인천지방법원 2026타경30904. 경기도 부천시 소사구 소사본동에 있는 메종드라피네 1층 103호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 아파트가 아니라 상가 성격의 근린시설이라는 점부터 구분해야 합니다.

등기상 소유자는 주식회사퍼스트이안건설입니다. 2023년 성곡새마을금고가 채권최고액 960,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 해당 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 권리 흐름 자체는 복잡하지 않지만, 말소기준일보다 앞선 임차인들의 점유·보증금 문제가 낙찰자의 실질 부담을 바꿉니다.

특히 실제 임차인은 5명으로 파악되며, 그중 주식회사 엔케이엘건설과 박진수는 말소기준권리보다 앞선 전입일을 근거로 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 이 2명의 보증금 각 20,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 다만 상가의 실제 점유와 대항요건, 전입일의 유효성은 원본 자료로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차는 별도

말소기준권리는 2023.03.23 성곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 공동담보목록 제2023-111호가 기재돼 있습니다. 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 근저당권이 정리된다고 임차인의 보증금까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 적법하게 대항력을 취득한 임차인이 존재하고 보증금을 배당으로 돌려받지 못한다면 매수인이 그 부담을 승계할 수 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 5명

대항력 표시는 조사자료상의 선후관계 판정이며 법적 권리의 최종 확정이 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 실제 점유 부분과 임대차 목적물의 일치 여부도 확인이 필요합니다. 보증기관 승계 또는 대위신고로 분류된 임차인은 없으므로 실제 임차인 5명으로 계산했습니다.

백성, 최민수, 주식회사 더제이에이치는 모두 말소기준권리 이후의 전입으로 자료상 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 이들의 우선변제권 성립 여부 및 실제 배당 여부는 확정되지 않았습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 이들의 보증금을 매수인 인수액에 포함하지 않습니다.

② 시세 비교 — 숫자보다 거래 대상의 차이가 중요

메종드라피네의 확인된 실거래는 2026.07 거래 1건으로, 거래금액은 550,000,000원입니다. 하지만 이 거래는 전용 103.19㎡·9층이며, 조회 대상 면적은 36.8㎡로 면적 일치 판정이 아닙니다. 경매 대상은 1층 근린생활시설(소매점)이므로 이 실거래를 동일한 상가의 시세로 간주해서는 안 됩니다.

자료상 최저가의 실거래 평균 대비 비율은 39.5%입니다. 그러나 이는 면적과 층이 다른 거래를 단순 비교한 수치이므로, 시세 대비 할인율이나 가격 메리트로 사용할 수 없습니다. 더욱이 매수인이 선순위 보증금 40,000,000원을 인수하는 가정에서는 최저가가 아니라 실질취득 257,000,000원을 기준으로 적정가격을 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

집행비용 3,838,000원을 공제하면 성곡새마을금고 예상배당액은 213,162,000원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 746,838,000원입니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있으며, 공동담보 배당관계·당해세·임차인 우선변제에 따라 최종 배당은 변동될 수 있습니다.

핵심은 선순위 보증금 40,000,000원이 매각대금 배당에 포함되지 않고 별도 인수로 가정돼 있다는 점입니다. 따라서 배당표의 예상배당 총액 217,000,000원과 매수인의 실질취득 부담 257,000,000원은 서로 다릅니다.

유찰 시나리오 — 인수금은 사라지지 않는다

현재 배당 가정대로 선순위 임차인 2명의 보증금이 전액 인수된다면, 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 40,000,000원의 인수 부담은 별도로 남습니다. 가격 판단은 각 회차의 낙찰가와 인수금 합계를 기준으로 해야 합니다.

실질취득은 각 회차 최저가에 선순위 보증금 인수 가정 40,000,000원을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가가 최저가를 넘으면 실질취득액도 증가합니다. 취득 관련 세금, 명도비용, 미납 관리비 등은 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 10층 건물입니다. 외벽은 타일 붙임 및 스톤코트 마감이며, 상·하수도, 급배수, 화재탐지 및 스프링클러 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 10m, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 사다리형으로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 있으므로 해당 용도와 취득 조건에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 2,469,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2023.01.19 준공된 건물로, 거래자료상 단지 규모는 24세대입니다. 다만 본건은 1층 소매점으로서 주거용 세대 거래와 수요층이 다르므로 상가의 유동인구, 임대수익, 공실 가능성 및 개별 점포의 접근성을 별도로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 2명 확인. 주식회사 엔케이엘건설과 박진수의 임대차계약서, 실제 점유, 대항요건, 보증금 반환 여부 및 배당관계를 확인해야 합니다. 현재 인수 가정액은 40,000,000원입니다.
• 전입일의 유효성 검증. 두 임차인의 전입일이 건물 준공일보다 앞섭니다. 실제 103호에 대한 점유 및 등록의 효력 발생 시점을 확인해야 합니다.
• 상가 임대차 법률관계. 건축물 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 계약 목적, 실사용 용도, 사업자등록, 점유 상태 등에 따라 적용 법률과 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
• 호수 표식 없음. 현장에 호수 표시가 없는 것으로 기재돼 있으므로 103호의 위치와 경계, 출입구, 임차인별 점유 구역을 도면과 대조해야 합니다.
• 배당요구와 우선변제. 박진수, 백성, 최민수의 배당요구는 확인되지만 확정일자와 우선변제권은 명확히 확인되지 않습니다. 실제 배당 결과가 인수액에 미치는 영향을 따져야 합니다.
• 공동담보 확인. 성곡새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2023-111호가 기재돼 있습니다. 공동담보 목적물과 배당관계, 실제 피담보채무를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교 오류 주의. 확인된 거래는 9층 103.19㎡이며 본건은 1층 근린시설입니다. 자료상 39.5%라는 비율만으로 낙찰 수익성을 판단하지 않아야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 신건은 257,000,000원, 1회 유찰은 213,600,000원, 2회 유찰은 178,880,000원을 인수 가정 기준으로 검토해야 합니다.
• 상가 수익성 검증. 인근 유사 소매점의 실제 매매사례, 임대차 보증금, 임대료, 공실 및 유지관리 비용을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 자료를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”

부천 메종드라피네 103호는 근저당권 소멸 자체보다 선순위 임차인의 보증금 인수 여부가 중요한 물건입니다. 자료상 임차인은 총 5명이고, 그중 2명에게 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 이들의 보증금 합계 40,000,000원을 낙찰자 인수로 처리합니다.

따라서 신건 최저가 217,000,000원만을 보고 입찰하기보다 실질취득 257,000,000원을 먼저 판단해야 합니다. 유찰이 진행돼도 별도의 인수 부담은 남는 가정이므로, 낙찰가 하락분 전체가 투자 이익으로 연결되는 것도 아닙니다.

가격 측면에서도 직접 비교할 만한 동일 용도 거래사례가 확인되지 않았습니다. 유일한 550,000,000원 실거래는 면적과 층이 다르므로 시세 차익의 근거가 될 수 없습니다. 여기에 선순위 전입일과 준공일의 선후관계, 호수 표식 부재 및 다수 임차인의 점유관계까지 확인해야 합니다.

종합 판단은 C등급(42점) — 권리·가격 동시 검증형입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 선순위 임차보증금 인수 가정이 남아 있고, 상가의 적정가격을 검증할 거래 근거가 부족합니다. 인수금 확정과 상가 시세 검증 전에는 신건 입찰을 보류하는 쪽이 합리적입니다.