인천지방법원 2024타경512436. 강화군 길상면 온수리에 위치한 다세대·도시형생활주택 1동 401호가 경매에 나왔습니다. 현재 소유자는 김성심이며, 등기상 말소기준으로 산정된 권리는 2020.07.27. 주식회사마이퍼스트컨설팅 근저당권입니다. 채권최고액은 460,000,000원으로, 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 금융기관의 채권 규모보다 말소기준권리 이전의 전입자에 있습니다. 한재진, 유봉선, 이수연은 모두 2020.07.27. 전에 전입신고를 마쳤습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 각자의 실제 임대차 및 점유관계도 불명확하므로, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 전입 사실만으로 보증금 전액 인수를 단정할 수는 없지만, 인수 위험이 해소됐다고 볼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경512436 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 강화동로45번길 17-1, 1동 4층 401호 |
| 지번 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 58-1, 51-31 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 사용승인 2017.12.08. |
| 관련 건물 | 무지개타운1,2동(58-1) · 16세대 |
| 소유자 | 김성심 · 단독소유 (2019.03.25. 소유권이전) |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 31,556,000원 (감정가의 약 34.3%) |
| 유찰 현황 | 3회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
| 신청채권액 | 1,034,229,912원 |
| 경매개시 채권자 | 청산농업협동조합 |
| 말소기준권리 | 2020.07.27. 을구 9번 근저당권 · 주식회사마이퍼스트컨설팅 · 채권최고액 460,000,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.10.14. · 인천지방법원 강화등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자가 핵심
말소기준권리는 을구 9번, 2020.07.27. 설정된 근저당권입니다. 2024.03.08. 청산농업협동조합의 임의경매개시결정은 그 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 가처분·가압류와 여러 경매개시결정은 등기부상 이미 말소 처리되었습니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입자 10명, 선순위 3명
현황조사에 이름이 확인되는 전입자는 10명입니다. 이 중 3명은 2020.07.27. 이전 전입, 나머지 7명은 이후 전입입니다. 다만 이름이 확인된 인원과 실제 임차계약 수는 같다고 단정할 수 없으며, 각 사람이 401호에 실제 점유·임차하고 있는지도 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한재진 | 2017.05.12. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.05.21. |
| 유봉선 | 2017.06.02. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이수연 | 2020.04.09. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김미자 | 2021.11.18. | 기준 후 전입 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 강지훈 | 2022.04.01. | 기준 후 전입 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 유다현 | 2022.04.22. | 기준 후 전입 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| YANG DONG | 2022.08.11. | 기준 후 전입 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김화 | 2022.10.18. | 기준 후 전입 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| GE YUHUAN | 2023.09.18. | 기준 후 전입 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| YANG YUNGUO | 2023.09.18. | 기준 후 전입 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
대항력 판정은 2020.07.27.을 말소기준으로 한 전입일 비교입니다. 선순위 전입자의 실제 대항력은 주택 인도, 점유 및 임대차관계 확인이 필요합니다. 확정일자와 보증금은 모두 미상이며, 승계신고자는 확인되지 않습니다.
현재 최저매각가가 31,556,000원이라고 하더라도, 선순위 대항력 있는 임차인의 인수보증금이 존재한다면 매수인의 총 취득부담은 달라집니다. 특히 선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 증가하여, 실질취득비용이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 경우 가격 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용으로 해야 합니다.
③ 가격 비교 — 싸 보이는 이유와 아직 모르는 가치
감정가 92,000,000원인 물건의 현재 최저매각가는 31,556,000원입니다. 3회 유찰 결과 감정가의 약 34.3%로 내려왔습니다. 다음 회차로 넘어가는 경우의 매각가도 산출되어 있으나, 유찰이 거듭됐다는 사실만으로 물건의 적정 가치가 확정되는 것은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 31,556,000원 | 34.3% | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 22,089,200원 | 24.01% | 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 15,462,439원 | 16.81% | 미확정 |
이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균 및 최신 실거래 가격이 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 선순위 전입자들의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가격만으로 매수인의 실제 취득원가를 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 968,008원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사마이퍼스트컨설팅 | 460,000,000원 | 30,587,992원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 31,556,000원 |
현재 배당모형에서는 근저당권 채권최고액 460,000,000원에 대해 30,587,992원만 배당되고, 429,412,008원이 미배당으로 남습니다. 소유자 교부액은 0원입니다. 또한 시뮬레이션상 신청채권액 1,034,229,912원에 대한 배당도 0원으로 산출되어 있습니다.
⑤ 권리·자금 판단 — 낙찰가보다 중요한 미확정 인수액
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강화군 길상면 온수리 소재 길상면사무소 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택과 근린·편의시설이 혼재한 지역입니다. 감정평가에서는 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 2017.12.08. 사용승인되었습니다. 도시형생활주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·생산녹지지역 관련 사항과 성장관리계획구역 등의 제한이 있으며, 토지 공시지가는 149,400원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 문화재 관련 인·허가 확인사항이 있어, 건물 수선·증축 등 재산권 행사 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대 건물로, 대규모 아파트처럼 거래 표본이 풍부하다고 전제하기 어렵습니다. 실제 매각 가능 가격은 동일 건물 및 인근 다세대 거래와 임대차 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 호실 식별. 건축물현황도면의 라인 위치 불일치 이력이 있었으나 변경된 공부가 제출되었습니다. 현장과 최신 공부의 일치 여부를 직접 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 전입자 3명. 한재진·유봉선·이수연 각각의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 호실을 확인하세요. 가장 우선할 확인사항입니다.
- 한재진 배당요구. 2024.05.21. 배당요구 내용과 임대차 보증금, 배당 가능액, 매수인에게 남을 잔액을 대조하세요.
- 전체 전입자 10명. 각 전입자가 401호의 독립된 임차인인지, 세대원 또는 다른 호실 관련자인지 확인해 중복 판단을 피하세요.
- 말소기준권리 재확인. 2019년 청산농업협동조합 근저당의 말소 상태와 2025년 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록을 최신 등기부 원본과 대조하세요.
- 실질취득비용. 낙찰가에 실제 인수될 미반환 임차보증금, 명도 관련 비용, 공용부분 체납 관리비 등 추가 부담을 반영해 검토하세요.
- 현장 호실 확인. 401호의 실제 위치와 변경된 건축물대장 도면, 집합건물 등기 표시를 비교하세요.
- 시세 검증. 인근 및 동일 건물의 최근 실거래, 전용면적이 확인된 비교 가능한 주택의 거래가격을 확보해 감정가와 최저가를 검증하세요.
- 매각원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 배당요구 관련 문건 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “3,155만원이 곧 취득원가는 아니다”
이 물건은 감정가 92,000,000원에서 31,556,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 경매 가격이 크게 낮아졌다는 사실만으로 투자 매력이 높아졌다고 평가하기는 어렵습니다.
선순위 전입자 3명의 보증금과 대항력 여부가 불명확하고, 이전 근저당권 기록의 정합성도 확인이 필요합니다. 실제 임차인과 인수금액이 확인되지 않은 상태에서는 시세 비교의 기준이 되는 실질취득비용을 산정할 수 없습니다. 최근 비교 실거래도 확인되지 않아 적정 매입가를 정하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 재검증 우선입니다. 선순위 임차인 문제와 말소기준권리를 확정하고 실질취득비용이 인근 실거래 가격보다 충분히 낮은지 확인한 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 낮은 최저가보다 중요한 것은 낙찰 후 최종적으로 얼마를 부담하게 되는가입니다.
