수원지방법원 2025타경51454. 화성시 서신면 매화1길 40에 있는 휘데스빌 에이동 5층 502호입니다. 감정평가상 단지형 다세대주택으로 이용되고 있으며, 건물은 철근콘크리트구조의 5층 규모입니다. 소유자는 김은비이고, 2021년 12월 20일 설정된 신정신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 진행된 임의경매와 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

이 사건에서 주의할 부분은 두 가지입니다. 먼저 현황조사에서 김선재의 전입이 확인되지만, 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없는 구조입니다. 다만 보증금과 배당 관련 사실은 추가 확인이 필요합니다. 다음으로 신건 최저가의 적정성을 검증할 실거래 비교가격이 확보되지 않았습니다. 권리가 매각으로 정리된다는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리의 소멸

권리분석의 기준점은 2021년 12월 20일 신정신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권 설정 당시 채권최고액은 1,134,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 금액은 개별 502호에 확정된 실제 채무 잔액과 동일하다고 단정할 수 없으며, 경매가 진행되었다는 이유로 매수인이 해당 채무를 직접 인수하는 것도 아닙니다.

이 근저당권은 2025년 10월 22일 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 채권자 변경은 별도로 확인해야 하지만, 기존 말소기준권리의 순위 자체가 새로 설정된 것은 아닙니다. 후순위 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 화성시 압류와 관련한 조세의 배당 우선순위는 등기상의 소멸 여부와 별개로 확인해야 합니다.

② 점유자 분석 — 후순위 전입이지만 명도 확인 필요

현황조사에서 확인된 점유 관련 인원은 김선재 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 인원이 아니라 실제 전입이 확인된 사람입니다. 전입일은 2024년 11월 14일로, 말소기준권리 설정일인 2021년 12월 20일보다 늦습니다.

③ 가격 검증 — 신건 111,000,000원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 111,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 산정되므로 최저가 기준 실질취득 기준액도 111,000,000원입니다. 다만 취득세와 기타 거래·명도비용까지 포함한 최종 취득비용은 별도로 계산해야 합니다.

휘데스빌A동은 11세대로 파악되며 준공일은 2017년 2월 21일입니다. 가격 비교를 위해 확인된 면적 기준은 60.1㎡이나, 해당 면적이 본건과 정확히 일치하는 비교 표본으로 확인되지는 않았습니다. 신뢰할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 만큼 감정가가 실제 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

근저당권의 1,134,000,000원은 공동담보목록이 기재된 채권최고액 기준입니다. 실제 배당채권액이나 현재 채권자의 확정 배당액을 뜻하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 2025.10.22 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자도 최종 확인이 필요합니다.

신건 매각가 111,000,000원에서 집행비용 2,354,000원을 제외하면 근저당권에 대한 예상배당액은 108,646,000원입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 1,025,354,000원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수해야 하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 실제 다음 매각기일이나 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 배당은 채권최고액 기준 단순 추정이며 조세·우선배당권 및 실제 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서신초등학교 북서측 인근으로 기재되어 있으며, 주변에 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주거지로서 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통을 포함한 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 외벽은 치장벽돌 및 석재 마감입니다. 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관 보안설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 해당 건물 부지는 북서측 및 북측으로 폭 약 8~10m 도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 347,800원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다. 내부 상태와 유지보수 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 휘데스빌A동은 11세대 규모로 파악됩니다. 소규모 단지인 만큼 동일 건물 거래사례와 유사 다세대주택의 실거래 및 매물 소화 기간을 확인하는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 김선재의 실제 거주 여부와 점유 형태, 임대차계약의 당사자 및 대상 호실을 확인하세요.
• 보증금·배당요구 확인. 임차보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차관계 자료에서 확인하세요. 선순위 대항력 없음과 배당권 없음은 동일한 판단이 아닙니다.
• 채권 이전 확인. 신정신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전을 확인하고, 배당권자 및 실제 채권액을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 1,134,000,000원의 채권최고액이 공동담보목록에 연결되어 있으므로 담보목적물 범위와 채권 관계를 확인하세요.
• 화성시 압류 확인. 등기상 압류 소멸과 별도로 조세채권의 법정기일, 당해세 및 우선배당 가능성을 확인하세요.
• 실거래가 확보. 본건과 유사한 위치·면적·준공시기·층의 거래사례를 검토한 뒤 최저가 111,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 명도·관리비 확인. 낙찰 후 점유자 인도에 필요한 절차와 비용, 공용부분 관리비 체납 가능성을 사전에 확인하세요.
• 현장 확인. 다세대주택 특성상 실제 호실, 건물 상태, 공용시설, 주차 및 주변 환경을 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각조건을 최종 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이라도 가격 검증은 필수”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 2021년 신정신용협동조합의 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리는 소멸하며, 확인된 전입자는 2024년 전입으로 선순위 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수금도 0원입니다.

그러나 실제 점유자가 있고 보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 또 감정가 111,000,000원을 현재 시장가격과 비교할 수 있는 검증된 실거래 사례가 확보되지 않았습니다. 채권최고액 기준으로 큰 미배당액이 발생하는 것도 경매 배당구조를 이해하는 데 중요하지만, 그 금액 자체가 낙찰자의 부담이라는 뜻은 아닙니다.

권리의 큰 틀은 확인되지만, 점유와 가격은 추가 검증이 필요한 사건입니다. 신건에서 가격 경쟁력을 단정하기보다 임대차관계·공동담보·실거래 시세를 확인하고 그 결과에 따라 입찰 여부와 상한을 결정하는 접근이 적절합니다.