서울동부지방법원 2025타경52493. 서울특별시 광진구 중곡동 134-42, 모두스타빌 3층 301호에 관한 다세대 경매입니다. 이 사건은 청산을 위한 형식적 경매개시결정으로 진행되며, 소유자는 이은영입니다. 등기부상 수협은행 근저당권은 이미 말소된 상태지만, 을구 3번 주택임차권은 매각물건명세서에 매수인이 부담할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다.

임차인은 이재성 씨로, 임차보증금은 368,000,000원입니다. 전입일은 2021년 10월 22일, 확정일자는 2021년 9월 8일이며, 주택임차권등기는 2023년 6월 30일에 접수됐습니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 따라서 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미배당액을 매수인이 인수할 수 있다는 점이 가장 중요한 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권 인수가 핵심

등기부상 수협은행 근저당권의 채권최고액은 3,480,000,000원이지만, 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 현재 존속하는 담보권으로 보아 배당에 중복 반영해서는 안 됩니다.

반면 을구 3번 주택임차권은 별도로 확인해야 합니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수한다고 안내합니다. 즉, 임차권이 매각으로 당연히 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.68억의 배당과 인수 위험

실제 임차인은 이재성 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고가 아니라, 등기부와 매각물건명세서에 기재된 주택임차권에 따른 분석입니다.

③ 가격·실질취득 비교 — 유찰 뒤에도 부담은 크게 줄지 않는다

동일 단지·동일 면적의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 381,000,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 판단할 수 없습니다. 대신 이 물건은 임차보증금 미배당에 따른 인수액을 회차별로 비교해야 합니다.

현재 회차에서는 매각대금으로 임차보증금 전액을 배당하는 가정이지만, 1회 유찰 시에는 낙찰가가 304,800,000원으로 내려가는 대신 68,267,200원을 인수하게 됩니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 243,840,000원에 인수액 128,373,760원을 더하면 실질취득 부담은 372,213,760원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 381,000,000원 가정)

신건 381,000,000원 가정에서 집행비용 추정액 6,134,000원과 임차보증금 368,000,000원을 반영하면 잔여액은 6,866,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울용마초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 군자역(5호선·7호선)이 위치하며, 감정평가서상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2021.06.02입니다. 기본 위생·급수·난방설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 표기와 매각기일 현재의 적용 여부는 관할 기관의 최신 내용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 본건에는 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무 및 관련 제한의 적용 여부와 매각 이후 처리 절차를 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 내부를 확인하지 못해 건축물대장 현황도를 기준으로 구조를 표시한 것으로 기재되어 있습니다. 실제 내부 상태와 현황을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 단지·면적의 실거래 비교자료가 없어 현재 감정가의 시세 적정성을 판단하기 어렵습니다. 임차보증금 인수 위험과 실제 내부 상태를 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 을구 3번 주택임차권의 인수 조건과 보증금 미배당 시 매수인 부담 문구를 재확인하세요.
• 임차인 배당액. 보증금 368,000,000원의 실제 배당 가능액, 배당순위 및 집행비용·당해세 등을 확인하세요.
• 유찰별 실질취득 계산. 1회 유찰 시 인수액 68,267,200원, 2회 유찰 시 128,373,760원을 반영해 낙찰가와 합산하세요.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록과 관련 제한, 등기 정리 및 매수 이후 필요한 절차를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 내부·점유 상태. 내부 확인이 제한됐던 점을 고려해 실제 구조, 시설 상태, 점유 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 시세 확인. 동일 단지·면적의 최근 실거래와 주변 유사 물건을 별도로 확인하기 전에는 감정가나 유찰 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 대조하고 입찰 전 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “최저가 하락이 곧 취득부담 하락은 아니다”

모두스타빌 301호의 핵심은 대항력 있는 임차인 이재성 씨의 보증금 368,000,000원입니다. 신건 매각가 381,000,000원에서는 추정상 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원이지만, 유찰이 발생하면 미배당 보증금의 인수 위험이 커집니다.

1회 유찰 시 실질취득 부담은 373,067,200원, 2회 유찰 시에는 372,213,760원으로 계산됩니다. 최저가가 내려가도 총 부담은 보증금 수준에 가까이 유지되므로, 낮아진 최저가만을 근거로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않은 만큼 시세 대비 메리트도 별도 검증이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 임차보증금 배당과 인수액을 정확히 계산하는 데 있습니다.