인천지방법원 2025타경33135. 부천시 오정구 삼정동 해든팰리체 4층 401호 아파트입니다. 소유자는 주식회사해든종합건설이며, 2024년 12월 16일 소유권보존 직후인 12월 17일 경인북부수산업협동조합 명의의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 가압류와 경매개시결정, 근저당권 이전 및 질권은 매각으로 정리되는 구조여서 등기상 인수할 금액은 없습니다.

문제는 등기보다 현황입니다. 말소기준일 이후 전입한 임차인·점유자가 24명 확인되고, 배당요구를 한 사람도 10명입니다. 모두 선순위 근저당권보다 늦게 전입했으므로 매수인에게 보증금을 대항할 수는 없지만, 점유자 수가 많고 계약 내용이 대부분 확인되지 않아 명도 절차와 사실관계 확인의 난도가 높은 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2024.12.17 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권입니다. 2025.12.19 케이엠자산관리대부주식회사로 근저당권이 이전되고, 같은 날 엠지캐피탈주식회사의 근저당권부채권 질권이 설정됐지만, 모두 말소기준권리에 연결된 권리변동입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도는 복잡

보증금이 확인된 사람은 피용숙 1명으로 48,000,000원이며, 나머지 23명의 보증금은 확인되지 않습니다. 배당요구가 확인된 사람은 10명입니다. 확정일자는 전원 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 2024.12.17 말소기준일 이후이므로 보증금이 배당되지 않더라도 낙찰자가 그 미배당액을 인수하는 구조는 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 231,770,000원으로 감정가 473,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이며, 한 차례 더 유찰될 경우 162,239,000원, 4회 유찰 시에는 113,567,300원으로 내려가는 시나리오입니다.

해든팰리체는 18세대 규모이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 동일 조건의 실거래 가격과 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 점유자 24명에 대한 명도 비용과 기간을 입찰가에 별도로 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,770,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 227,725,220원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 6,096,077,349원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 삼정초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 다른 호수 유치권. 감정평가서의 유치권 언급은 본건14인 8층 802호로 특정돼 있어 4층 401호와는 다른 호수입니다. 일괄사건 서류 대조 시 호수 혼동 여부를 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 현재 최저가의 20%인 46,354,000원을 준비해야 합니다.
• 실제 점유자 특정. 확인된 24명 중 실제 거주자와 계약 상대방, 퇴거 의사, 연락 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대차계약서 대조. 피용숙의 보증금 48,000,000원 외 23명의 보증금과 전원의 확정일자가 확인되지 않습니다.
• 배당요구 확인. 류재헌·피용숙·황용철·우태일·방유림·한원규·정소희·신다롱·박영광·윤병규의 배당요구 문건을 대조해야 합니다.
• 명도 일정. 대항력은 없지만 점유자가 다수이므로 인도명령과 별도로 이사 협의 및 집행 가능성을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 해든팰리체 및 인근 아파트의 실제 거래와 매물을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리주체에 공용부분 체납관리비와 사용 현황을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건·감정평가서를 호수 기준으로 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원과 쉬운 경매는 다르다”

이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준권리는 2024.12.17 근저당권이고, 확인된 임차인·점유자 24명은 모두 그 이후에 전입했습니다. 따라서 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원이고, 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 231,770,000원입니다.

그러나 24명의 점유관계, 23명의 미상 보증금, 확인되지 않은 확정일자, 10건의 배당요구와 입찰보증금 20%는 실행 난도를 크게 높입니다. 여기에 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔더라도 실제 거래가격과 비교되지 않은 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 권리 인수는 안전, 명도와 가격은 보수적으로. 현장조사와 계약관계 확인이 끝나기 전에는 할인율보다 불확실성을 먼저 가격에 반영해야 하는 사건입니다.