이 확인되지 않아 배당요구만으로 인수위험 해소를 판단할 수 없습니다.
현재 보증금 인수액은 0원이 아니라 미확정입니다.
③ 최저가와 실질취득 — 할인율만으로 판단할 수 없다
감정가 94,000,000원 대비 최저가 32,242,000원은 34.3%입니다. 그러나 이는 감정가와 현재 최저매각가의 비율이지 실제 시장에서 65.7% 싸게 거래된다는 의미는 아닙니다.
해당 다세대주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았고, 매수인에게 승계될 수 있는 임차보증금도 미상입니다. 따라서 실질취득 총액과 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 94,000,000원 | 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 32,242,000원 | 3회 유찰 · 34.3% |
| 최근 실거래 시세 | 확인 불가 | 가격 메리트 판단 보류 |
| 임차보증금 인수 | 미상 | 선순위 가능 전입자 확인 필요 |
| 실질취득 총액 | 산정 불가 | 낙찰대금에 인수분 등 추가 부담 가능 |
이러한 구조에서 실질취득 총액은 일정 조건하에 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 물건은 보증금과 실제 배당관계가 확인되지 않았으므로 해당 구조가 적용되는지 단정할 수 없지만, 바로 그 가능성 때문에 32,242,000원만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)
아래는 지정된 2020년 근저당권을 대상으로 산정된 예상배당입니다. 2019년 근저당의 권리관계와 선순위 가능 전입자의 배당은 확정되지 않았으므로 실제 배당순서 및 금액과 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 980,356원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사마이퍼스트컨설팅 | 460,000,000원 | 31,261,644원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 32,242,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 지정 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 428,738,356원입니다. 이 미배당액 자체를 곧바로 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제·실제 채권잔액 및 선순위 임차인의 배당은 별도로 확인해야 합니다.
2019년 청산농업협동조합 근저당권과 2025년 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내역을 감안하면, 이 배당표만으로 실제 우선순위나 매수인의 인수부담을 확정하는 것은 위험합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰(현재) 감정가 34.3% |
32,242,000원 | 31,261,644원 | 428,738,356원 |
| 4회 유찰 감정가 24.01% |
22,569,400원 | 21,763,151원 | 438,236,849원 |
| 5회 유찰 감정가 16.81% |
15,798,579원 | 15,114,205원 | 444,885,795원 |
회차가 진행되면 최저매각가는 32,242,000원에서 22,569,400원, 다시 15,798,579원으로 내려갑니다. 그러나 같은 계산상 근저당 채권의 미배당액은 반대로 증가합니다.
이때 주의할 것은 근저당권 미배당과 대항력 임차인의 보증금 미배당은 법적 성격이 다르다는 점입니다. 소멸하는 근저당권의 채권 부족액은 일반적으로 매수인이 승계하지 않지만, 대항력 있는 임차인의 미반환보증금은 인수대상이 될 수 있습니다. 이 사건은 후자의 금액이 미확정입니다.
따라서 유찰을 더 기다리는 것만으로 안전해지는 물건이 아닙니다. 먼저 권리와 점유관계를 확정한 뒤 실질취득 총액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 길상면 온수리 길상면사무소 북동측 인근입니다. 주위에는 공동주택·단독주택·근린생활시설과 편의시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통 수준입니다. 대상 부지는 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 외벽은 드라이비트 마감, 샷시창호가 설치되어 있습니다. 기본 위생설비·급배수설비·난방설비를 갖춘 도시형생활주택입니다. 사용승인일은 2017.12.08입니다.
- 단지 규모. 무지개타운1,2동은 16세대 규모입니다. 대단지 아파트처럼 충분한 비교거래 표본을 확보하기 어려울 수 있어 개별 매매사례와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 온수리 58-1, 51-31의 2필지에 걸친 공동주택 부지이며, 자연녹지지역·생산녹지지역 및 성장관리계획구역 등의 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 문화재 관련 규제. 토지이용 관련 기재에 문화재 보호 및 매장문화재 관련 인허가 확인 필요사항이 포함되어 있습니다. 증명용 토지이용계획확인원을 통해 정확한 제한범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 현황도면. 현장조사 당시 건축물현황도면상 1호와 2호 라인의 위치가 서로 달랐으나, 건축물대장 표시변경절차를 통해 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출된 것으로 기록되어 있습니다.
- 위반건축물. 감정 관련 기록에서는 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 현장 상태와 최신 건축물대장 원본은 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 강화군 다세대주택으로, 확인된 실거래 비교가격이 없어 실제 매도가격과 매도 소요기간을 추정하기 어렵습니다. 감정가 대비 낮은 최저가만으로 환금성이 좋다고 볼 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.03.25 을구 3번 청산농업협동조합 근저당권의 현재 상태와 2025.03.05 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록을 확인하고, 2020년 을구 9번을 기준권리로 보는 판단이 맞는지 재검토하세요.
- 선순위 가능 전입자 확인. 한재진·유봉선·이수연의 임대차계약서, 최초 점유일, 실제 거주관계와 보증금을 확인하세요. 단순 전입일만으로 대항력 성립을 확정하지 마세요.
- 배당요구 확인. 한재진의 2024.05.21 배당요구 내역과 제출 문서, 보증금, 확정일자 및 배당요구의 효력을 확인하세요.
- 실질취득 총액 산정. 낙찰예정금액에 승계될 수 있는 임차보증금, 명도비용, 관리비 등 추가 부담을 고려하세요. 인수액이 확정되기 전에는 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
- 전입자 10명 관계 확인. 주민등록상 전입자와 실제 임차인·동거인·점유자를 구분하고 401호의 현실적인 점유관계를 확인하세요.
- 2019년 근저당과 경매신청 관계. 청산농업협동조합의 신청채권액 1,034,229,912원과 근저당권 이전 및 배당순위를 대조하세요. 예상배당표가 실제 법률관계와 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 건축물대장 및 현장 특정. 표시변경 이후의 건축물현황도와 실제 제2동 401호의 위치, 면적, 출입구 및 점유 상황을 확인하세요.
- 매매사례 확보. 무지개타운과 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매도호가를 대조하세요. 낙찰가가 낮더라도 매도 가능한 가격이 이를 정당화하는지 검증해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비 체납, 공과금, 명도 및 점유 관련 비용을 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건, 등기사항전부증명서, 집합건축물대장을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,224만원이 싸다는 증거는 아직 없다”
이 사건은 감정가 9,400만원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 3,224만원대로 내려왔습니다. 그러나 유찰 횟수가 많다는 사실이나 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 투자매력을 평가할 수는 없습니다.
지정된 2020년 말소기준보다 앞선 전입자가 3명이고, 그들의 보증금과 실제 대항력 성립 여부가 미상입니다. 동시에 2019년 근저당권과 2025년 권리이전 기록을 둘러싼 정합성 확인도 필요합니다. 실제 임차인이 인수형 대항력을 가진다면, 낮은 낙찰가가 보증금 승계 부담으로 상쇄될 가능성이 있습니다.
건축물 현황도면의 과거 불일치는 정리된 것으로 기재되어 있으나, 현장과 공부의 일치 여부를 직접 확인해야 합니다. 16세대 소규모 다세대주택이라는 특성상 객관적인 매매시세와 환금성도 충분히 검증해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 먼저 근저당권의 실제 우선순위, 임대차·점유관계, 보증금 인수액을 확정한 뒤 실질취득 총액을 산정해야 합니다. 그 총액이 확인된 실거래 시세보다 충분히 낮을 때에만 가격 메리트를 논의할 수 있습니다. 지금 필요한 것은 추가 할인보다 권리관계의 확정입니다.
