인천지방법원 2026타경30904. 부천시 소사구 소사본동 메종드라피네 1층 104호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)으로, 공동주택이 아니라 근린시설을 취득하는 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 217,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 소유자는 주식회사퍼스트이안건설입니다. 2023년 3월 소유권보존등기가 이루어졌고, 이후 성곡새마을금고가 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2026년 성곡새마을금고의 임의경매개시결정으로 경매가 진행되고 있습니다.

하지만 등기상 근저당이 말소된다고 권리 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다. 주식회사 엔케이엘건설과 박진수는 근저당 설정일보다 앞선 신고일을 가지고 있으며, 각각 20,000,000원의 보증금이 있습니다. 현 분석상 두 보증금은 배당 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 다만 근린시설의 대항력은 실제 점유와 사업자등록 등 별도 요건 확인이 필요하고, 호실별 점유 범위도 불명확하므로 인수액은 조건부 추정으로 보아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 근저당과 남는 임차보증금

말소기준은 2023.03.23 성곡새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기 말소 여부와 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명

대항력 유무는 조사상 판정을 표시한 것이며, 상가임대차의 법정 대항요건 충족 여부가 최종 확인되었다는 의미는 아닙니다. 우선변제권은 확정일자 등의 확인이 필요합니다. 배당요구 여부와 배당받을 권리의 존재는 별개입니다.

실제 임차인은 5명이며, 보증금은 각각 20,000,000원입니다. 이 가운데 말소기준 이전 신고 임차인 2명의 보증금 40,000,000원만 현재 매수인 인수 추정액으로 반영됩니다. 나머지 3명은 말소기준 이후 신고되어 대항력 없음으로 분류되어 있으나, 실제 점유자라면 인도·명도 절차의 검토 대상이 됩니다.

특히 주식회사 엔케이엘건설과 박진수의 신고일은 2023.03.03 소유권보존등기일보다도 앞섭니다. 신고일의 성격, 점유 개시 경위와 실제 임대차 목적물을 원본 서류로 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 실질 취득가격은 아니다

현재 최저매각가 217,000,000원은 보증금 인수를 고려하지 않은 입찰가격입니다. 분석상 선순위 임차인 2명의 보증금 40,000,000원을 전액 인수한다면 다음과 같습니다.

확인되는 최근 거래는 메종드라피네의 2026년 7월, 전용 103.19㎡, 9층, 550,000,000원 거래입니다. 반면 본건은 1층 소매점이고 비교 기준 면적은 36.8㎡로, 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다. 거래층도 다르며 동일 용도의 거래로 확인되지 않습니다.

따라서 550,000,000원을 본건의 적정 시세로 간주하거나, 이를 기준으로 최저가 217,000,000원 또는 실질취득액 257,000,000원이 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다. 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

집행비용 3,838,000원과 근저당 예상배당 213,162,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 근저당의 960,000,000원은 채권최고액으로, 실제 확정 채무잔액과는 구별해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인의 별도 부담으로 계산됩니다.

채권최고액 기준 근저당 미배당액은 746,838,000원입니다. 그러나 이 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 근저당은 말소되고, 매수인이 별도로 검토해야 하는 부분은 임차보증금 인수와 실제 점유 관계입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수금은 별개

유찰로 최저매각가가 낮아져도, 선순위 임차인 보증금 인수 추정액은 각 회차에서 40,000,000원으로 계산됩니다. 따라서 1회 유찰 시 실질취득 예상액은 213,600,000원, 2회 유찰 시 178,880,000원입니다.

이는 보증금 인수금액을 고정한 단순 시나리오로, 실제 배당 및 임차권 존속 여부가 달라지면 총액 역시 변합니다. 유찰에 따른 총 취득부담 감소가 곧바로 시세 대비 저렴함을 의미하지는 않습니다. 비교 가능한 1층 소매점 시세가 확보되어야 가격 판단이 가능합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사초등학교 남측 인근입니다. 주변은 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 이용상태. 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며 본건은 1층에 위치합니다.
• 도로. 동측으로 약 10m, 남측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 설비. 상·하수도, 위생·급배수설비, 화재탐지설비 및 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
• 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 명세서의 호수 표식 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 1층 근린시설은 아파트와 수요층 및 가격 결정 요인이 다릅니다. 비교 가능한 소매점 매매·임대 사례가 확인되지 않아 현재 자료만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호실 특정. 매각물건명세서에 호수 표식 없음이 기재되어 있습니다. 현장 도면·출입구·실제 구획을 대조하여 104호의 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인. 주식회사 엔케이엘건설과 박진수의 점유·사업자등록·임대차계약 원본과 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
• 우선변제. 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 배당 가능성을 확인하여 미배당 인수금액을 다시 계산해야 합니다.
• 후순위 점유자. 백성·최민수·주식회사 더제이에이치의 점유 목적물과 인도 가능성을 확인해야 합니다. 현재 인수금이 반영되지 않았다고 해서 명도 문제가 자동으로 해소되지는 않습니다.
• 실질취득액. 신건 기준 257,000,000원이라는 조건부 취득 예상액에 취득부대비용과 명도비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 시세 확인. 9층 103.19㎡ 거래가격 550,000,000원은 본건 1층 소매점의 직접 비교사례로 사용할 수 없습니다. 동일·유사 용도의 거래와 임대사례를 추가로 확인해야 합니다.
• 공동담보. 성곡새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2023-111호와 연결되어 있습니다. 실제 피담보채무와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리비 체납 및 공용부분 관련 승계 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.17억에 낙찰받아도 취득부담은 2.57억”

이 사건은 근저당이 말소되는 구조라는 이유만으로 안전하다고 평가하기 어렵습니다. 실제 임차인 5명 가운데 근저당 설정 전 신고된 2명의 보증금 40,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 따라서 신건 최저가 217,000,000원에 응찰할 경우 실질취득 예상액은 257,000,000원입니다.

더 큰 문제는 호수 표식 없음이라는 명세서 기재, 상가임대차의 대항력 성립 확인 필요성, 그리고 1층 소매점에 적용할 수 있는 실거래 비교사례 부족입니다. 확인된 550,000,000원 거래는 면적과 층이 달라 본건을 저렴하다고 판단할 근거가 되지 못합니다.

권리도 조건부, 가격도 검증 전입니다. 현재로서는 적극적인 신건 응찰보다 임차관계와 호실 특정 문제를 먼저 해결하고, 실제 인수금액 및 유사 근린시설 시세를 확인하는 것이 우선입니다. 이러한 불확실성을 종합하면 고위험 D등급으로 평가합니다.