수원지방법원 2026타경50433. 경기도 성남시 중원구 상대원동 금강하이테크밸리의 4층 405호입니다. 주소만 보면 하나의 독립된 집합건물이지만, 감정평가상의 실제 이용상태는 다릅니다. 건물 4층의 403호·404호·405호·406호·407호를 별도 벽체 구분 없이 아파트형공장으로 함께 사용하고 있습니다. 따라서 405호 등기부의 권리뿐 아니라, 인접 호수 임차인의 사용 공간이 405호에 걸치는지까지 살펴야 합니다.

현재 소유자는 씨앤에이치주식회사입니다. 2018년 10월 5일 소유권을 취득하면서 수협은행 명의의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 메리츠캐피탈의 500,000,000원 가압류와 한국산업은행의 2,000,000,000원 가압류가 뒤따랐고, 수협은행으로부터 채권을 양수한 유케이제십차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청한 구조입니다.

등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 미반환 보증금은 별개의 문제입니다. 특히 신고된 점유자가 각각 다른 호수를 특정하고 있어, 이 인수액이 405호 매수인에게 실제로 귀속되는지를 명확히 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 위험은 남는다

말소기준은 2018.10.05 접수된 을구 10번 수협은행 근저당권입니다. 등기부상 과거 중소기업은행·우리은행의 근저당권과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 메리츠캐피탈과 한국산업은행의 가압류, 임의경매개시결정 등은 정상적인 매각절차를 거치면 원칙적으로 소멸합니다.

한편 2025년 1월 14일에는 서울회생법원의 재산보전처분이 등기되면서 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위가 금지된 이력이 있습니다. 이 처분은 2025년 12월 23일 취소를 원인으로 2026년 1월 12일 말소됐습니다. 현재 등기상 보전처분이 존속하는 상태로 볼 근거는 없지만, 관련 절차의 범위와 경매 진행에 미치는 영향은 입찰 전 원본과 사건기록으로 재확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 범위가 관건

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 주식회사 쥬노에프엔씨와 씨앤에이치파트너스 주식회사의 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 중복 승계신고가 아닌 별도 법인입니다. 두 임차인의 신고 대상 호수는 각각 403호와 407호로, 경매 표시 호수인 405호와 다릅니다.

대항력 판정은 신고일뿐 아니라 해당 목적물의 인도·점유, 사업자등록의 유효성, 임대차 목적물의 특정 등 실제 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 추가 확인이 필요합니다.

따라서 본건의 인수액은 확정 10,000,000원이라고 단정할 수 없습니다. 현재 배당 모형상 10,000,000원을 인수하는 경우를 기준으로 계산하되, 403호의 미상 보증금과 각 임차인의 405호 대항력 여부에 따라 실제 부담액은 달라질 수 있습니다. 두 임차인의 보증금을 무조건 합산하거나, 다른 호수 임차인이라는 이유만으로 모두 제외하는 판단은 피해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

감정가와 신건 최저매각가는 모두 346,000,000원입니다. 하지만 407호 보증금 10,000,000원을 실제로 승계하는 경우 매수인 실질취득원가는 356,000,000원이 됩니다. 여기에 403호 임차인의 인수 보증금이 인정된다면 취득원가는 그만큼 더 증가합니다.

이 물건은 아파트가 아니라 공장형 집합건물입니다. 아파트 시세나 주거용 오피스텔의 거래 가격을 대신 적용해서는 안 됩니다. 같은 건물 또는 입지·용도·전용면적·층·공장 이용조건이 유사한 물건의 실거래와 비교해야 합니다.

현재 확인된 내용만으로는 최근 12개월 거래 가격이나 최신 거래가격에 대한 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 평가할 수 없으며, 가격 메리트에 대한 가점을 부여하기도 어렵습니다. 특히 비교 기준으로 삼아야 할 금액은 단순 최저가 346,000,000원이 아니라 인수액을 반영한 실질취득 356,000,000원 및 추가 부담 가능액입니다.

④ 예상배당표 (346,000,000원 매각 가정)

집행비용 5,644,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 모형으로, 실제 확정채권액·공동담보 배당·당해세·최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 임차보증금 인수액은 매각대금의 배당 항목이 아니라 매수인의 별도 부담 가능액입니다.

