수원지방법원 성남지원 2026타경50433. 성남시 중원구 상대원동 금강하이테크밸리 4층 403호입니다. 공부상 물건은 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 아파트형공장입니다. 2003년 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물에 위치하며, 실제로는 403호부터 407호까지 5개 호실이 별도 벽체 구분 없이 하나의 공장처럼 사용되고 있습니다. 매각물건명세서에도 인접 호수와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 내용이 명시돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2018년 10월 5일 설정된 수협은행 근저당권, 채권최고액 960,000,000원입니다. 이후 메리츠캐피탈 500,000,000원, 한국산업은행 2,000,000,000원의 가압류가 등기됐지만 모두 후순위로서 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 임차관계는 그보다 앞선 시점으로 거슬러 올라갑니다. 등기상 후순위 권리가 정리되는 것과 선순위 임차인의 보증금이 정리되는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 성남지원 2026타경50433 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 상대원동 133-1 금강하이테크밸리 4층 403호 도로명: 경기도 성남시 중원구 사기막골로 177 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 아파트형공장 이용 |
| 건물 현황 | 2003.07.24 사용승인 · 철근콘크리트조 10층 건물 중 4층 |
| 실제 이용상태 | 403~407호, 총 5개 호실을 벽체 구분 없이 일괄 사용 |
| 소유자 | 씨앤에이치주식회사 (2018.10.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 유케이제십차유동화전문유한회사 (등기상 양도인 수협은행) |
| 청구금액 | 891,716,933원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.05 · 을구 10번 · 수협은행 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임대관계 | 403호·407호 관련 임차인 조사 및 명세서상 추가 점유자 기재 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별도
과거 신탁등기와 중소기업은행·우리은행의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재의 주요 말소기준권리는 2018년 수협은행 근저당입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이며, 2025년 등기된 재산보전처분은 2026년 1월 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 403호의 미상 보증금이 핵심
현황조사에는 403호와 407호 관련 임차인이 확인되고, 매각물건명세서에는 '쥬노에'라는 명칭의 점유자가 추가로 기재돼 있습니다. 임차관계 기재는 3건이지만, '쥬노에'와 '주식회사 쥬노에프엔씨'가 같은 점유 주체인지 확인되지 않아 이를 서로 다른 임차인 3명으로 단정할 수 없습니다.
| 점유자 / 호실 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
주식회사 쥬노에프엔씨 4층 403호 전입 2003.11.26 |
보증금 미상 월차임 100,000원 |
가능·미상 선순위 전입 기재 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
인수 가능 금액 확정 불가 |
|
씨앤에이치파트너스 주식회사 407호 전입 2013.09.10 |
10,000,000원 월차임 미상 |
대항력 有 기재 실제 적용범위 확인 |
미확인 확정일자 기재 없음 |
조건부 10,000,000원 403호 매각과의 관계 확인 |
|
쥬노에 호실 미상 명세서상 주거 이용 |
보증금 미상 월차임 미상 |
미상 전입일 미상 |
미상 |
확인 필요 다른 점유자와 동일인 여부 미확정 |
또한 명세서에 기재된 '쥬노에'는 주거 이용으로 표시돼 있지만 감정평가상 건물의 실제 이용은 아파트형공장입니다. 같은 점유 주체를 다르게 기재한 것인지, 별도 점유인지, 주거 부분이 실제 존재하는지에 따라 적용 법률과 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가보다 인수금 확인이 먼저
현재 감정가와 최저매각가는 모두 346,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 공장형 호실의 실거래가격이 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지, 적정한지 또는 높은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 외에 매수인이 추가로 부담할 임차보증금과 403호의 독립 사용 가능성입니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 가정 | 잠정 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 346,000,000원 | 10,000,000원 | 356,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 276,800,000원 | 10,000,000원 | 286,800,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 221,440,000원 | 10,000,000원 | 231,440,000원 |
위 실질취득액은 407호 관련 보증금 10,000,000원이 실제 인수대상이라는 조건을 둔 계산입니다. 403호의 미상 보증금 및 별도 취득비용은 포함하지 않았습니다. 실제 인수금에 따라 총 취득비용은 달라지며, 호실별 임대차가 확인되기 전에는 확정 취득가로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,644,000원 |
| 임차보증금 · 씨앤에이치파트너스 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 수협은행 | 960,000,000원 | 340,356,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 한국산업은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액과 가압류 청구금액을 사용한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 5,644,000원 차감 후 근저당권에 340,356,000원을 배정하는 가정이며, 실제 확정채권액·공동담보 관계·채권양도·법정 배당순위·당해세·임차인 최우선변제에 따라 달라집니다. 407호 임차보증금은 배당액 0원, 조건부 인수액 10,000,000원으로 처리됐지만 실제 403호 매각에 대한 승계 여부는 미확정입니다. 403호 미상 임차보증금도 배당계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 상대원동 소재 상대원초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 공장, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 약 20m, 남동측 약 25m의 포장도로에 접하는 입지입니다.
