인천지방법원 2026타경30904. 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 메종드라피네 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정가와 최저매각가격은 모두 217,000,000원이며, 아직 유찰 이력이 없는 신건입니다.

등기부의 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 주식회사퍼스트이안건설 명의로 소유권보존등기가 이루어진 뒤 성곡새마을금고의 근저당권이 설정되었고, 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 등기부가 정리된다는 사실과 임차인의 보증금 인수 여부는 다른 문제입니다. 이 사건에서는 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 조사된 임차인 2명이 있고, 배당 시뮬레이션은 두 임차인의 보증금을 매수인에게 승계되는 금액으로 계산하고 있습니다. 근저당권 말소만으로 권리분석이 끝나는 사건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도

근저당 채권최고액은 960,000,000원이고, 등기상 공동담보목록 제2023-111호가 표시되어 있습니다. 채권최고액은 해당 호수의 실제 확정 채무잔액과 동일한 개념이 아니므로, 경매 신청 청구액 836,216,540원과 구분해야 합니다. 공동담보 관계와 실제 채권계산서는 별도 확인 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 2명

현황조사 등에서 확인된 임차인은 실제 임차인 5명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없으며, 각 임차인의 신고 보증금은 20,000,000원입니다. 다만 다섯 보증금을 모두 매수인 인수액으로 합산할 수는 없습니다. 대항력과 배당 여부를 각각 나누어 판단해야 합니다.

대항력 표시는 조사자료의 판정을 따른 것입니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 우선변제권의 성립 여부는 별도 검증이 필요합니다. 인수금액은 제시된 배당 시뮬레이션에서 두 선순위 임차인의 보증금을 전액 인수하는 가정에 따릅니다.

③ 실질취득 — 낙찰가 외 4,000만원을 더 봐야 한다

이번 사건의 핵심 계산은 단순합니다. 현재 최저매각가에 두 선순위 임차인의 예상 인수보증금을 더한 금액이 실질취득의 출발점입니다.

여기서 중요한 차이가 있습니다. 보증금 총액 40,000,000원이 낙찰가보다 큰 보증금 고정형 구조는 아닙니다. 현재 시뮬레이션은 인수보증금 40,000,000원이 회차별로 동일하게 남는 형태입니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 내려가면 실질취득금액도 그만큼 줄어들지만, 인수보증금 자체가 사라지는 것은 아닙니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 실질취득 계산은 두 임차인의 전액 인수가 유지된다는 가정입니다. 취득 관련 세금, 명도비, 미납 관리비 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 실거래 비교 — 5.5억 거래를 그대로 대입하면 안 된다

메종드라피네의 확인된 거래는 2026년 7월, 전용 103.19㎡, 9층, 거래금액 550,000,000원입니다. 시세조회 기준면적은 36.8㎡로 표시되어 있어, 이 거래는 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 이번 경매 대상은 1층 근린생활시설(소매점)이므로, 다른 층의 거래가 같은 용도의 상가 거래인지도 확인되지 않습니다.

근린생활시설은 위치, 출입 동선, 전면 도로, 가시성, 점포 면적, 현재 점유 상태와 실제 임대수익에 따라 가치가 달라집니다. 동일 건물이라도 공동주택과 상가는 거래가격을 직접 비교하기 어렵습니다.

따라서 이 물건은 동일 또는 유사한 1층 소매점 거래와 임대사례를 확보한 다음, 실질취득금액 257,000,000원을 기준으로 가격 적정성을 판단해야 합니다. 지금 확인된 거래만으로는 신건이 싸다고 결론 낼 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

