수원지방법원 2025타경51454. 화성시 서신면 휘데스빌 비동 5층 501호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정가는 100,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가 역시 100,000,000원입니다. 소유자는 김은비이며, 2021.12.20 소유권이전과 함께 설정된 신정신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 화성시 압류와 임의경매개시결정이 등기되었고, 근저당권은 나중에 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
일반적인 선순위 근저당권 경매라면 후순위 권리가 매각으로 정리되는지, 임차인 보증금을 인수하는지만 확인하면 권리분석의 큰 틀이 잡힙니다. 이 사건도 등기상 소멸 구조는 비교적 단순합니다. 다만 공동담보 근저당권의 채권최고액이 1,134,000,000원으로 이 물건 감정가보다 크고, 임차인의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 무엇보다 매각물건명세서에 기재된 건물 외부 표기 불일치가 입찰 판단을 어렵게 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 매화1길 34, 비동 5층501호 (휘데스빌) |
| 등기상 지번 | 경기도 화성시 만세구 서신면 상안리 780-10, 779-4, 779-5, 780-7 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공동주택(단지형 다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김은비 (2021.12.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 말소기준권리 | 2021.12.20 신정신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 1,134,000,000원 (공동담보) |
| 근저당권 이전 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.10.22 접수) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신정신용협동조합 / 425,187,382원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
이는 단순한 명칭 차이로 넘길 사안이 아닙니다. 실제 매각대상 건물과 호실의 위치, 출입구, 현황상 표시, 등기와 건축물대장 및 현장 배치의 일치 여부를 확인해야 합니다. 동일성이 확인되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다.
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.12.20 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 김은비를 채무자로 하는 신정신용협동조합의 채권최고액 1,134,000,000원짜리 공동담보 근저당권이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.12.04 화성시 압류와 2025.01.15 임의경매개시결정도 말소기준 이후에 등기된 권리로서 매각에 따른 말소 대상입니다.
2025.10.22 접수된 근저당권 이전은 기존 을구 1번 권리가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것입니다. 새로운 후순위 근저당권이 추가 설정된 것은 아니므로 원래 근저당권의 순위가 유지됩니다. 실제 배당받을 권리자는 채권양도 및 권리승계 관계를 기준으로 확인해야 합니다.
과거 주식회사생보부동산신탁 명의로 신탁되었던 이력도 있으나, 해당 신탁등기는 2021.12.20 소유권이전 과정에서 말소되었습니다. 따라서 현재 신탁이 계속 존속하는 구조로 보기는 어렵습니다.
임차인·점유관계 — 김선재 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선재 | 2024.11.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 전입·점유 관련 인원은 1명입니다. 임대차계약의 내용과 보증금은 확인되지 않았으며, 확정일자와 배당요구 여부도 추가 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 100,000,000원이 싼지는 판단할 수 없다
최저매각가는 감정가와 같은 100,000,000원입니다. 권리상 인수 추정액이 0원이므로 이 가격에 낙찰된다고 가정하면, 취득세·명도비용·기타 부대비용을 제외한 실질취득 기준금액 역시 100,000,000원입니다.
문제는 이 금액을 비교할 수 있는 동일 물건·동일 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않는다는 점입니다. 휘데스빌D동으로 분류된 단지 정보에는 10세대, 면적 54.3㎡, 준공일 2017.02.21이 표시되어 있지만, 이 면적 정보가 경매대상 비동 501호와 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 더욱이 실제 동 표시 자체가 서로 다르므로 D동의 단지 정보를 그대로 매각대상 호실에 적용해서는 안 됩니다.
| 가격 판단 항목 | 확인 내용 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 100,000,000원 | 평가액 기준 |
| 현재 최저가 | 100,000,000원 | 신건·유찰 0회 |
| 실질취득 기준 | 100,000,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 불가 |
| 동일 면적 비교 | 일치 여부 미확인 | 비교 물건 검증 필요 |
| 실거래 가격 추세 | 확인 필요 | 상승·하락 판단 불가 |
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 1,134,000,000원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 100,000,000원 |
최저가 낙찰을 가정한 단순 배당계산입니다. 매각대금 100,000,000원에서 추정 집행비용 2,200,000원을 제외하면 근저당권 배당재원은 97,800,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원으로 계산됩니다.
배당계산에 표시된 원래 근저당권자는 신정신용협동조합이지만, 등기상 근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 따라서 실제 배당 수령 주체와 채권승계 관계는 별도로 확인해야 합니다.
