인천지방법원 2025타경33135. 부천시 오정구 삼정동 해든팰리체 2층 201호 아파트입니다. 2024년 12월 16일 주식회사해든종합건설 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 다음 날 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 전입 조사된 사람들도 가장 이른 전입일이 2024년 12월 24일로 말소기준일인 2024년 12월 17일보다 늦어, 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 문제는 인수금이 아니라 점유와 명도입니다. 총 24명이 조사됐지만 사용 부분이 구분돼 있지 않아 이들 전원이 201호 점유자인지, 다른 호수 점유자가 함께 포함된 것인지 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 286-2 해든팰리체 2층 201호 도로명: 경기도 부천시 오정구 중동로437번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용면적 기준 71.62㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 2층 |
| 건물 규모 | 해든팰리체 18세대 · 사용승인 2024.12.06 |
| 소유자 | 주식회사해든종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 231,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 5,258,990,740원 |
| 매각기일 | 2026.04.23 |
| 명시 인수권리 | 해당 없음 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024년 12월 17일 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당입니다. 채권최고액 5,760,000,000원은 공동담보목록 제2022-67호가 붙은 금액으로, 201호 한 세대의 감정가보다 훨씬 큽니다. 2025년 12월 19일 근저당권이 케이엠자산관리대부주식회사로 이전되고 같은 날 엠지캐피탈주식회사의 질권이 설정됐지만, 기준권리의 순위일은 최초 설정일인 2024년 12월 17일입니다.
② 점유자·임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필수
조사된 실제 인원은 24명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않았고 각 사람의 사용 부분도 특정되지 않았습니다. 따라서 아래 인원을 모두 201호 임차인으로 단정해서는 안 되며, 201호의 실제 점유자와 계약관계를 현황조사서·매각물건명세서 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이복순 | 2024.12.24 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류재헌 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.05 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연진 | 2025.02.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHEN MEIHUA | 2025.02.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YUSHUN | 2025.02.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHEN ENFEI | 2025.02.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHEN WENZHE | 2025.02.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHEN ENYONG | 2025.02.14 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김이슬 | 2025.02.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피용숙 | 2025.03.14 | 48,000,000원 | 2025.04.23 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영선 | 2025.03.14 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황용철 | 2025.02.03 | 미상 | 2025.05.16 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태일 | 2025.02.06 | 미상 | 2025.06.13 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김갑영 | 2025.02.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방유림 | 2025.01.06 | 미상 | 2025.04.15 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한원규 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.05.14 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정소희 | 2025.03.04 | 미상 | 2025.06.12 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다롱 | 2025.01.21 | 미상 | 2025.04.28 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영광 | 2025.01.03 | 미상 | 2025.05.21 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEI | 2025.01.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO SHIYUN | 2025.01.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤병규 | 2025.02.26 | 미상 | 2025.05.23 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명기 | 2025.02.26 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솜 | 2025.02.17 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 검증 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
감정가 473,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 231,770,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 해든팰리체의 실거래 금액 표본은 확인되지 않았고, 면적도 비교대상과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
| 단지명 / 세대수 | 해든팰리체 / 18세대 |
|---|---|
| 사용승인 | 2024.12.06 |
| 대상 면적 | 71.62㎡ |
| 동일 면적 비교 | 일치하지 않음 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 현재 유찰 | 2회 |
④ 예상배당표 (매각가 231,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,044,780원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 227,725,220원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 4,892,910원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서귀석 | 78,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 정우에프엔씨 | 43,632,660원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 이든주택건설 | 154,576,919원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이화도기 주식회사 | 61,225,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당에 배당되며, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 전체 채권 미배당액은 6,144,602,919원이나, 이는 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 231,770,000원 | 227,725,220원 | 6,144,602,919원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 162,239,000원 | 159,167,654원 | 6,213,160,485원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 113,567,300원 | 111,177,358원 | 6,261,150,781원 | 0원 |
유찰이 더 이어져도 대항력 있는 임차인이나 선순위 인수권리가 없어 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당액만 커질 뿐이며, 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정초등학교 서측 인근이며, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 외벽은 일부 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감이고 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로가 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,834,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 2024년 12월 사용승인된 18세대 소규모 아파트로, 실거래 금액 표본이 없어 실제 환금성과 적정가를 별도 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 확정. 조사 인원 24명의 사용 부분이 특정되지 않았습니다. 세대별 전입세대열람과 현장 방문으로 201호 점유자를 분리 확인해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 피용숙의 보증금 48,000,000원을 제외하면 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 대항력 기준 재확인. 현재 확인된 전입일은 모두 말소기준일 이후지만, 주민등록 변동내역과 법원 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 명도 난도 산정. 인수액은 0원이지만 실제 점유자가 다수라면 협의·인도명령·집행에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 시세 조사. 실거래 금액 표본이 없고 비교 면적도 일치하지 않습니다. 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고 인근 거래·매물을 직접 비교해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 5,760,000,000원은 공동담보가 설정된 금액입니다. 공동담보목록과 다른 매각 물건의 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 유치권 대상 구분. 감정서의 유치권 메모는 8층 802호에 관한 것이므로 201호 및 전체 매각대상과의 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 최우선변제 가능성은 관리사무소와 법원 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 점유와 가격 검증이 어렵다
이 물건의 등기상 구조는 명확합니다. 2024년 12월 17일 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 전입자들도 모두 기준일 이후라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰 난도가 낮다고 볼 수는 없습니다.
조사된 점유자가 24명인데 사용 부분이 특정되지 않았고, 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 4.73억에서 2.3177억까지 내려왔다는 숫자보다 먼저 확인할 것은 201호에 실제로 누가 살고 있는지, 그리고 231,770,000원이 주변 시장에서 경쟁력 있는 가격인지입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 명도·시세 검증은 보류입니다.
