수원지방법원 2026타경50433. 경기도 성남시 중원구 상대원동 금강하이테크밸리 4층 407호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장이며, 건물은 2003년 7월 24일 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 현재 소유자는 씨앤에이치주식회사입니다.

이 사건의 특징은 담보권 자체가 아니라 권리와 실제 사용 현황 사이의 불일치 가능성입니다. 등기상 말소기준은 2018.10.05 설정된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이후 메리츠캐피탈주식회사와 한국산업은행의 가압류가 붙었고, 수협은행으로부터 채권을 양수한 유케이제십차유동화전문유한회사가 신청채권자로 기재된 임의경매가 개시됐습니다.

근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 정리될 것으로 분석되지만, 이는 임차인의 권리까지 모두 소멸한다는 의미가 아닙니다. 특히 말소기준일보다 앞선 임차 관련 신고와 호실 경계 없이 사용 중인 공장이라는 조건을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도 판단

권리관계의 기준점은 2018.10.05 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이며, 동일한 날 씨앤에이치주식회사 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 그 이후 설정된 메리츠캐피탈주식회사 가압류 500,000,000원, 한국산업은행 가압류 2,000,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 코리아신탁주식회사 관련 신탁등기와 과거 근저당권은 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다. 또한 서울회생법원의 재산보전처분은 2026.01.12 말소되었습니다. 다만 이러한 등기 정리 상태와 임차인에 대한 보증금 반환의무는 구분해서 보아야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차 관련 당사자는 주식회사 쥬노에프엔씨와 씨앤에이치파트너스 주식회사입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복 신고자가 아니라, 각각 실제 임차인으로 조사된 2명입니다.

대항력 및 우선변제권의 최종 성립 여부는 임대차 목적물, 실제 점유, 법적 대항요건, 확정일자와 배당요구 등을 확인해야 합니다. 위 표는 현재 조사 내용에 따른 위험 분류입니다.

② 가격·실질취득 — 최저가 3.5억만 보고 판단하면 안 된다

이 물건은 유찰 이력이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 350,000,000원입니다. 하지만 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금까지 고려하면 가격 계산은 달라집니다.

407호 임차보증금 10,000,000원이 배당 없이 인수된다는 현재 모형에서는, 최저매각가 그대로 낙찰되더라도 실질취득은 360,000,000원입니다. 여기에 403호 임차인의 보증금과 통합 점유에 따른 추가 비용 위험은 아직 금액으로 확정할 수 없습니다.

실질취득은 매각가에 현재 배당 모형상 인수액을 더한 금액입니다. 403호의 추가 보증금 위험, 세금 및 기타 취득·인도 비용은 제외했습니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 매각 일정이나 낙찰가를 보장하지 않습니다.

중요한 점은 가격 비교의 기준입니다. 이 사건에서 최저가 350,000,000원과 감정가 350,000,000원은 동일하지만, 매수인의 실질 부담 기준은 최소 360,000,000원입니다. 보증금 미상 임차인에 대한 추가 위험이 확인되면 그 금액도 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

매각대금 350,000,000원에서 집행비용 추정액 5,700,000원을 제외하면 채권자 배당 재원은 344,300,000원입니다. 현재 배당 모형에서는 이 금액이 수협은행 근저당권에 배당되고, 두 가압류권자와 소유자의 배당은 0원입니다.

채권최고액과 가압류 청구금액의 합계는 3,460,000,000원이며, 예상 미배당액은 3,115,700,000원입니다. 다만 이 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 부담으로 별도 계산해야 하는 핵심 항목은 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금입니다.

