서울동부지방법원 2025타경52493. 서울특별시 광진구 중곡동 모두스타빌 3층 303호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 전용면적은 28.40㎡이며, 소유자는 이은영입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 자체보다 대항력 있는 임차인의 보증금과 미배당액입니다.
임차인 유석범은 보증금 378,000,000원으로 주택임차권등기를 마쳤고, 전입신고와 확정일자도 확인됩니다. 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 회차에서는 예상 집행비용 6,134,000원을 제외한 374,866,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 3,134,000원이 매수인 인수액으로 산정되어 있습니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다는 취지가 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52493 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 3층 303호 도로명주소: 서울특별시 광진구 용마산로3길 78 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대(도시형생활주택 단지형) · 28.40㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이은영 (2021.07.16. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 381,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매 신청 관계 | 파산채무자 이은영의 파산관재인 · 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 핵심 인수 권리 | 을구 3번 주택임차권 · 유석범 · 임차보증금 378,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당분 인수에 주의
권리분석의 중심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인의 주민등록일은 2021.07.16, 확정일자는 2021.06.08이며, 점유개시일은 2021.07.15로 기재되어 있습니다. 대항력과 우선변제권이 확인되고 배당요구도 이루어졌으므로, 예상 배당액과 매수인 인수액을 함께 계산해야 합니다.
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 전입일 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유석범 | 건물 제3층 제303호 28.40㎡ 전부 | 378,000,000원 | 2021.07.16 / 2021.06.08 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 미배당분 인수 현재 추정 3,134,000원 |
실제 임차인 1명. 임차권등기상 보증금은 378,000,000원이며, 배당요구일은 2023.07.19입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고로 보이는 별도 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액이 중요
현재 최저매각가는 381,000,000원입니다. 그러나 임차보증금 중 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있어 실제 부담은 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득 추정액은 매각가 381,000,000원에 인수 추정액 3,134,000원을 더한 384,134,000원입니다.
동일 평형의 최근 실거래 평균·최신 거래와 비교할 수 있는 가격 기준이 없어, 감정가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 단정할 수 없습니다. 입찰 판단은 실거래 확인과 함께 임차보증금 인수 구조를 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 추정액 | 실질취득 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 381,000,000원 | 3,134,000원 | 384,134,000원 |
| 1회 유찰 시 | 304,800,000원 | 78,267,200원 | 383,067,200원 |
| 2회 유찰 시 | 243,840,000원 | 138,373,760원 | 382,213,760원 |
③ 예상배당표 (매각가 381,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,134,000원 | 매각가의 약 1.6% 추정 |
| 임차인 유석범 보증금 | 378,000,000원 | 374,866,000원 | 부족분 3,134,000원 매수인 인수 추정 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,104,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 · 매각으로 소멸 예정 |
| 경매개시결정 · 파산관재인 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 · 배당 계산 제외 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 6,134,000원과 임차인 배당액 374,866,000원을 합해 매각대금 381,000,000원이 배분됩니다. 임차보증금 부족분 3,134,000원은 매수인 인수 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 서울용마초등학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 군자역(5호선·7호선)이 위치하며, 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물이며, 사용승인일은 2021.06.02입니다. 기본 위생·급수설비, 난방설비, 승강기 등이 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 해당 규제의 적용 여부는 관계기관에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 기준과 관련한 낙찰 후 적용 관계를 확인하세요.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 내부 상태와 실제 이용 현황을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재계산. 현재 회차는 매각가 381,000,000원에 예상 인수액 3,134,000원을 더해 384,134,000원으로 산정됩니다. 낙찰가만 기준으로 상한을 정하지 마세요.
- 유찰 시 인수액 증가. 1회 유찰 시 인수 추정액 78,267,200원, 2회 유찰 시 138,373,760원입니다. 각 회차의 매각가와 인수액을 반드시 함께 검토하세요.
- 임차권등기 원본 대조. 임차인 유석범의 보증금 378,000,000원, 전입일 2021.07.16, 확정일자 2021.06.08, 배당요구 여부를 매각물건명세서·등기부와 대조하세요.
- 민간임대주택 관련 확인. 민간임대주택등기의 효력과 낙찰 후 적용되는 임대 관련 의무를 관계기관 및 전문가를 통해 확인하세요.
- 현장 확인. 내부 상태와 점유 현황을 확인하고, 임차인의 실제 점유 및 인도 조건을 검토하세요.
- 배당 계산 재검증. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하고 미배당 보증금의 인수 범위를 재산정하세요.
- 시세 대조. 동일 면적·유사 조건의 최근 실거래와 최신 거래를 확인하기 전에는 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득액 하락”
모두스타빌 303호는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 보증금 378,000,000원이 권리분석의 핵심입니다. 현재 회차의 예상 미배당액은 3,134,000원이지만, 유찰될수록 매수인 인수 추정액은 커집니다. 현재 회차 실질취득 추정액은 384,134,000원이며, 1회 유찰 시 383,067,200원, 2회 유찰 시 382,213,760원으로 계산됩니다.
실거래 비교 근거가 없으므로 이 가격이 시세보다 유리하다고 단정할 수 없습니다. 임차보증금 인수, 민간임대주택등기, 파산·청산 절차, 내부 미확인 사항을 함께 검토한 뒤 입찰 여부와 상한을 결정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 미배당분을 반영한 실질취득액입니다.
