수원지방법원 2025타경51454. 경기도 화성시 서신면에 있는 휘데스빌 A동 403호, 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 88,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 소유자는 김은비이며, 2021년 12월 소유권을 취득하면서 설정된 신정신용협동조합의 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 사건에서 먼저 눈에 들어오는 숫자는 1,134,000,000원입니다. 근저당권의 채권최고액으로, 최저매각가 88,000,000원보다 훨씬 큽니다. 다만 이 근저당에는 공동담보목록 제2021-4906호가 연결되어 있습니다. 따라서 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 큰 채권액이 곧 낙찰자의 인수액이라는 뜻도 아닙니다.
오히려 확인해야 할 것은 선순위 권리가 말소되는지, 점유자가 대항력을 가지는지, 현재 매각가격이 적정한지입니다. 앞의 두 항목은 대체로 유리한 방향이지만, 마지막 가격 문제는 별도의 실거래 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51454 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 매화1길 40, 휘데스빌 에이동 제4층 제403호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(단지형 다세대주택) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 4층 403호 |
| 단지 현황 | 휘데스빌A동 · 11세대 · 2017.02.21 준공 |
| 소유자 | 김은비 (2021.12.20 소유권이전) |
| 감정가 | 88,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 신정신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 425,187,382원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.20 신정신용협동조합 근저당권 (채권최고액 1,134,000,000원) |
| 현재 근저당권자 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.10.22 이전등기) |
| 조사된 점유자 | 김선재 · 전입 2024.11.14 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리 판단의 출발점은 2021.12.20 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 신정신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 1,134,000,000원의 근저당권이 말소기준에 해당합니다. 이후 2025년의 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2025.10.22에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 지위가 이전된 것으로, 새로운 선순위 근저당권이 별도로 설정된 것은 아닙니다. 따라서 기존 근저당권의 매각 소멸 판단은 유지되지만, 실제 배당받을 권리자의 명의와 채권잔액은 최신 채권관계를 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사에서 확인되는 인물은 김선재 1명입니다. 전입신고일은 2024.11.14로, 말소기준 근저당권 설정일인 2021.12.20보다 늦습니다. 따라서 해당 전입을 기준으로 한 주택임대차보호법상 대항력은 인정되지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선재 현황조사 확인 |
2024.11.14 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 배당요구 여부 미상 |
인수 예정 0원 후순위 전입 기준 |
핵심은 대항력 없음과 임대관계 확인 완료가 같은 뜻은 아니라는 점입니다. 김선재의 보증금, 확정일자, 실제 임차 범위 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금의 우선변제 여부나 실제 배당액은 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 88,000,000원이 싼지는 아직 모른다
이번 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 88,000,000원입니다. 유찰이 없으므로 감정가가 그대로 입찰 기준이 됩니다.
그런데 가격을 평가할 때 필요한 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 휘데스빌A동은 11세대 규모의 소규모 다세대주택이므로, 일반적인 대단지 아파트처럼 대표적인 시세 평균을 곧바로 적용하기도 어렵습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액·상태 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 88,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 88,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 확인된 인수 예정액 | 0원 | 후순위 전입·말소권리 기준 |
| 실질취득 기준액 | 88,000,000원 | 취득세·명도비 등 별도 |
| 동일 면적 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 적정성 판단 보류 |
낙찰가에 인수 보증금이 추가되는 구조는 현재 확인되지 않으므로, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준액은 88,000,000원입니다. 하지만 이 금액은 시세보다 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 최근 실거래가격, 실제 면적, 내부 상태를 대조하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 크지만, 이는 매수인이 떠안을 돈이 아니라 채권자 측에서 회수하지 못하는 것으로 계산된 금액입니다.
