수원지방법원 2025타경51454. 경기도 화성시 서신면 매화1길 34의 휘데스빌 비동 3층 303호에 관한 임의경매입니다. 감정가는 94,000,000원, 첫 매각의 최저가격도 동일한 94,000,000원입니다. 소유자는 김은비이며, 2021년 12월 20일 설정된 신정신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 화성시 압류가 등기되었고, 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.

말소기준권리와 그 이후의 권리만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에서 확인된 김선재의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 하지만 등기와 현장에서 건물 동을 서로 다르게 표시하는 문제가 있어, 단순히 인수액이 없다는 이유만으로 안전하게 응찰할 수 있는 물건이라고 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2021.12.20 설정된 신정신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,134,000,000원이며 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이 금액은 채권최고액으로, 해당 호수에 대한 확정 실제 채무액과 동일하다고 단정할 수는 없습니다.

2025.01.15 임의경매개시결정과 2025.04.15 화성시 압류는 말소기준권리 이후 등기된 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2025.10.22에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지, 별도의 새로운 선순위 근저당권 설정은 아닙니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입자 1명 확인

현황조사에는 김선재의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2024.11.14로, 말소기준권리인 2021.12.20 근저당권보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력을 인정하기 어려운 후순위 전입자로 분석됩니다. 다만 임대차계약의 존재, 보증금 및 확정일자는 확인되지 않아 점유관계와 계약 내용은 추가 조사가 필요합니다.

현황조사상 전입자 1명. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 비교 실거래 없이 싸다고 할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 94,000,000원입니다. 첫 매각으로 아직 유찰이 없으며, 최저가에 낙찰되고 별도의 인수금이 없다는 전제에서는 실질취득금액도 94,000,000원입니다. 이는 취득세와 부대비용을 제외한 금액입니다.

그러나 해당 물건과 정확하게 대응되는 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않습니다. 참고되는 휘데스빌D동 정보에는 10세대, 2017.02.21 준공, 전용면적 50.92㎡가 표시되지만, 해당 비교 대상과 경매물건의 면적 일치도 확인되지 않습니다. 따라서 이를 경매물건의 전용면적이나 검증된 비교 시세로 사용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)

근저당권은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 표의 채권액은 신정신용협동조합이 설정한 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정이며, 확정 채무액이나 최종 배당권자를 확정하는 표는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.

매각대금 94,000,000원에서 집행비용 추정 2,092,000원을 제외하면, 근저당권에 대한 예상배당은 91,908,000원입니다. 채권최고액 전액을 적용한 계산상 미배당액은 1,042,092,000원입니다. 다만 공동담보와 실제 채권잔액을 고려하지 않은 시뮬레이션이므로 이를 확정적인 채권 부족액으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

유찰이 진행되면 최저매각가격이 75,200,000원, 60,160,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그만큼 채권자에게 배당할 금액은 줄어들고, 채권최고액 기준 미배당액은 커집니다. 그러나 이 금액이 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.

가격이 내려가더라도 시장가격을 알 수 없는 상태에서는 1회 또는 2회 유찰 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 목적물 동일성과 실거래 시세 확인이 선행되어야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서신초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·농경지·임야가 혼재합니다. 주거지로서의 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용을 포함한 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방·소방설비와 승강기·공동현관보안설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 해당 필지군은 북서측과 남서측으로 약 8~10m 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다. 공시지가 자료는 365,400원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 별도의 매각물건명세서에 명시된 비동·디동 표시 불일치가 있으므로 현장 동일성 검증은 필수입니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 동·호수, 전용면적 및 거래 사례에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 현재는 해당 물건과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성과 적정가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 동 표시 불일치 최우선 확인. 등기상 비동(매화1길 34), 외부 표시 디동, 현황상 비동(매화1길 38)의 303호 부재를 건축물대장·등기 도면·현장 표지로 대조해야 합니다.
• 목적물 동일성 검증. 실제 방문한 호수가 경매 대상인 비동 303호와 동일한지, 대지권·집합건축물대장·호수 배치가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 전입자 김선재 조사. 전입일은 2024.11.14로 후순위지만 임대차보증금·확정일자·실제 점유 및 배당요구 여부는 추가로 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 신정신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 채권계산서를 확인하세요.
• 화성시 압류 관련 조세 확인. 압류등기의 매각 소멸과 별개로 당해세 등 우선배당 대상 금액을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 정확한 경매 목적물에 대응하는 동·면적·층의 실거래 사례를 확보하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정하지 않는 것이 적절합니다.
• 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 대조하고, 특히 매각 대상 건물 표시 문제를 해소해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 건 정확한 목적물”

수원지방법원 2025타경51454는 말소기준권리와 후순위 전입일을 기준으로 보면 매수인 인수액 0원으로 분석되는 사건입니다. 근저당권의 미배당액이 커지는 구조 역시 낙찰자에게 그 채무가 그대로 이전된다는 의미는 아닙니다.

하지만 등기상 비동과 실제 건물 외부의 디동 표시가 다르다는 문제는 입찰 판단을 보류할 충분한 이유입니다. 이 차이가 단순한 표기 문제인지, 경매 목적물 식별에 영향을 주는 문제인지 확인하기 전에는 권리상 안전하다고 최종 판단할 수 없습니다.

더구나 신건 최저가격 94,000,000원이 실제 시세보다 저렴한지도 확인되지 않았습니다. 단지형 다세대주택이라는 특성과 비교 가능한 실거래 부족을 고려하면, 감정가나 향후 유찰가격만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

결론은 등기상 인수액 0원, 그러나 입찰은 보류입니다. 비동·디동 동일성 문제를 해소하고 실제 해당 호수의 시세와 점유관계를 확인한 뒤에야 적정 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 우선순위는 할인율 계산이 아니라 정확히 어떤 호수를 매수하는지 확인하는 것입니다.