248,430,000원
인천지방법원 2025타경33135. 부천시 오정구 삼정동 해든팰리체 8층 801호 아파트입니다. 2024년 12월 16일 주식회사해든종합건설 명의로 소유권이 보존됐고, 다음 날 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 오른 사람은 24명이며 모두 말소기준일인 2024년 12월 17일보다 늦게 전입했습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없지만, 다수의 점유자가 실제 어느 부분을 어떤 계약으로 사용하고 있는지는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 286-2 해든팰리체 8층 801호 도로명: 경기도 부천시 오정구 중동로437번길 15 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 8층 |
| 단지 | 해든팰리체 · 18세대 · 사용승인 2024.12.06 |
| 소유자 | 주식회사해든종합건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 248,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 5,258,990,740원 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 49,686,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024년 12월 17일 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 2025년 12월 19일 이 근저당권은 케이엠자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 엠지캐피탈주식회사의 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 선순위 근저당 채권최고액이 최저매각가를 크게 웃돌아 예상 매각대금은 집행비용을 제외하면 근저당 배당으로 소진됩니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
조사된 24명은 모두 말소기준권리 설정 이후 전입해 대항력이 없습니다. 다만 피용숙의 보증금 48,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않았고, 전원 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능성은 매각물건명세서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 이복순 | 2024.12.24 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 류재헌 | 2025.03.24 | 미상 | 2025.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이연진 | 2025.02.03 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| CHEN MEIHUA | 2025.02.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| CUI YUSHUN | 2025.02.20 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| SHEN ENFEI | 2025.02.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| SHEN WENZHE | 2025.02.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| SHEN ENYONG | 2025.02.14 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김이슬 | 2025.02.06 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 피용숙 | 2025.03.14 | 48,000,000원 | 2025.04.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김영선 | 2025.03.14 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황용철 | 2025.02.03 | 미상 | 2025.05.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 우태일 | 2025.02.06 | 미상 | 2025.06.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김갑영 | 2025.02.05 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 방유림 | 2025.01.06 | 미상 | 2025.04.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 한원규 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.05.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 정소희 | 2025.03.04 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신다롱 | 2025.01.21 | 미상 | 2025.04.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박영광 | 2025.01.03 | 미상 | 2025.05.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| XUAN MEI | 2025.01.03 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| PIAO SHIYUN | 2025.01.03 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 윤병규 | 2025.02.26 | 미상 | 2025.05.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김명기 | 2025.02.26 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김다솜 | 2025.02.17 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 248,430,000원으로 감정가 507,000,000원의 49%입니다. 그러나 해든팰리체의 확인된 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 직접 비교값이 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 최근 낙찰일은 2026.04.23이지만, 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 248,430,000원 | 6,079,650,589원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 173,901,000원 | 6,153,136,183원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 121,730,699원 | 6,204,576,100원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 248,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,278,020원 |
| 2. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 244,151,980원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서귀석 | 78,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 이든주택건설 | 154,576,919원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이화도기 주식회사 | 61,225,650원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,323,802,569원 중 244,151,980원이 채권자에게 배당되고, 6,079,650,589원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 삼정초등학교 서측 인근이며 주변에 아파트, 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 위생·급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외 도로가 접해 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 18세대 규모로 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있어 개별 호수 상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 24명의 실제 거주 여부, 각 점유 공간, 계약 상대방과 퇴거 상태를 현황조사 원본과 현장에서 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 피용숙의 보증금 48,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않았고 전원 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 접수자와 미접수자의 서류, 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 특별매각조건. 입찰보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 49,686,000원입니다.
- 시세 원본 조사. 확인된 실거래 금액이 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마세요.
- 유치권 호수 구분. 감정평가 참고사항의 유치권 행사는 8층 802호에 관한 내용입니다. 본건 801호와 혼동하지 말고 현장에서 재확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 케이엠자산관리대부주식회사로 이전되고 엠지캐피탈주식회사 질권이 설정돼 있으므로 최신 등기부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격 검증
이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리와 전입으로 구성돼 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 조사된 점유·임차 관계가 24명이고 대부분 보증금, 확정일자와 사용 부분이 확인되지 않아 명도 난도는 낮다고 단정할 수 없습니다. 또한 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 금액이 없어 가격 메리트 역시 검증 전입니다.
권리 소멸 구조는 확인되지만, 다수 점유관계와 시세 부재 때문에 보수적 접근이 필요한 C등급 물건입니다. 입찰 전에는 24명의 실제 점유 현황, 배당요구와 최우선변제 여부, 내부 상태, 주변 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