더 중요한 점은 근저당권의 미배당 채권액과 낙찰자의 인수채무는 다르다는 것입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되므로, 이 계산상 부족분이 그대로 매수인에게 이전되지 않습니다. 현재 추정 인수액은 0원입니다.
집행비용은 추정치입니다. 화성시 압류와 관련된 조세 우선순위, 당해세, 소액임차인 최우선변제 및 실제 채권잔액은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 채권 부족은 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 1,036,200,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 1,055,840,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 1,071,552,000원 | 0원 |
회차별로 매각가격이 낮아질수록 채권자 배당액은 감소하고, 채권최고액 대비 미배당 규모는 커집니다. 반면 현재 파악된 권리관계에서는 매수인 인수금이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.
다만 80,000,000원 또는 64,000,000원으로 가격이 낮아지는 가상 상황 역시 시세 대비 할인이라는 의미는 아닙니다. 실제 거래가격이 확인되지 않았으므로 어느 회차부터 가격 경쟁력이 발생하는지 판단할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서신초등학교 북서측 인근으로 설명되며, 단독주택과 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지와 임야가 함께 있는 지역입니다. 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 공동주택이며 외벽은 치장벽돌쌓기와 석재붙임, 내부는 벽지도배와 타일붙임, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창으로 설명되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기 및 공동현관보안설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 대상 건물 관련 토지는 북서측과 남서측으로 폭 약 8~10m 도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목은 대지이며 공시지가는 365,400원/㎡입니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 위반 여부. 감정 관련 기록상 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 이러한 사항과 별개로 비동·디동 표기 불일치에 대해서는 건축물대장과 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 같은 지역이라도 건물별 관리상태와 주차, 면적, 층, 방향, 권리관계 등에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 본건은 매각대상과 직접 비교 가능한 거래가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물 동·호수 동일성. 매각물건명세서의 비동(매화1길 34), 건물 외부의 디동 표기, 현황상 비동(매화1길 38)의 501호 부재를 반드시 확인해야 합니다. 법원 비치 원본과 현장 건물 배치, 건축물대장, 등기 및 감정평가서 도면을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2021.12.20 신정신용협동조합 근저당권이 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력을 확인하고, 실제 채권자 및 배당 관련 권리관계를 점검해야 합니다.
- 공동담보 범위. 근저당권 채권최고액은 1,134,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 다른 담보물건의 범위와 처분·변제 현황을 확인하여 실제 채무와 배당관계를 점검해야 합니다.
- 점유자 김선재. 전입일 2024.11.14가 말소기준보다 늦다는 점을 확인하되, 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 호실을 추가 조사해야 합니다.
- 화성시 압류 및 조세. 2024.12.04 압류는 등기상 후순위로 매각에 따른 말소 대상이지만, 실제 조세채권의 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 동일 소재지·동·면적·구조의 최근 거래를 확인하고, 최신 거래가격과 최근 12개월 거래수준을 기준으로 응찰가격을 검토해야 합니다. 단순 감정가 대비 할인만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
- 명도와 관리비. 현황조사상 점유자와 실거주 여부를 확인하고, 인도 절차 및 체납 관리비 가운데 매수인에게 부담이 될 수 있는 부분을 별도로 조사해야 합니다.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.10.30 매각기일 전에 수원지방법원 사건기록, 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 확인하고 매각 조건의 변경 여부를 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”
이 사건의 등기상 권리구조는 이해하기 어렵지 않습니다. 2021.12.20 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입일이 늦은 김선재에 대해서도 현재까지 확인된 사실상 매수인이 보증금을 인수할 근거는 없습니다.
그러나 권리상 인수액이 0원이라는 사실만으로 투자 위험이 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다. 등기상 비동과 건물 외부의 디동 표기가 일치하지 않고, 현황상 다른 비동에는 501호가 없다는 사실은 매각대상 자체의 동일성을 먼저 검증해야 하는 사안입니다. 또한 100,000,000원의 감정가와 최저가가 시장가격보다 유리한지도 확인되지 않았습니다.
공동담보 근저당권의 큰 미배당 규모는 낙찰자가 그대로 떠안을 채무가 아니지만, 건물 동일성 문제나 잘못된 가격 판단은 낙찰 후 직접적인 위험으로 이어질 수 있습니다. 따라서 결론은 입찰 보류 및 현장·서류 우선 확인입니다. 매각대상과 실제 건물이 동일하다는 점, 점유관계 및 가격 수준이 모두 검증된 이후에야 입찰가를 판단하는 것이 타당합니다.
