서울동부지방법원 2025타경52493. 서울 광진구 중곡동 모두스타빌 401호는 도시형생활주택 단지형다세대입니다. 현재 소유자는 이은영이며, 소유자에 대한 파산선고 등기 이후 파산관재인이 청산을 위한 경매를 신청한 사건입니다. 일반적인 금융기관 담보권 실행 경매와는 구별해서 살펴봐야 합니다.

특히 이 물건에는 2021.06.25 전입·점유를 시작한 임차인이 있습니다. 등기부상 주택임차권도 남아 있으며, 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리라고 명시되어 있습니다. 2023.12.12 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있으므로, 그보다 앞선 임차인의 권리를 단순히 매각으로 사라지는 권리라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부에 기록된 수협은행 근저당권은 채권최고액이 3,480,000,000원이지만, 2021.06.25 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 매수인이 인수해야 할 채무로 계산해서는 안 됩니다.

제시된 말소기준권리는 2023.12.12 주택도시보증공사의 가압류입니다. 해당 가압류의 청구금액은 1,104,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 임차인의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞서므로 주택임차권의 인수 위험은 별도로 남습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수

임차인 인재명의 전입·점유 시점은 2021.06.25입니다. 말소기준 가압류인 2023.12.12보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권의 대항력을 명시하고 있으므로, 단순히 임차권등기의 접수일이 2023.07.03이라는 이유로 후순위 소멸권리라고 판단할 수 없습니다.

③ 매각대금 배당과 실제 취득 부담

현재 신건 최저매각가 381,000,000원에 낙찰된다는 가정으로 작성된 예상배당입니다. 임차인에게 배당되는 금액은 0원, 주택도시보증공사 가압류 채권에 대한 배당은 374,866,000원으로 추정되어 있습니다.

예상배당은 제시된 추정치를 사용했습니다. 가압류 채권 미배당액은 729,134,000원이며, 이는 매수인 인수액과 구별됩니다. 실제 배당은 임차인의 우선변제 순위, 집행비용, 세금 및 배당절차에 따라 변동할 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 보증금 인수를 함께 계산

이 물건은 최저매각가가 낮아지는 것만으로 안전한 투자대상이 되지 않습니다. 임차인에게 실제 배당되는 금액과 그에 따라 남는 인수액을 함께 계산해야 합니다.

실질취득 합계는 각 회차 최저매각가에 제시된 예상 인수액 368,000,000원을 더한 값입니다. 실제 낙찰가격, 배당결과, 취득세 및 기타 비용에 따라 달라집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 서울용마초등학교 남측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 군자역(5호선·7호선)이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 2021.06.02 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 기본 위생·급수설비와 난방설비, 승강기 등이 있습니다.
• 주택 유형. 도시형생활주택 단지형다세대이며, 평가 대상 건물의 6개 호실이 해당 용도로 이용되고 있습니다. 아파트와 동일한 거래·환금성 기준을 적용하기보다는 유사 다세대주택 거래를 별도로 비교할 필요가 있습니다.
• 도로. 남서측 용마산로3길에 접하며, 북서측과 북동측에도 도로가 접해 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정 내용이 있습니다. 토지거래허가 관련 제한은 실제 입찰·취득 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 잠금장치로 내부를 확인하지 못하여 내부구조는 건축물대장 현황도를 기준으로 표시되었습니다.
• 임대주택 등록. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대사업자 관련 의무 및 매각 후 등기·등록 처리에 관한 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 인재명 보증금 368,000,000원 중 실제 배당으로 변제되는 금액과 매수인에게 남는 금액을 반드시 확인하세요.
• 확정일자·우선변제 순위. 등기부상 확정일자가 2021.06.25로 기재되어 있으므로 배당 추정의 우선변제권 판단과 차이가 나는 이유를 확인하세요.
• 매각물건명세서. 을구 순위 3번 주택임차권이 인수대상으로 기재되어 있습니다. 원본의 변경사항 및 특별매각조건을 재확인하세요.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현장 내부는 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 보증금 반환에 따른 인도관계를 확인해야 합니다.
• 파산절차. 파산관재인이 진행하는 청산 목적의 경매이므로 파산 관련 처분·배당사항과 매각조건을 확인하세요.
• 민간임대주택 관련 사항. 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무 및 관련 등록·말소 절차가 취득 후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
• 실질취득액. 낙찰대금만이 아니라 임차보증금 인수액, 취득세, 명도 및 수리비용을 함께 검토하세요.
• 시세 검증. 모두스타빌 및 인근 유사 다세대주택의 거래가격을 확인한 후 실질취득액과 비교하세요.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “3.81억에 낙찰받아도 3.81억짜리 취득이 아니다”

이 사건에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 임차권이 존재한다는 점입니다. 실제 임차인은 인재명 1명이고, 보증금은 368,000,000원입니다. 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있으므로, 단순한 후순위 소멸권리로 처리할 수 없습니다.

제시된 배당 추정처럼 임차인이 보증금을 배당받지 못하면, 매수인은 낙찰가 381,000,000원 외에 보증금 368,000,000원을 부담하여 749,000,000원의 실질취득 부담을 지게 됩니다. 이는 감정가의 약 196.6%입니다.

다만 임차권등기에 확정일자가 확인되므로 실제 우선변제권과 배당순위를 재검토할 필요가 있습니다. 인수액이 달라질 수 있는 사안인 만큼, 배당 추정액만으로 확정적인 법적 부담을 단정해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류 및 인수액 검증 우선입니다. 유찰로 낙찰대금이 내려가더라도 임차보증금 부담을 함께 계산하지 않으면 위험합니다. 파산절차, 선순위 임차권, 내부 미확인, 실거래 시세 검증 부족까지 고려하면 현재 단계에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다, 얼마의 보증금을 최종적으로 인수하느냐입니다.