| 배당 항목 | 채권액·기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,984,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 신정신용협동조합 설정 · 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 |
1,134,000,000원 | 86,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 및 배당금액은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 기준 계산이며, 실제 채무잔액·공동담보 배당관계·채권양도·당해세·최우선변제 등은 별도 확인해야 합니다. 따라서 최종 배당표 및 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가
현재 매각기일은 신건 기준입니다. 유찰되어 최저매각가격이 낮아질 경우를 가정하면 다음과 같습니다. 아래 회차별 금액은 예상 시나리오로 실제 다음 매각기일 및 최저매각조건이 확정된 것은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 예정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 1,047,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 1,065,267,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 56,320,000원 | 54,906,240원 | 1,079,093,760원 | 0원 |
현재 확인된 권리관계가 유지된다는 전제에서, 최저매각가가 낮아지더라도 매수인 인수 예정액은 0원입니다. 반면 근저당권자에게 배당되는 금액은 줄어들어 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다.
그렇다고 유찰 후 가격이 곧바로 적정 매수가격이 되는 것은 아닙니다. 70,400,000원이나 56,320,000원도 실제 시장가치와 비교해야 할인 여부를 판단할 수 있습니다. 유찰 회차는 가격 판단을 위한 시나리오이지 수익을 보장하는 기준이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서신초등학교 북서측 인근의 주거지역입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설뿐 아니라 소규모 공장·창고·농경지·임야도 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 403호입니다. 치장벽돌 및 석재 외벽, 벽지·타일 내부 마감, 알루미늄샷시 및 하이샤시 이중창 구조로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 개별난방, 소방설비, 승강기 및 공동현관 보안설비가 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 대상 건물 부지는 북서측 및 북측으로 폭 약 8~10m의 도로와 접합니다. 지형은 대체로 평탄하며 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역으로, 가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 347,800원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물로 확인된 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 실제 현황과 최신 공부의 재확인은 필요합니다.
- 환금성. 휘데스빌A동은 11세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적의 거래가격과 거래 빈도를 확인하지 않은 상태에서는 매도 소요기간이나 재매각가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.12.20 을구 1번 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 채권 이전 확인. 신정신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자, 채권계산서 및 공동담보 관계를 확인하세요.
- 점유자 확인. 김선재의 전입은 말소기준 이후이지만, 실제 점유형태·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 인수되는 권리나 특별매각조건, 점유관계 변경 여부가 없는지 입찰 전 최종 문서를 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물과 인근 다세대주택의 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 확인하고, 실제 호실 면적에 맞는 비교사례를 사용하세요.
- 실물 상태 확인. 내부 누수·균열·결로·설비 노후도·주차 여건과 공용부분 관리상태를 조사하고 예상 수리비를 반영하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자의 퇴거 협의 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 입찰자금 계획. 낙찰대금 이외에 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비 및 기타 부대비용을 별도로 고려하세요.
- 회차 확인. 신건 최저매각가 88,000,000원을 기준으로 하되, 유찰 여부와 변경된 매각조건은 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저렴한 매수는 별개다”
화성 휘데스빌 A동 403호의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 신정신용협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 기존 신탁등기도 이미 말소되었습니다.
현황조사에서 확인된 김선재 역시 말소기준보다 늦게 전입했으므로 확인된 대항력은 없고 매수인 인수 예정액은 0원입니다. 다만 보증금과 배당요구 등 임대관계가 명확하지 않으므로 점유 관련 확인을 마친 뒤 입찰에 접근해야 합니다.
가격은 또 다른 문제입니다. 현재 최저가 88,000,000원이 동일 면적의 최근 실거래와 비교해 저렴한지 확인되지 않았습니다. 특히 11세대 규모의 다세대주택이라는 특성상 환금성과 개별 호실의 실제 상태를 함께 고려해야 합니다.
최종 판단은 ‘등기상 인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 임대관계 확인 전에는 입찰 보류’입니다. 권리상 부담이 적다는 장점만으로 신건 가격에 응찰하기보다는, 실제 거래시세와 점유관계를 확인해 입찰가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
