인천지방법원 2026타경30904. 부천시 소사구 소사본동의 메종드라피네 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 공동주택이 포함된 건물이라도 경매 대상 호실은 주거용 아파트가 아닌 근린시설로 보아야 합니다.

등기부에는 2023년 3월 소유권보존등기와 성곡새마을금고의 근저당권이 확인됩니다. 근저당권의 채권최고액은 960,000,000원으로, 본건 감정가보다 큽니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리지만, 그보다 먼저 전입한 임차인들의 보증금 문제는 별개입니다. 특히 이 사건은 근저당권 말소와 임차보증금 인수를 반드시 분리해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 남는다

권리관계의 기준점은 2023.03.23 성곡새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하며, 2026.04.21의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 가압류는 확인되지 않습니다.

그러나 주식회사 엔케이엘건설과 박진수는 각각 2022.10.24, 2022.10.25 전입한 것으로 조사됐습니다. 모두 근저당권보다 앞선 날짜이고, 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 각 보증금은 20,000,000원이며, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제를 받지 못하고 전액 매수인에게 인수되는 것으로 계산했습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 선순위 2명

현황조사에서 확인되는 임차인은 총 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 각 임차인의 신고 보증금은 모두 20,000,000원으로, 신고금액을 단순 합계하면 100,000,000원입니다. 다만 이 전액이 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 현재 예상 인수액은 선순위 대항력 임차인 2명의 40,000,000원입니다.

대항력 표시는 전입일과 현황조사상 분류에 따른 것입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 승계는 보증기관의 대위·승계 여부를 뜻합니다.

③ 시세 비교 — 5.5억 실거래를 직접 비교하면 안 된다

메종드라피네에서 확인되는 실거래는 2026년 7월 550,000,000원 거래입니다. 하지만 이 거래의 면적은 103.19㎡, 층수는 9층입니다. 본건은 시세 조회상 대상면적이 32.2㎡이고 경매 목적물은 1층 근린시설(소매점)입니다.

최근 12개월 평균 역시 550,000,000원이지만, 실거래 표본이 1건이므로 최신 거래금액과 평균이 같습니다. 과거 거래가 추가로 확인되지 않아 가격의 상승·하락 추세도 판단하기 어렵습니다. 무엇보다 면적과 층수가 다른 거래를 본건 1층 근린시설의 직접적인 시세로 취급할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 선순위 임차인 2명은 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수한다는 가정이며, 당해세·최우선변제·실제 확정일자와 배당순위에 따른 변동은 반영되지 않았습니다.

현재 회차에서 근저당권자는 약 202,316,000원을 배당받고, 채권최고액을 기준으로 757,684,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 근저당권 미배당액은 매각으로 소멸하는 담보권의 부족액이지, 그 금액 전부가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수로 별도 계산된 금액은 선순위 임차보증금 40,000,000원입니다.

회차별 낙찰가·실질취득 시나리오

현재 회차에 낙찰되지 않는 경우의 가격과 예상 인수액을 비교하면 다음과 같습니다. 아래 시나리오는 임차보증금 인수액이 40,000,000원으로 유지된다는 동일한 가정입니다.

1회 유찰을 가정하면 최저매각가는 164,800,000원으로 내려가지만, 보증금 인수를 더한 실질취득액은 204,800,000원입니다. 2회 유찰을 가정하면 실질취득액은 171,840,000원입니다. 해당 보증금의 총액은 현재 낙찰가보다 작으므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 유형은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 소사초등학교 남측 인근으로, 주변에는 중·소규모 공동주택과 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 용도. 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 공동주택과 같은 건물에 있다고 해서 주거용 아파트의 가격이나 거래 수요를 그대로 적용할 수 없습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 도로. 동측 약 10m, 남측 약 6m 포장도로에 접한 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 상·하수도, 위생·급배수, 화재탐지 및 스프링클러 설비가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역과 소사초등학교 관련 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 근린시설은 점포의 실제 이용 가능성, 점유 상태, 임차관계 및 상업적 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 처분가격을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 대항력. 엔케이엘건설과 박진수의 실제 점유 및 대항요건을 확인하고, 각 보증금 20,000,000원의 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 확정일자·배당관계. 박진수의 배당요구 이후 실제 배당 가능액과 미배당 보증금 인수 범위를 확인해야 합니다. 나머지 임차인들의 우선변제·최우선변제 가능성도 함께 검토해야 합니다.
• 101호 위치와 점유 범위. 호수 표식이 없는 것으로 기재돼 있으므로 현장, 건축물대장, 집합건물 도면 및 임대차계약서의 목적물 표시를 대조해야 합니다.
• 임차인 5명의 관계. 임대차계약별 독립성, 실제 점유 위치, 계약 상대방 및 신고된 보증금의 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 성곡새마을금고 근저당권은 공동담보목록 제2023-111호가 기재돼 있습니다. 다른 담보물과 관련한 권리관계 및 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 중심의 가격 판단. 현재 회차 기준 206,000,000원이 아니라 인수금 포함 246,000,000원을 기준으로 입찰가 상한을 검토해야 합니다. 취득세와 기타 비용은 별도입니다.
• 비교 시세 확보. 9층·103.19㎡ 거래를 제외하고, 본건과 용도·위치·면적이 비교 가능한 근린시설 거래 및 임대료 수준을 확인해야 합니다.
• 인도·명도와 관리비. 임차인별 인도 및 보증금 반환 조건, 점포 사용 가능 여부, 공용부분 미납 관리비 등을 조사해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 2.06억, 취득 판단은 2.46억부터”

이 사건은 근저당권이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 2명이 있고, 현재 계산상 이들의 보증금 40,000,000원이 매수인 인수금으로 남습니다. 따라서 최저가 206,000,000원과 실제 취득 부담 246,000,000원의 차이를 무시할 수 없습니다.

더 큰 문제는 권리확인의 불확실성입니다. 실제 임차인이 5명이고 호수 표식이 없다는 기재까지 있어 점유 범위와 보증금 귀속을 검증해야 합니다. 참고 실거래 550,000,000원 역시 면적과 층수가 달라 본건의 가격 경쟁력을 입증하지 못합니다. 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않았으며, 대항력·인수금·점유관계가 해소되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.