인천지방법원 2026타경30904. 경기도 부천시 소사구 소사본동의 메종드라피네 1층 105호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)로, 주거용 아파트가 아닌 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사퍼스트이안건설이며, 2023년 3월 설정된 성곡새마을금고 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
등기상 권리의 흐름은 비교적 간단합니다. 하지만 실제 분석의 핵심은 근저당권 자체보다 말소기준권리 이전에 전입한 임차인입니다. 현황조사 등에 등장하는 임차인 5명 가운데 2명은 대항력이 있는 것으로 표시돼 있으며, 예상배당에서도 이들의 보증금 40,000,000원을 매수인 인수금액으로 계산했습니다. 따라서 최저매각가만 보고 투자 수익성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 217-18 메종드라피네 1층 105호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 은성로62번길 66 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(제1종근린생활시설·소매점) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 10층 건물 중 1층 |
| 면적 참고 | 시세 조회 대상면적 36.8㎡ · 실거래 표본과 면적 불일치 |
| 소유자 | 주식회사퍼스트이안건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 참고 | 22,800,000원 (최저매각가의 10% 가정) |
| 매수인 인수금액 | 40,000,000원 |
| 실질취득금액 | 268,000,000원 (최저가 낙찰 가정, 부대비용 제외) |
| 신청채권자 / 청구액 | 성곡새마을금고 / 836,216,540원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 남는다
말소기준권리는 2023.03.23 성곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며 공동담보목록 제2023-111호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권과 2026.04.21 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 채권최고액은 이 호실에 실제 배분되는 확정 채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 5명
현황조사와 문건접수에서 확인되는 임차인은 법인을 포함하여 총 5명입니다. 보증금은 각각 20,000,000원으로 기재되어 총액은 100,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 표시돼 있지 않습니다. 이 중 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 표시된 임차인은 2명이며, 나머지 3명은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엔케이엘건설 | 2022.10.24 | 20,000,000원 | 有 표시 | 無 반영 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
| 박진수 | 2022.10.25 | 20,000,000원 | 有 표시 | 無 반영 | 승계 없음 · 배당요구 2026.05.27 |
| 최민수 | 2026.03.26 | 20,000,000원 | 無 표시 | 미확인 | 승계 없음 · 배당요구 2026.07.01 |
| 백성 | 2026.03.27 | 20,000,000원 | 無 표시 | 미확인 | 승계 없음 · 배당요구 2026.07.01 |
| 주식회사 더제이에이치 | 2026.03.27 | 20,000,000원 | 無 표시 | 미확인 | 승계 없음 · 배당요구 미확인 |
대항력 구분은 현황조사의 전입일 및 기재된 판정에 따른 것입니다. 확정일자와 점유 부분은 확인되지 않았으며, 근린생활시설이므로 실제 점유 및 사업자등록 등 대항요건을 별도로 검증해야 합니다.
또한 매각물건명세서 비고에는 “호수 표식 없음”이 기재돼 있습니다. 임차인별 실제 점유 공간과 105호의 구분, 출입구, 경계, 현장 표시를 반드시 확인해야 합니다. 점포의 물리적 특정과 임차인별 점유 범위가 불명확하면 명도 및 사용·수익에 영향을 줄 수 있습니다.
② 시세 비교 — 41.5%라는 숫자의 함정
메종드라피네의 확인된 실거래는 2026년 7월 550,000,000원 거래입니다. 하지만 해당 거래의 면적은 103.19㎡, 거래 층수는 9층입니다. 본건은 1층 근린생활시설이고 시세 조회 대상면적은 36.8㎡로, 면적과 층수가 일치하지 않습니다. 해당 거래의 실제 용도까지 동일하다고 확인된 것도 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 103.19㎡ | 9층 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 상이 | 1건 | 550,000,000원 |
최저매각가 228,000,000원은 위 거래금액의 41.5%입니다. 그러나 이는 서로 다른 면적의 금액을 단순 비교한 비율입니다. 매수인 인수금액을 포함한 실질취득 268,000,000원 역시 103.19㎡ 거래와 직접 비교해 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,992,000원 |
| 인수 · 주식회사 엔케이엘건설 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박진수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 성곡새마을금고 | 960,000,000원 | 224,008,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당은 주어진 추정 배당표를 기준으로 합니다. 집행비용 3,992,000원을 공제한 224,008,000원이 성곡새마을금고에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 960,000,000원 기준 미배당액은 735,992,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 보증금 40,000,000원은 배당금이 아니라 낙찰자가 별도로 부담하는 금액입니다.
