인천지방법원 2024타경512436. 강화군 길상면 온수리 소재 도시형생활주택, 무지개타운1,2동(58-1)의 1동 3층 302호입니다. 감정가는 95,000,000원이었지만 세 번의 유찰을 거치면서 최저매각가격은 32,585,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 크게 할인된 주택처럼 보입니다. 그러나 등기와 전입관계를 함께 읽으면 단순한 저가 경매물건으로 접근하기 어렵습니다. 가격이 많이 하락했다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 판단은 별개이기 때문입니다.
등기상 말소기준권리로 제시된 것은 2020년 7월 27일 설정된 주식회사마이퍼스트컨설팅 근저당권(채권최고액 460,000,000원)입니다. 그런데 현황조사 전입 관련자 가운데 3명은 이보다 전입일이 빠릅니다. 이들의 실제 임차인 여부, 주택 인도·점유관계, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 상황에서 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 더구나 2019년 설정된 별도 근저당과 2025년 채권양도에 따른 권리이전 기록의 관계도 원본 대조가 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경512436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 강화동로45번길 17-1, 1동 3층 302호 |
| 지번 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1, 51-31 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 단지 / 사용승인 | 무지개타운1,2동(58-1) · 16세대 · 2017.12.08. |
| 소유자 | 김성심 (2019.03.25. 소유권이전, 매매) |
| 감정가 | 95,000,000원 |
| 최저매각가격 | 32,585,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청산농업협동조합 / 1,034,229,912원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 전입 관련 조사 | 10명 · 말소기준 이전 전입 3명 |
| 등기 열람 기준 | 2026.10.14. · 인천지방법원 강화등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 권리의 확인
현재 권리분석의 기준으로 제시된 근저당은 2020.07.27. 접수된 을구 9번 주식회사마이퍼스트컨설팅의 채권최고액 460,000,000원입니다. 이 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 그보다 앞서 등기된 과거 가처분, 가압류, 여러 경매개시결정 중 상당수는 이미 말소된 것으로 나타납니다.
두 기록의 법적 연결관계와 현재 유효성을 원본 등기사항증명서로 확인해야 합니다. 만약 선행 근저당이 유효하다면 2020년 근저당을 말소기준으로 삼은 판단과 배당순위가 달라질 수 있습니다. 또한 신청채권자는 청산농업협동조합으로 표시되어 있으므로 권리이전과 경매신청채권의 관계도 확인 대상입니다.
② 전입·점유 관계 — 가장 중요한 위험 요소
현황조사상 전입 관련자는 10명입니다. 모두 실제 임대차계약을 체결한 임차인인지, 동일 세대원 또는 기타 전입자인지는 확정되지 않았습니다. 따라서 보증금도 10명분을 임의로 합산할 수 없습니다. 다만 말소기준 이전 전입자 3명의 권리관계는 매수인이 보증금을 인수하게 될 가능성과 직접 연결되므로 우선 확인해야 합니다.
| 전입 관련자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한재진 | 2017.05.12. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 유봉선 | 2017.06.02. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이수연 | 2020.04.09. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김미자 | 2021.11.18. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 기준권리 후 |
| 강지훈 | 2022.04.01. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 기준권리 후 |
| 유다현 | 2022.04.22. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 기준권리 후 |
| YANG DONG | 2022.08.11. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 기준권리 후 |
| 김화 | 2022.10.18. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 기준권리 후 |
| GE YUHUAN | 2023.09.18. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 기준권리 후 |
| YANG YUNGUO | 2023.09.18. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 기준권리 후 |
대항력 표시는 2020.07.27.을 잠정적인 말소기준으로 삼아 전입 시기를 비교한 것입니다. 후순위 전입자 7명은 해당 기준권리에 대항하기 어려운 것으로 분류되지만, 실제 임차관계와 점유 여부에 대한 확인은 별도로 필요합니다. 선순위 전입자 3명은 임대차계약 및 주택 인도 요건이 확인되지 않아 대항력 확정이 아닌 가능·미상으로 표시했습니다.
특히 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 초과하고 경매대금에서 지급되지 않은 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 경우, 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 커져 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
이 사건은 보증금 액수가 확인되지 않았으므로 이러한 구조에 해당하는지, 얼마를 추가로 인수할지 계산할 수 없습니다. 최저가 32,585,000원을 실제 총취득비용 또는 저렴한 매수가로 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 가격 메리트는 미확정
감정가 95,000,000원에서 현재 최저매각가격은 32,585,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율만 보면 34.3% 수준입니다. 그러나 가격이 낮아진 이유를 실제 시장가격의 할인으로 곧바로 해석할 수는 없습니다. 이 물건은 3회 유찰된 다세대·도시형생활주택이며, 임대차와 권리승계 여부를 확인하기 전에는 안전한 입찰가격을 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가격 | 감정가 대비 | 추정 미배당 채권액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 32,585,000원 | 34.3% | 428,401,530원 |
| 4회 유찰 가정 | 22,809,500원 | 24.01% | 438,001,071원 |
| 5회 유찰 가정 | 15,966,649원 | 16.81% | 444,720,751원 |
회차별 미배당액은 을구 9번 근저당의 채권최고액 460,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 이는 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 실제 채무잔액이나 최종 배당표를 의미하지 않습니다. 후속 유찰가격 역시 확정된 매각가격이 아닌 가정입니다.