집행비용 3,838,000원을 제외한 213,162,000원이 근저당권자에게 배당되는 추정입니다. 746,838,000원의 미배당액은 채권최고액 960,000,000원을 기준으로 산출된 수치로, 실제 확정 채무 부족액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사초등학교 남측 인근으로, 주변에는 중·소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 이용상태. 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 아파트로 가정한 시세평가나 환금성 판단은 적절하지 않습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 10층 건물입니다. 상하수도, 급배수·위생설비, 화재탐지설비와 스프링클러가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 10m, 남측 약 6m의 포장도로와 접하는 것으로 조사되었습니다. 다만 해당 102호의 실제 점포 전면, 출입구와 노출도는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 규제의 개별 점포 적용 범위와 영업 가능 업종을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 매각물건명세서에는 호수 표식이 없다는 비고가 있으므로 현장 물건 특정이 중요합니다.
• 환금성. 같은 건물의 확인된 거래는 1건뿐이며, 대상과 면적이 맞지 않습니다. 근린시설의 매매·임대가격을 직접 입증할 표본이 부족하므로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 102호 위치 특정. 현장에서 호수 표식이 확인되지 않는다는 비고가 있습니다. 집합건축물대장·건축물현황도·매각목적물 표시와 실제 점포의 위치를 대조해야 합니다.
• 선순위 임차인 2명 확인. 엔케이엘건설과 박진수의 실제 점유 여부, 임차목적물, 대항력 성립요건과 보증금 반환관계를 검증해야 합니다.
• 법인 임차인의 대항력 검증. 근린생활시설에서 법인 명의 점유에 관한 대항력은 단순 전입일만으로 확정할 수 없습니다. 사업자등록, 점유 개시, 임대차 계약 및 적용 법률을 함께 확인해야 합니다.
• 보증금 40,000,000원 반영. 배당 시뮬레이션상 전액 인수금액입니다. 입찰예산은 최저매각가 217,000,000원만이 아니라 실질취득 예상 257,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 후순위 임차인 3명. 백성·최민수·더제이에이치의 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 실제 점유 여부와 명도 절차, 배당 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 중복 점유 여부. 다섯 임차인이 102호와 각각 어떻게 연결되는지, 계약 대상 공간이 서로 다른지 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 근저당권의 공동담보목록 제2023-111호와 실제 채권관계를 확인하고, 채권최고액을 개별 호수의 실채무로 오인하지 않아야 합니다.
• 근린시설 시세 검증. 9층 103.19㎡ 거래 550,000,000원은 직접 비교대상이 아닙니다. 동일 용도·유사 면적 1층 소매점의 매매 및 임대 사례를 확보해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 예상 실질취득 213,600,000원, 2회 유찰 시 178,880,000원입니다. 두 가격 모두 적정 시세가 검증되기 전에는 할인 매수라고 판단할 수 없습니다.
• 추가 비용. 명도비, 체납 관리비, 취득 관련 세금, 시설수선비 등 입찰 외 비용을 별도 점검해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·임대차계약서·배당요구 관련 문건과 현장 상황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 보증금 인수 없음”

이 사건의 말소기준은 분명합니다. 성곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 이 사실만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리기에는 대항력 있는 것으로 조사된 임차인 2명이 남아 있습니다.

제시된 배당 시뮬레이션대로라면 두 임차인의 보증금은 배당되지 않고 총 40,000,000원을 매수인이 인수합니다. 결국 신건 최저가 217,000,000원으로 낙찰받더라도 예상 실질취득은 257,000,000원입니다. 이 금액에는 명도와 취득 부대비용도 포함되지 않았습니다.

게다가 550,000,000원이라는 같은 건물의 거래금액은 면적이 다른 표본이므로 이 점포의 시장가격을 판단할 근거가 되지 못합니다. 1층 소매점이라는 용도, 호수 표식 부재, 다수 임차인의 점유관계까지 감안하면 가격 메리트를 인정하기보다 권리 및 물건 특정의 불확실성을 먼저 해소해야 하는 사건입니다.

결론은 신건 입찰 신중·권리 검증 우선. 두 선순위 임차인의 대항력과 실제 점유공간을 확인하고, 40,000,000원의 인수 가능성을 예산에 반영한 뒤, 근린시설의 적정 거래가격을 검증해야 합니다. 유찰되더라도 최저가만으로 싸다고 볼 수 없으며, 판단 기준은 항상 인수보증금을 포함한 실질취득금액입니다.