유찰 시나리오 — 인수금 4,000만원을 더해서 봐야 한다
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 228,000,000원 | 40,000,000원 | 268,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 182,400,000원 | 40,000,000원 | 222,400,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 145,920,000원 | 40,000,000원 | 185,920,000원 |
유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수 보증금 40,000,000원이 유지된다는 가정에서는 실질취득금액이 각 회차의 최저매각가보다 높습니다. 위 금액은 최저가 낙찰을 가정한 것으로, 실제 낙찰가와 임차권 확인 결과에 따라 달라집니다.
| 회차 | 근저당 예상배당 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 신건 | 224,008,000원 | 735,992,000원 |
| 1회 유찰 | 179,046,400원 | 780,953,600원 |
| 2회 유찰 | 143,077,120원 | 816,922,880원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에 중·소규모 공동주택과 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 10층 건물의 1층 소매점입니다. 상·하수도, 위생·급배수, 화재탐지 및 스프링클러 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 10m, 남측 약 6m의 포장도로에 접합니다. 실제 점포 출입구와 도로에서의 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 과밀억제권역, 상대보호구역 및 관련 도로계획 등이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 호수 표식이 없다는 매각물건명세서 비고는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 메종드라피네의 전체 세대수는 24세대이고 사용승인 관련 준공일은 2023.01.19로 기재돼 있습니다. 다만 1층 근린시설은 공동주택 세대수나 다른 면적의 실거래만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 주식회사 엔케이엘건설과 박진수의 각 20,000,000원 보증금이 실제 매수인 인수 대상인지 임대차계약서, 점유 현황 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 상가 대항력 확인. 전입일뿐 아니라 사업자등록, 인도 및 계속 점유 여부, 실제 임차목적물 특정, 대항요건 성립 시점을 검증해야 합니다.
- 임차인 5명 관계 정리. 동일 105호에 임차인이 여럿 기재된 경위, 임대차 목적 부분, 실제 점유자, 각 보증금의 독립성 및 반환관계를 확인해야 합니다.
- 호수 표식 없음. 현장 출입구, 105호의 물리적 위치, 건축물대장·집합건축물도면과 실제 점유 부분의 일치 여부를 점검해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 현재 회차의 228,000,000원만이 아니라 인수 보증금 40,000,000원을 더한 268,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 재검증. 103.19㎡·9층 거래 550,000,000원을 본건 1층 점포의 시세로 사용하지 말고, 면적·용도·입지가 유사한 근린시설의 매매 및 임대 사례를 확보해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 미납 관리비 중 승계 가능 부분 및 시설 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차 관련 문건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.28억 낙찰, 2.68억 취득”의 차이
이 물건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 같은 신건 근린시설입니다. 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조라 등기부만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 임차보증금 인수에 있습니다.
말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 표시된 임차인 2명의 보증금 40,000,000원이 예상배당상 전액 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현 회차의 최저가를 기준으로 한 실질취득금액은 268,000,000원입니다.
가격 측면에서도 550,000,000원 실거래는 면적과 층수가 달라 1층 근린시설의 적정가를 판단할 비교 기준으로 사용하기 어렵습니다. 게다가 임차인 5명의 점유관계와 호수 표식 문제까지 점검해야 합니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 대항요건과 실제 인수 범위를 확정하고, 본건과 유사한 근린시설의 거래 및 임대수익을 확인하기 전에는 현재 최저가를 투자 기회로 평가하기 어렵습니다. 유찰되더라도 낙찰가와 인수 보증금을 합친 실질취득금액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
