서울동부지방법원 2025타경52493. 서울 광진구 중곡동 모두스타빌 2층 201호, 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 건물은 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 소유자 이은영에 대한 파산선고가 등기됐으며, 파산관재인 홍명기가 청산을 위한 형식적 경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 가압류 채권액이 크다는 사실보다 그 가압류에 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인의 보증금이 존재한다는 점입니다.
등기부상 말소기준권리는 2023.12.12 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그러나 임차인 이정훈은 2021.10.20 전입신고, 2021.10.21 점유개시, 2021.09.02 확정일자를 갖추고 2023.06.28 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차인의 대항력 발생 관계가 말소기준 가압류보다 앞서므로 매각대금에서 보증금이 온전히 정리되는지에 따라 매수인의 부담이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52493 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 2층 201호 도로명: 서울특별시 광진구 용마산로3길 78 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 단지형 다세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 6층 건물 내 201호 |
| 사용승인 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 이은영 · 2021.10.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 381,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 신청 | 파산채무자 이은영의 파산관재인 홍명기 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 말소기준권리 | 2023.12.12 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 1,104,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 이정훈 · 임차보증금 368,000,000원 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차권을 주목
2021.06.04 설정됐던 수협은행 근저당권은 2021.09.02 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 해당 근저당권을 현재 존속하는 말소기준권리로 보아서는 안 됩니다. 현재 분석상 기준은 2023.12.12 주택도시보증공사 가압류입니다.
문제는 그보다 앞서 권리를 갖춘 임차인입니다. 을구 3번 주택임차권등기는 2023.06.28 접수됐고, 임차인의 전입과 점유는 2021년에 이루어졌습니다. 가압류가 경매로 소멸하더라도 선순위 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금 문제가 함께 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.68억의 실질 부담
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 건물 전부 | 368,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 미변제 시 위험 |
| 실제 임차인 | 1명 · 이정훈 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.09.02 |
| 확정일자 | 2021.09.02 |
| 전입신고 | 2021.10.20 |
| 점유개시 | 2021.10.21 |
| 임차권등기 | 2023.06.28 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.06.28 |
| 임차보증금 | 368,000,000원 |
| 현재 회차 예상 배당 | 368,000,000원 |
| 현재 회차 예상 인수 | 0원 · 배당 추정 전제 |
이정훈은 등기부에 주택임차권자로 기재된 실제 임차인입니다. 주택도시보증공사의 가압류는 별개의 채권자 권리이므로, 이를 임차인 보증금 승계신고로 보아 중복 계산해서는 안 됩니다.
현재 최저매각가 381,000,000원으로 매각된다면 추정 집행비용 6,134,000원을 공제하고도 임차보증금 368,000,000원을 전액 배당할 수 있습니다. 이에 따라 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 다만 유찰로 매각대금이 낮아지면 임차인에게 지급할 수 있는 금액이 줄어, 매수인의 인수 부담이 새로 발생하는 구조입니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다
대항력 있는 임차인의 보증금은 368,000,000원입니다. 낙찰가가 이 금액 아래로 내려가면 배당액도 부족해질 수 있고, 그 부족액이 매수인 인수액으로 연결됩니다. 이때 비교해야 할 금액은 최저매각가 단독이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득 추정액입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 381,000,000원 | 0원 | 381,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 304,800,000원 | 68,267,200원 | 373,067,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 243,840,000원 | 128,373,760원 | 372,213,760원 |
실질취득 추정액 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수액. 표시된 인수액은 회차별 배당 시뮬레이션에 따른 미배당 잔액이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다. 매각물건명세서의 전액 인수 문구가 달리 적용되는 경우 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 시세 비교 — 실질취득액을 기준으로 판단
현재 확인된 감정가는 381,000,000원입니다. 그러나 동일 건물·인근 유사 다세대주택의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가치보다 높은지 낮은지 단정하기 어렵습니다.