매매 실거래가격과 최근 12개월 거래평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가 또는 실질취득금액을 주변 시세와 비교할 수 없습니다. 무지개타운1,2동(58-1)은 16세대 규모로 표시되어 있어 유사한 거래 사례를 찾을 때에도 단지 전체 평균만으로 판단하기보다는 동일 용도·면적·층·건물 상태의 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,585,000원 가정)
현재 회차의 최저매각가격을 매각대금으로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 공제하고 주식회사마이퍼스트컨설팅 근저당에 나머지 금액을 배분하는 구조로 산출되어 있습니다. 다만 선순위 전입자 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 앞선 근저당의 상태도 원본 대조가 필요하므로 실제 법원 배당순위를 확정한 표로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 986,530원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사마이퍼스트컨설팅 | 460,000,000원 | 31,598,470원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 32,585,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 선순위 임차인에 대한 배당과 기타 우선권은 반영되지 않았습니다. 을구 9번 근저당의 추정 미배당액은 428,401,530원이며, 이는 담보권자에게 배당되지 않은 채권최고액 기준 잔액일 뿐 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다. 배당 추정에서는 신청채권자 청산농업협동조합에 대한 지급액이 0원으로 표시되어 있으나, 선행 근저당권의 유효성과 권리이전 관계가 확정되지 않아 실제 배당순서는 재검토가 필요합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 길상면사무소 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린·편의시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 건물이며 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017.12.08.이며, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시창호입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 온수리 58-1 및 51-31의 2필지 일단 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역·생산녹지지역과 성장관리계획구역 관련 사항이 있으며, 가축사육제한구역 및 문화재 관련 인허가 검토사항이 기재되어 있습니다. 실제 적용 범위와 이용 제한은 필지별 토지이용계획확인원으로 대조해야 합니다.
- 건축물 표시 정리. 현장조사 당시 집합건축물대장상 현황도면에서 1호와 2호 라인의 위치가 상이했으나, 건축물대장 표시변경절차를 거쳐 공부와 현황을 일치시킨 집합건축물대장이 제출되었습니다. 입찰 전 변경된 도면과 302호의 실제 위치를 대조해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대·도시형생활주택으로, 거래량과 유사 물건의 매매가격이 확인되지 않았습니다. 아파트 대단지와 같은 수준의 거래 유동성을 전제하기 어려우며, 실제 매수층과 처분 기간은 별도 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 3명의 신분 확인. 한재진·유봉선·이수연이 실제 임차인인지, 세대원인지, 현재도 점유 중인지 확인하세요. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 임대차계약과 인도관계까지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 세 사람의 계약상 보증금, 확정일자, 임대차 종료 여부와 배당 후 잔여 보증금 규모를 확인하세요. 이 단계가 끝나기 전에는 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
- 한재진 배당요구 확인. 2024.05.21. 접수된 배당요구의 금액과 권리 근거, 배당요구 종기 준수 여부, 예상 배당순위를 확인하세요. 배당요구만으로 보증금이 전액 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.
- 2019년 근저당과 2025년 이전등기 대조. 을구 3번 청산농업협동조합 근저당의 실제 말소 여부, 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 효력, 을구 9번 근저당과의 우선순위를 확인하세요.
- 입찰총액 계산. 낙찰가만 보지 말고 인수 가능 보증금과 명도·점유 이전에 필요한 비용을 함께 검토하세요. 보증금 미확정 상태에서는 최저가를 최종 취득금액으로 볼 수 없습니다.
- 호실 표시 확인. 건축물대장 표시변경 후의 호실 위치와 실제 302호 점유공간이 일치하는지 확인하세요.
- 시세·환금성 재조사. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래, 동일 건물 거래 및 현장 매매가격을 확인한 후 실질취득금액과 비교하세요.
- 원본 서류와 현황 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 전입세대 관련 서류, 건축물대장과 실제 점유상태를 대조하고 매각기일 전 변경사항도 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 떨어진 가격보다, 얼마를 인수하는지가 먼저”
강화 온수리 302호는 감정가 95,000,000원에서 최저매각가격 32,585,000원까지 하락한 3회 유찰 물건입니다. 그러나 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 투자성이 확보된 것은 아닙니다. 말소기준 이전 전입자가 3명 존재하고, 이들의 실제 임차인 여부와 보증금, 우선변제권 및 인수액이 확정되지 않았습니다. 여기에 2019년 선행 근저당의 말소·이전 관계도 추가로 확인해야 합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 경우, 유찰로 낙찰가격이 낮아진 효과가 보증금 인수로 상쇄될 수 있습니다. 현재는 보증금도, 실질취득금액도, 최근 실거래 시세도 확정되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격상 이점을 부여하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 세 명의 선순위 전입자에 대한 임대차계약과 보증금을 확인하고, 선행 근저당의 현재 효력을 정리한 뒤, 실제 인수금액을 반영한 취득원가와 주변 실거래가격을 비교해야 합니다. 그 전까지 이 물건은 싸게 살 기회가 확정된 물건이 아니라, 낮은 최저가 뒤에 남은 인수 위험을 확인해야 할 물건입니다.
