서울동부지방법원 2025타경52493. 서울특별시 광진구 중곡동 용마산로3길 78에 위치한 모두스타빌 5층 501호 다세대주택입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택 단지형 다세대이며, 감정가와 최저매각가는 모두 381,000,000원입니다. 이 사건은 파산채무자 이은영의 파산관재인이 청산을 위해 진행하는 형식적 경매입니다.
등기부상 과거 수협은행 근저당권은 2021년 7월 28일 말소됐습니다. 이후 2023년 6월 28일 김도희 씨의 주택임차권이 등기됐고, 2023년 12월 12일 주택도시보증공사(HUG)의 가압류가 접수됐습니다. 임차권은 현재 기준권리로 보는 HUG 가압류보다 앞서 있어 매각으로 당연히 소멸하는 권리로 취급할 수 없습니다. 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당분을 매수인이 인수할 수 있다는 점이 가장 중요한 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52493 (청산 목적 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 134-42 모두스타빌 5층 501호 도로명주소: 서울특별시 광진구 용마산로3길 78 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 다세대 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 · 2021.06.02 사용승인 |
| 소유자 | 이은영 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 381,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 신청인 | 파산채무자 이은영의 파산관재인 홍명기 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 김도희 · 보증금 368,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수
과거 수협은행의 근저당권은 등기부상 말소됐으므로 현재 유효한 근저당권으로 보아서는 안 됩니다. 핵심은 김도희 씨의 주택임차권입니다. 전입일은 2021년 8월 6일, 확정일자는 2021년 6월 28일이며, 임차권등기는 2023년 6월 28일 접수됐습니다. 해당 임차인은 대항력이 있고 우선변제권을 행사할 수 있으며, 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도희 | 368,000,000원 | 2021.08.06 / 2021.06.28 | 있음 | 가능 | 미배당 시 인수 |
등기부에는 민간임대주택 등기도 존재합니다. 해당 주택은 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 기재돼 있으므로, 임대차 관계와 관련 의무의 적용 여부도 확인해야 합니다.
② 실질취득액 — 최저가가 내려가도 부담은 유지된다
이 사건에서는 최저매각가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 미배당분을 인수할 수 있기 때문입니다. 제공된 회차별 인수 추정액을 낙찰가에 더하면, 유찰 이후에도 실질취득액은 약 3억 7,200만~3억 7,300만원 수준으로 유지됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 추정 | 실질취득액 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 381,000,000원 | 0원 | 381,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 304,800,000원 | 68,267,200원 | 373,067,200원 |
| 2회 유찰 시 | 243,840,000원 | 128,373,760원 | 372,213,760원 |
1회 유찰 시 최저가는 304,800,000원으로 내려가지만, 인수 추정액 68,267,200원을 더한 실질취득액은 373,067,200원입니다. 2회 유찰 시에는 최저가가 243,840,000원이 되더라도 인수 추정액 128,373,760원을 더하면 실질취득액은 372,213,760원입니다. 즉, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 381,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,134,000원 |
| 1. 임차인 김도희 보증금(우선변제) | 368,000,000원 | 368,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,104,000,000원 | 6,866,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가를 가정한 예상배당에서는 집행비용 6,134,000원과 임차보증금 368,000,000원이 배분된 뒤 HUG에 6,866,000원이 배당됩니다. HUG의 미배당 잔액은 1,097,134,000원으로 추정됩니다. 실제 배당은 조세채권, 최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울용마초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 군자역(5호선·7호선)이 위치하며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물이며, 기본 위생·급수설비와 난방설비, 승강기 등이 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역은 지정 대상과 기간을 구분해 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 해당 건물의 여러 호실에 민간임대주택등기와 주택임차권등기가 존재하는 것으로 기재돼 있습니다. 임대의무와 관련 등기의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 잠금장치로 내부를 확인하지 못해 건축물대장 현황도를 기준으로 구조와 이용상태를 표시했습니다. 실제 현황과 다를 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 확인. 김도희 씨의 보증금 368,000,000원, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본 서류와 대조하세요.
- 예상배당 재검토. 현 회차 예상배당에서는 보증금 전액 변제로 계산되지만, 실제 배당에서 미배당이 발생하면 매수인 인수 위험이 남습니다. 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 주는 항목도 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득액 계산. 최저매각가만 보지 말고 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더하세요. 회차별 인수 추정액이 증가하므로 단순한 최저가 하락을 가격 메리트로 해석하지 마세요.
- 민간임대주택 관련 사항. 민간임대주택등기의 적용 범위와 임대의무, 임대차관계의 변동 가능성을 확인하세요.
- 내부 상태와 점유 확인. 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 구조·시설·점유 상태를 확인하고 명도와 수선 관련 부담을 검토하세요.
- 규제와 원본 대조. 토지이용계획과 토지거래허가 적용 여부를 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 함께 검토하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 중요하다”
서울동부지방법원 2025타경52493의 핵심은 대항력 있는 임차인 김도희 씨의 보증금 368,000,000원입니다. 현 회차 예상배당에서는 보증금 전액 변제와 매수인 인수 0원이 계산되지만, 유찰 시 미배당 보증금 인수 추정액이 증가합니다. 1회 유찰 시 실질취득액은 373,067,200원, 2회 유찰 시 372,213,760원으로 추정됩니다.
따라서 이 물건은 최저가만 보고 입찰 여부를 결정할 수 없습니다. 실질취득액과 실제 배당 가능성, 민간임대주택 관련 사항, 내부 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리상 핵심은 임차보증금 인수 위험이며, 시세 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
