인천지방법원 2025타경33135. 부천시 오정구 삼정동 해든팰리체 4층 402호 아파트입니다. 감정가는 473,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 231,770,000원, 감정가의 49%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유자 구성과 명도입니다. 현황조사에 이름이 오른 전입자는 모두 24명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 실제 전입자 24명으로 봐야 합니다.
권리 순서는 비교적 명확합니다. 2024.12.17. 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 가장 이른 이복순의 전입일도 2024.12.24.입니다. 따라서 전입자 전원이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33135 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 286-2 해든팰리체 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 중동로437번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) / 아파트 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 · 18개호 |
| 소유자 | 주식회사해든종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 231,770,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권액 | 5,258,990,740원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 46,354,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.12.17. 근저당
경인북부수산업협동조합의 근저당은 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보 근저당입니다. 신청채권액 5,258,990,740원은 이 채권최고액 범위 안에 있습니다. 2025.12.19. 근저당권은 케이엠자산관리대부주식회사로 이전됐고 같은 날 엠지캐피탈주식회사의 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당에 부수된 권리관계로, 배당과 말소촉탁 단계에서 최종 권리자를 대조해야 하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도는 가볍지 않다
현황조사상 전입자는 24명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복을 뺄 대상도 없습니다. 모든 전입일이 말소기준권리인 2024.12.17.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 확인된 사람은 피용숙 1명뿐이고 나머지 23명의 보증금은 미상입니다. 확정일자도 전원 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이복순 | 2024.12.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류재헌 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.05 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연진 | 2025.02.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHEN MEIHUA | 2025.02.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI YUSHUN | 2025.02.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHEN ENFEI | 2025.02.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHEN WENZHE | 2025.02.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHEN ENYONG | 2025.02.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김이슬 | 2025.02.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피용숙 | 2025.03.14 | 48,000,000원 | 2025.04.23 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영선 | 2025.03.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황용철 | 2025.02.03 | 미상 | 2025.05.16 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우태일 | 2025.02.06 | 미상 | 2025.06.13 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김갑영 | 2025.02.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 방유림 | 2025.01.06 | 미상 | 2025.04.15 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한원규 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.05.14 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정소희 | 2025.03.04 | 미상 | 2025.06.12 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다롱 | 2025.01.21 | 미상 | 2025.04.28 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영광 | 2025.01.03 | 미상 | 2025.05.21 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MEI | 2025.01.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO SHIYUN | 2025.01.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤병규 | 2025.02.26 | 미상 | 2025.05.23 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명기 | 2025.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다솜 | 2025.02.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 231,770,000원으로 감정가 473,000,000원의 49%입니다. 하지만 해든팰리체는 총 18세대, 사용승인일 2024.12.06.인 소규모 아파트이고, 비교 가능한 면적 일치 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
| 단지명 | 해든팰리체 |
|---|---|
| 총 세대수 | 18세대 |
| 사용승인일 | 2024.12.06 |
| 현재 유찰 횟수 | 2회 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 현재 최저가 비율 | 감정가의 49% |
| 비교 실거래 | 면적이 일치하는 비교 금액 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 231,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,044,780원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 227,725,220원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서귀석 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이화도기 주식회사 | 61,225,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,169,225,650원 중 예상 배당액은 227,725,220원이며 미배당은 5,941,500,430원입니다. 채권자의 미배당이 커도 후순위 채권과 대항력 없는 보증금은 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼정초등학교 서측 인근이며 주변은 아파트, 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외 도로가 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 705.4㎡, 공시지가 1,834,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 유치권 참고. 감정 참고사항에 유치권 행사 중으로 적힌 곳은 8층 802호로, 본건 4층 402호와는 다른 호수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 24명 실제 점유 구분. 주민등록 전입과 현재 점유가 일치하는지, 402호에 실제 거주하는 사람이 누구인지 현장 확인이 우선입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 피용숙의 보증금 48,000,000원 외 23명은 보증금 미상이고 전원의 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 원본 대조. 류재헌·피용숙·황용철·우태일·방유림·한원규·정소희·신다롱·박영광·윤병규의 배당요구 접수 내용을 확인하세요.
- 특별매각조건. 입찰보증금은 최저가의 20%인 46,354,000원입니다. 보증금 부족이나 형식 오류는 입찰 무효로 이어집니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 동일 연식·동일 면적 거래와 비교하세요.
- 근저당 이전관계. 케이엠자산관리대부주식회사로의 근저당 이전과 엠지캐피탈주식회사의 질권 설정을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 관리비·명도비용. 체납 관리비와 이사 협의 비용은 인수액 0원과 별개의 실질 비용이므로 관리주체와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 명도”
이 사건은 법률상 보증금 인수 위험만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자는 없고 매각물건명세서에도 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 18세대 규모 건물의 한 호실에 현황조사상 전입자가 24명이고, 23명의 보증금과 전원의 확정일자가 확인되지 않았다는 점은 가볍지 않습니다.
또한 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 특별매각조건으로 입찰보증금도 20%가 필요합니다. 결론은 권리 인수는 안전, 명도와 가격은 보수적 확인입니다. 24명의 실제 점유관계와 주변 시세를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다.
