수원지방법원 성남지원 2026타경50433. 경기도 성남시 중원구 상대원동의 금강하이테크밸리 4층 404호입니다. 건축물의 실제 이용상태는 아파트형공장으로, 일반 주거용 아파트와는 권리·점유·환금성 판단이 다른 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 씨앤에이치주식회사이며, 2018년 10월 5일 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류 2건이 붙었고, 이후 임의경매가 개시되었습니다.

하지만 이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 금융기관의 채권 규모보다 매각대상 404호를 누가, 어떤 계약관계로 점유하는지입니다. 현황조사에는 403호의 주식회사 쥬노에프엔씨와 407호의 씨앤에이치파트너스 주식회사가 등장합니다. 감정평가 내용상 403호부터 407호까지 5개 호실이 별도 벽체 구분 없이 일괄 사용되고 있어, 개별 호실의 점유·명도·인수 범위를 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차인 인수는 별개

말소기준은 2018년 10월 5일 수협은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 설정된 메리츠캐피탈주식회사·한국산업은행의 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 과거 중소기업은행·우리은행 근저당과 신탁 관련 등기는 이미 말소된 이력입니다.

그러나 선순위 임대차에 따른 점유 및 보증금 인수 문제는 근저당권이 말소된다는 사실만으로 해결되지 않습니다. 현황조사에 나타난 전입일은 모두 2018년 말소기준보다 앞서 있습니다. 다만 공장형 집합건물에서 전입일만으로 임대차의 대항력과 404호에 대한 효력을 확정할 수는 없습니다. 임대차 목적물, 실제 인도·점유, 적용 법률 및 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 2명, 보증금 인수 범위는 미확정

현황조사 기준 실제 임차인 2명입니다. 두 임차인 모두 별도 호실인 403호와 407호로 표시되어 있어, 이들의 임차권이 매각대상 404호에 미치는지 확정되지 않았습니다. 확정일자 및 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.

③ 실질취득 비용 — 346,000,000원이 끝이 아니다

현재 회차의 최저매각가는 346,000,000원입니다. 예상배당상 매수인 인수로 처리된 보증금 10,000,000원이 실제 404호에 적용된다면, 두 금액의 합계는 356,000,000원입니다. 여기에 403호 관련 미확정 인수금액과 별도 취득·명도 비용이 추가될 수 있습니다.

공장형 집합건물은 같은 건물이라도 전용면적, 물류 동선, 층별 접근성, 설비 및 독립 사용 가능성에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 현재 확인된 수치만으로는 346,000,000원이 시세보다 저렴한지, 356,000,000원 이상의 실질취득 비용이 적정한지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 수협은행 채권의 양도관계, 실제 확정채권액, 집행비용, 당해세 및 임차인 우선·최우선변제에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 임차보증금 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 볼 수 없다

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성남시 중원구 상대원동 소재 상대원초등학교 북서측 인근입니다. 주변에 공장, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 2003년 7월 24일 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 승객용·화물용 승강기, 카리프트, 위생·급배수 및 도시가스 설비가 있습니다.
• 접도. 북측 약 20m, 남동측 약 25m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역·재생사업지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가 1,381,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 있으므로 해당 물건의 취득과 사용에 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 5개 호실을 별도 구분 없이 사용하고 있다는 점은 독립 사용성과 점유 인도에 영향을 줄 수 있습니다.
• 환금성. 아파트형공장은 일반 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 독립 이용 가능성, 제조·업무용 수요, 호실 분리 비용과 실제 거래 사례를 확인해야 하며, 현 단계에서 환금성을 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 404호 독립 점유 확인. 403호부터 407호까지 일괄 이용되는 공간에서 실제 404호의 경계와 출입·사용 가능 범위를 조사해야 합니다.
• 403호 임차계약 확인. 주식회사 쥬노에프엔씨의 보증금, 확정일자, 계약 목적물과 실제 사용 면적을 확인해야 합니다.
• 407호 임차계약 확인. 씨앤에이치파트너스 주식회사의 10,000,000원 보증금이 매각대상 404호의 매수인에게 인수되는지 확인해야 합니다.
• 대항력의 법률 요건 확인. 전입신고일 외에 해당 공장형 임대차에 적용되는 대항요건, 인도·점유, 사업자등록 여부 및 임대차 목적물 표시를 검토해야 합니다.
• 배당요구·우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구, 배당으로 소멸하는 금액 및 인수 잔액을 확인해야 합니다.
• 공동사용·시설분리 검토. 벽체·전기·수도·가스·물류설비가 다른 호실과 공유되는지, 404호만 독립적으로 사용할 수 있는지 검토해야 합니다.
• 제외 기계기구 확인. 평가 및 매각 대상에서 제외된 이동 가능한 기계기구와 동산의 소유·반출 문제를 확인해야 합니다.
• 권리 원본 확인. 수협은행 근저당권의 채권양도 및 공동담보관계, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 유사 아파트형공장 실거래와 임대수익, 공실 가능성, 취득 및 원상복구 비용을 함께 검토해야 합니다.
• 기타 비용 확인. 미납 관리비, 공용부분 관련 부담, 제세공과금 및 명도·시설분리 비용을 검토해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 채권보다, 남을 수 있는 점유가 더 중요하다”

이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2018년 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 금융권 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 하지만 금융채권의 말소가 곧 안전한 취득을 의미하지는 않습니다.

현재 조사된 실제 임차인은 2명이며, 407호 보증금 10,000,000원의 인수 가능성이 추정배당에 반영되어 있습니다. 403호의 보증금은 미상입니다. 더 중요한 문제는 이들이 각각 403호와 407호로 조사된 상황에서 경매대상 404호를 포함한 5개 호실이 구분 없이 사용된다는 사실입니다. 404호의 점유권원과 인수액을 먼저 확정해야 합니다.

346,000,000원의 신건 최저가에 알려진 인수 추정액을 더하면 356,000,000원이지만, 이는 확인된 인수 위험의 전부라고 단정할 수 없는 조건부 계산입니다. 동일 용도 실거래와 비교한 가격 적정성도 아직 검증되지 않았습니다.

결론은 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 403호 보증금 및 두 임차인의 404호에 대한 권리관계, 독립 점유 가능성, 시설분리 비용을 확인한 뒤 실질취득 비용을 기준으로 가격을 재평가하는 것이 우선입니다. 이 사건은 낙찰가를 낮추는 것보다 인수할 위험의 범위를 확정하는 일이 먼저입니다.