배당표는 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 채권양도 관계, 집행비용, 당해세, 우선변제권 및 최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 수협은행 근저당권의 채권양수인이 신청채권자로 기재되어 있으므로 실제 배당권자와 채권양도 관계의 대조가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 중원구 상대원동 상대원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공장, 근린생활시설, 공원 및 임야가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 약 20m, 남동측 약 25m의 포장도로에 접하며, 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물 설비. 위생·급배수시설, 승객용 및 화물용 승강기, 카리프트, 도시가스설비가 갖추어져 있습니다. 공장형 집합건물로서 실제 사용 목적과 설비 적합성을 확인할 필요가 있습니다.
• 공간 활용. 403호부터 407호까지 5개 호실을 벽체 구분 없이 통합 사용 중입니다. 407호만 별도로 취득하는 경우 공간 구획, 독립 출입, 설비 이용 및 인도 가능 여부가 환금성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지·규제. 일반공업지역·일반산업단지·재생사업지구·벤처기업육성촉진지구· 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 있으므로 실제 적용 대상 및 용도를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가는 1,381,000원/㎡이며, 건물 부지의 지목은 공장용지입니다. 이 수치를 해당 호실의 직접적인 시장가격으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2003.07.24이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 인접 호실과 구분 없는 사용 상태는 별도로 검토해야 합니다.
• 매각 제외 물건. 매각물건명세서에는 이동이 용이한 제시외 기계기구 등이 평가 및 매각에서 제외된다고 기재되어 있습니다. 해당 설비를 낙찰자가 취득하는 것으로 가정해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 407호 임차인 대항요건 확인. 씨앤에이치파트너스 주식회사의 2013.09.10 신고 이력과 현재 점유, 임대차계약, 사업자등록 등 해당 임대차에 필요한 대항요건을 확인해야 합니다. 보증금 10,000,000원의 실제 인수 여부를 최종 확정하는 것이 우선입니다.
• 403호 임차인의 권리범위 확인. 주식회사 쥬노에프엔씨의 보증금, 확정일자, 임대차 목적물, 실제 점유 범위를 확인해야 합니다. 특히 이 임차인이 407호까지 사용하거나 점유하고 있는지가 중요합니다.
• 매각 범위와 호실 경계 확인. 403~407호가 벽체 없이 사용 중이므로, 407호의 물리적 경계와 실제 매각 대상이 일치하는지 확인해야 합니다. 통합 사용 상태를 유지하거나 분리하는 경우의 권리·시설 문제도 검토해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 현재 모형에서 최저가 350,000,000원은 최소 실질취득 360,000,000원에 해당합니다. 403호 관련 추가 금액이 확인된다면 그 부담까지 반영해야 합니다. 감정가 또는 최저가만 기준으로 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
• 실거래 시세 조사. 금강하이테크밸리 내 유사 호실과 주변 공장형 집합건물의 최근 거래, 실제 임대수익 및 공실 위험 등을 확인해야 합니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 실제 취득 비용이 최근 거래 수준보다 낮은지 확인하기 전에는 가격상 이점이 있다고 단정할 수 없습니다.
• 공동담보·채권양도 관계 대조. 수협은행 근저당권에는 공동담보목록 제2018-159호가 기재되어 있고, 경매 신청채권자는 채권양수인으로 표시됩니다. 공동담보의 범위와 채권양도 및 실제 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 회생 관련 등기 확인. 2025.01.14 재산보전처분 등기는 2026.01.12 말소되었습니다. 등기 말소 이력과 별도로 경매절차에 영향을 줄 수 있는 관련 법원 기록을 확인하는 것이 안전합니다.
• 매각 제외 기계기구 확인. 이동이 용이한 제시외 기계기구 등이 매각에서 제외됩니다. 현장에 남아 있는 기계와 설비가 모두 매수인에게 귀속된다고 가정하지 않아야 합니다.
• 미납 관리비·세금·명도 비용 점검. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 점유자와의 인도 협의 및 실제 공장 공간 분리 비용 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료를 매각기일에 맞춰 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 채권 34.6억보다, 인수할 보증금이 중요하다”

이 사건의 등기상 채권 총액은 3,460,000,000원입니다. 신건 감정가 350,000,000원으로 매각될 경우 예상 미배당액만 3,115,700,000원에 이릅니다. 그러나 그 거액의 미배당 채권을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 후순위 근저당·가압류의 소멸과 임차보증금의 인수는 구분해야 합니다.

현재 배당 모형상 실제로 주의해야 할 금액은 407호 임차보증금 10,000,000원입니다. 최저가에 낙찰되더라도 실질취득은 최소 360,000,000원이며, 403호 임차인의 보증금 및 통합 점유로 인한 추가 위험은 아직 확정할 수 없습니다.

더구나 이 물건은 403~407호를 벽체 구분 없이 사용 중인 아파트형공장입니다. 매각 표시 호수인 407호가 실제로 얼마나 독립적으로 사용 가능한지, 다른 호실 점유가 407호의 인도와 이용을 제한하지 않는지 확인해야 합니다.

최근 실거래와 비교한 가격상 이점도 아직 확인되지 않았습니다. 유찰 시 매각가가 낮아지는 시나리오는 있지만, 이것만으로 실질취득액이 시세보다 낮다고 볼 수는 없습니다. 결론은 권리·점유 위험이 높고 가격 메리트는 미검증이라는 것입니다. 특히 403호 임차인의 추가 인수 가능성과 407호의 독립 이용 가능성이 정리되기 전에는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.