수원지방법원 2025타경51454. 이번 물건은 경기도 화성시 서신면 휘데스빌 A동 4층 402호입니다. 감정평가상 공동주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중인 물건이며, 감정가와 최저매각가는 모두 81,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 소유자는 김은비입니다. 등기상 권리 흐름의 출발점은 2021.12.20 설정된 신정신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액이 1,134,000,000원으로 기재되어 있어 최저매각가보다 훨씬 크지만, 이것만으로 낙찰자가 해당 채무를 승계한다는 뜻은 아닙니다.

말소기준 근저당권 이후 경매개시결정과 화성시 압류가 등기되어 있으며, 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 현재 권리분석에서는 해당 근저당권과 후순위 압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 공동담보 근저당권의 실제 채권액과 채권양수인의 지위, 그리고 점유자의 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

핵심은 2021.12.20 신정신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 접수된 임의경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 전입자는 있으나 대항력은 없다

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 전입자는 김선재 1명입니다. 전입일은 2024.11.14로, 말소기준 근저당권 설정일인 2021.12.20보다 늦습니다. 제공된 권리관계에 따르면 이 전입자는 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 분석됩니다.

실제 확인된 전입자 1명입니다. 보증금·월차임·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

특히 대항력이 없는 점유자라도 실제 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 점유자가 없다고 판단하거나 명도비용과 인도기간을 무시하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 가격·시세 분석 — 감정가가 곧 저가 매수는 아니다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 81,000,000원입니다. 그러나 휘데스빌 A동의 해당 호실과 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.

조회된 단지의 면적 정보는 43.98㎡이지만, 이번 매각 호실과의 면적 일치가 확인되지 않아 이를 402호의 전용면적 또는 동일 평형 거래 기준으로 단정하지 않습니다. 실제 전용면적과 대지권을 확인한 뒤 유사 면적·층·건물상태의 거래를 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권 채권액은 실제 확정채무가 아닌 등기상 채권최고액 기준입니다. 근저당권 양수인과 실제 배당채권자 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 시세 검증이 우선

유찰이 발생하면 최저매각가가 64,800,000원, 이후 51,840,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 가정된 회차별 가격이며 실제 유찰 또는 향후 매각조건 변경이 확정된 것은 아닙니다.

가격이 낮아진다고 반드시 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 실제 취득비용에는 낙찰대금 외에 세금·등기비용·명도비용·수리비 등이 발생할 수 있으며, 이 비용을 고려하기 전에 우선 해당 다세대주택의 시장가격을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정요항표상 서신초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재한 지역입니다. 주거지로서 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 외벽은 치장벽돌 및 석재마감, 내부는 벽지와 타일 마감, 창호는 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 개별난방설비, 소방설비, 승강기 및 공동현관 보안설비가 확인됩니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 감정요항표상 북서측 및 북측 도로에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 성장관리권역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않았으며, 감정요항표에도 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 휘데스빌A동은 11세대 규모입니다. 비교 가능한 실거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 향후 매도기간이나 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금. 김선재의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금·월차임·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 후순위 전입이더라도 명도와 배당 문제를 구분해야 합니다.
• 말소기준권리. 2021.12.20 근저당권이 말소기준이라는 점과 매각물건명세서상 별도 인수조건이 없는지 확인하세요.
• 근저당권 양도. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 확정채권양도 및 공동담보목록 제2021-4906호를 확인하고, 채권최고액과 실제 채권액을 혼동하지 마세요.
• 화성시 압류. 2025.04.15 압류의 세금채권 성격과 법정기일 등 배당에 영향을 미칠 사항을 확인하세요. 등기상 압류 소멸 여부와 세금채권의 배당순위는 별개입니다.
• 가격 확인. 동일 건물 또는 인근 다세대주택의 실제 거래가격을 확인하고, 전용면적·대지권·층·상태가 유사한 물건끼리 비교하세요.
• 명도·점유. 확인된 전입자와 실제 점유자가 같은지, 자진 인도 가능 여부와 명도에 필요한 비용을 검토하세요.
• 건물 관리상태. 누수·결로·외벽·옥상방수·공용시설 유지관리 상태와 미납 관리비를 확인하세요.
• 주소 및 호실 대조. 매화1길 40의 A동 402호가 등기부·건축물대장·감정평가서·현장 표시와 일치하는지 확인하세요.
• 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 다르다”

화성 휘데스빌 A동 402호는 말소기준권리가 분명하고 현재 추정 인수액이 0원이라는 장점이 있습니다. 김선재의 전입일은 말소기준일보다 늦어 선순위 대항력에 따른 보증금 인수위험도 확인되지 않습니다.

하지만 이를 근거로 곧바로 안전한 투자라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임차보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았고, 공동담보 근저당권의 실제 채권액과 양수인 지위도 대조해야 합니다. 더욱이 신건 최저가 81,000,000원이 최근 거래시세보다 유리하다는 근거도 없습니다.

이번 물건의 결론은 “말소 구조는 양호, 임차·가격 검증은 미완료”입니다. 신건이라는 이유로 서두르기보다는 실제 임차관계와 시세를 검증하고, 환금성까지 반영한 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류.