더 중요한 점은 이 물건의 가격 평가 기준입니다. 신건에서는 실질취득 추정액이 381,000,000원이고, 1회·2회 유찰 시에도 각각 373,067,200원과 372,213,760원 수준으로 계산됩니다. 따라서 유찰 후 매각가만을 주변 시세와 비교해서는 안 되며, 인수 보증금과 추가 비용을 포함한 총부담을 실제 비교거래와 대조해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 381,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,134,000원 |
| 1. 임차인 이정훈 · 우선변제 | 368,000,000원 | 368,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,104,000,000원 | 6,866,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산관재인 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 예상 매각대금 381,000,000원은 집행비용 6,134,000원, 임차보증금 368,000,000원, 주택도시보증공사 배당 6,866,000원으로 전액 배분됩니다. 임차보증금이 전액 변제되는 것으로 가정했으므로 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 1,104,000,000원인 반면 예상배당은 6,866,000원이므로 미배당액은 1,097,134,000원입니다. 다만 이는 가압류 채권의 미배당액이며, 임차보증금 인수액과 구별해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 파산·민간임대주택 등기 — 추가 확인 요소
이 물건에는 일반적인 채권자 신청 경매와 다른 특징이 있습니다. 2025.09.11 파산선고가 등기됐고, 2025.12.18 파산채무자 이은영의 파산관재인 홍명기가 청산을 위한 형식적 경매개시결정을 받았습니다.
또한 갑구에는 2021.10.29 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수의무가 명시돼 있습니다. 이 등기가 경매 후 어떻게 처리되고 매수인에게 어떠한 의무가 남는지는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 서울용마초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 군자역(5호선·7호선)을 이용할 수 있고, 감정평가상 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 기본 위생·급수설비, 난방설비 및 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 용마산로3길에 접하고 북서측 및 북동측에도 도로가 접해 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 지정 내용도 입찰 시점에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 등기부상 민간임대주택등기가 존재해, 일반 다세대주택과 동일한 조건으로 판단하기 전에 임대사업 관련 의무와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 내부를 확인하지 못했습니다. 건축물대장상 도면을 기준으로 내부구조를 표시했으므로 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 주변 실거래가격의 직접 비교가 이루어지지 않은 상태입니다. 특히 보증금 인수 가능성이 크므로 일반 매매가격과의 실질취득 비용 비교가 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 범위. 을구 3번 주택임차권등기의 말소 조건과 매각물건명세서의 ‘보증금 미전액 변제 시 전액 인수’ 문구를 경매법원에 확인해야 합니다.
- 배당 순위·금액. 신건에서는 임차보증금 전액 배당이 추정되지만, 실제 집행비용·세금·배당순위에 따라 임차인 미변제액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 후 실질취득. 1회 유찰 시 예상 인수 68,267,200원, 2회 유찰 시 128,373,760원을 포함해 총취득 부담을 계산해야 합니다. 단, 이는 확정 인수액이 아닙니다.
- 임차인 및 점유 상태. 임차권등기는 확인되지만 감정평가 당시 내부 확인은 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 파산 절차. 파산관재인이 신청한 청산 경매인 만큼 파산재단 처분과 권리정리 방식, 관련 법원 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대료 규제와 관련한 법적 의무가 매수인에게 이어지는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 다세대주택의 최근 실거래와 개별 건물 상태를 조사하고, 낙찰가가 아닌 실질취득 총액을 기준으로 비교해야 합니다.
- 체납 및 현장 확인. 관리비·공과금 체납, 실제 내부 상태, 시설 하자 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아닌 보증금과 실질취득을 보라”
이 사건의 판단 기준은 명확합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 368,000,000원이 실제로 얼마나 배당되고, 매수인에게 어떤 범위로 인수되는가입니다.
신건 최저매각가 381,000,000원에서는 임차보증금 전액 변제가 추정돼 예상 인수액이 0원이지만, 1회 또는 2회 유찰되면 예상 인수액은 각각 68,267,200원, 128,373,760원으로 증가합니다. 매각가 하락만으로 취득비용이 크게 줄어드는 구조가 아닙니다.
또한 매각물건명세서의 전액 인수 문구와 시뮬레이션상 잔액 인수 계산의 차이는 해소되어야 할 핵심 위험입니다. 여기에 민간임대주택등기와 파산재산 청산 절차, 내부 현황 미확인, 실거래 비교가격 부재가 겹쳐 있습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 메리트 판단 보류. 유찰 횟수보다 임차보증금의 실제 인수 범위와 총취득원가를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 입찰은 최신 명세서·배당관계·현장 및 시세 확인을 마친 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