- 건물. 2003.07.24 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 승객용·화물용 승강기, 카리프트, 위생·급배수 및 도시가스설비가 있습니다. 공장형 용도에 맞는 설비가 갖춰져 있으나 실제 전용 부분의 설비 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 사용상태. 403~407호가 개별 벽체 없이 통합 사용 중입니다. 매각물건명세서에 따르면 이동이 용이한 제시외 기계기구는 평가 및 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 독립적인 공간 확보와 시설 분리 가능 여부가 중요합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·일반산업단지·재생사업지구·벤처기업육성촉진지구·지구단위계획구역 등에 속합니다. 토지거래허가구역 관련 지정사항도 있으므로 실제 공장용 호실의 거래가 허가대상인지 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,381,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 집합건물 개별 호실의 매매시세 또는 적정 낙찰가와 동일한 개념이 아닙니다.
- 환금성. 공장형 집합건물은 주거용 아파트와 달리 용도 적합성, 입주 가능한 업종, 사업자의 실수요, 금융조달, 관리규정 등에 영향을 받습니다. 특히 인접 호수 통합 이용 상태라 독립 사용이 어렵다면 재매각에도 제약이 생길 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 임차보증금 확정. 주식회사 쥬노에프엔씨의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 상태, 대항요건 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태로는 최대 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 407호 인수관계 확인. 씨앤에이치파트너스 주식회사의 보증금 10,000,000원이 실제 본건 403호의 매수인에게 승계되는지 매각범위 및 임대차 목적물과 대조해야 합니다.
- 추가 점유자 동일인 확인. 명세서상 '쥬노에'와 현황조사상 '주식회사 쥬노에프엔씨'가 동일한 점유 주체인지, 별도 임차관계인지 확인해야 합니다. 실제 주거 사용 여부도 확인 대상입니다.
- 403~407호의 매각범위 확인. 벽체 없이 통합 이용 중이라는 사실과 5개 호실이 모두 동일 사건에서 매각된다는 것은 다릅니다. 매각 대상의 등기상 범위, 호실별 구분소유, 경계, 출입구 및 공용설비를 확인해야 합니다.
- 독립 사용 및 원상회복 비용. 403호만 취득하는 경우 벽체 설치, 출입구 분리, 전기·소방·설비 분리 등이 필요한지, 그 비용과 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 기계기구 제외. 이동이 용이한 기계기구는 평가 및 매각 대상에서 제외됩니다. 현장에 있는 설비가 모두 낙찰자 소유가 되는 것은 아닙니다.
- 공동담보와 채권양도. 수협은행 근저당의 공동담보목록, 신청채권자 유케이제십차유동화전문유한회사로의 채권양도 관계 및 실제 배당 대상 채권액을 확인해야 합니다.
- 사업용 건물 규제. 일반공업지역과 산업단지 관련 입주업종 제한, 건축물대장상 용도, 실제 영업시설 사용의 적법성, 토지거래허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 및 취득비용. 관리비 체납, 공용부분 관련 부담, 취득세·등기비용, 명도 및 시설 분리비용을 별도 산정해야 합니다.
- 시세 실사. 금강하이테크밸리 내 동일·유사 호실의 최근 거래, 임대료, 공실률과 실제 매물 호가를 비교해야 합니다. 현재 최저가 346,000,000원에 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 부족합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 현장 점유 및 임대차관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당이 지워져도 인수 위험까지 지워지는 것은 아니다”
이 사건은 말소기준을 찾는 것 자체는 어렵지 않습니다. 수협은행 근저당권이 기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 하지만 그 사실만으로 낙찰자가 부담할 금액이 확정되는 것은 아닙니다.
403호에는 말소기준보다 먼저 전입한 것으로 조사된 점유자가 있고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션에 반영된 10,000,000원은 407호 임차보증금으로, 이를 403호의 확정 인수액으로 받아들일 수도 없습니다. 403~407호가 벽체 없이 통합 사용되는 상황과 제시외 기계기구의 매각 제외까지 고려하면, 법적 권리뿐 아니라 실제 사용·명도 및 시설 분리 문제도 존재합니다.
신건 최저가 346,000,000원이 시세에 비해 유리한지도 확인되지 않았습니다. 임차보증금과 매각범위를 확정하기 전에는 356,000,000원이라는 잠정 실질취득액조차 신뢰할 수 있는 최종 총액이 아닙니다. 결론은 입찰 보류 및 권리·점유관계 우선 확인. 이 물건에서 가장 먼저 확인할 숫자는 감정가가 아니라 403호 임차보증금과 실제 매수인 인수액입니다.