현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 346,000,000원에서 집행비용 5,644,000원을 제외한 340,356,000원이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류채권자에게는 배당이 발생하지 않습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.

한편 등기상 근저당권자는 수협은행이지만 경매 신청채권자는 수협은행으로부터 채권을 양수한 유케이제십차유동화전문유한회사입니다. 신청채권 청구액은 891,716,933원입니다. 배당 모형상 근저당권자 표시와 실제 신청채권자의 관계, 채권양도에 따른 배당귀속은 별도 확인이 필요합니다. 단순 시뮬레이션의 수협은행 배당액을 그대로 신청채권자의 확정 수령액으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 별개

실질취득은 각 회차의 매각가에 시뮬레이션상 보증금 인수액 10,000,000원을 더한 금액이며, 취득세·명도비용·관리비·추가 미상 보증금은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 예상 계산이며 실제 다음 매각기일이나 최저가 확정을 뜻하지 않습니다.

1회 유찰되면 최저매각가는 276,800,000원, 2회 유찰되면 221,440,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 인수 대상으로 가정된 임차보증금 10,000,000원은 최저가가 낮아진다고 자동으로 사라지지 않습니다. 403호의 미상 보증금에 대항력이 인정되어 추가 인수된다면 그 부담도 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 성남시 중원구 상대원동 상대원초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 공장·근린생활시설·공원·임야가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 약 20m, 남동측 약 25m의 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 403~407호를 벽체 구분 없이 아파트형공장으로 일괄 사용합니다. 단일 호실 단위로 다시 구획하거나 독립적으로 사용할 경우 실제 구조·설비·출입 동선 확인이 필요합니다.
• 건물·설비. 2003.07.24 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 위생·급배수시설, 승객용·화물용 승강기, 카리프트, 도시가스설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역이며, 일반산업단지·재생사업지구·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 있어 대상 용도와 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,381,000원/㎡, 토지면적은 6,617.9㎡로 조사됐습니다. 이는 개별 405호의 거래가치나 전유면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 이동이 용이한 기계·기구 등은 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
• 환금성. 공장형 집합건물은 매수자의 업종·용도·시설 수요와 독립 사용 가능성에 따라 거래 여건이 달라집니다. 본건은 특히 호실 경계와 점유 문제를 해결하지 않은 상태에서 재매각성과 독립적인 임대 가능성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 매각물건명세서와 부동산목록을 대조해 405호 단독 매각인지, 다른 호수가 별도로 포함되는지 확정해야 합니다.
• 403호 임차인 확인. 주식회사 쥬노에프엔씨의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록과 실제 점유 장소를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태로 총인수액을 확정해서는 안 됩니다.
• 407호 보증금 확인. 씨앤에이치파트너스 주식회사의 10,000,000원 보증금이 405호 매수인에게 실제로 승계되는지, 임대차 목적물과 배당요구·우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 성립 검토. 등록일이 말소기준보다 앞서더라도 유효한 임대차, 점유와 목적물 특정 등 법적 요건이 충족되는지 확인해야 합니다.
• 호실 경계·명도. 403~407호의 벽체 구분 없는 사용상태에서 405호를 독립적으로 인도받을 수 있는지, 점유 이전과 구획 복구의 가능성 및 비용을 검토해야 합니다.
• 채권양도·배당. 수협은행 근저당과 유케이제십차유동화전문유한회사의 채권양도 관계, 공동담보목록 및 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
• 재산보전처분 이력. 2026.01.12 말소된 보전처분과 관련된 사건기록을 대조해 현 경매절차에 영향을 미치는 별도 사항이 있는지 확인해야 합니다.
• 기계·설비 제외. 이동 가능한 제시외 기계기구는 매각 대상에서 제외됩니다. 현재 공장 운영에 필요한 설비의 소유권과 이전 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 별도 비용을 확인해 실질취득원가를 재산정해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물과 유사한 공장형 집합건물의 최근 실거래를 확인하고, 낙찰가에 인수보증금과 구획·명도비용을 더한 금액으로 비교해야 합니다.
• 원본 확인. 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 사건기록을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 채권과 인수하는 보증금은 다르다”

금강하이테크밸리 405호는 등기부상의 말소기준과 후순위 소멸 구조만 놓고 보면 크게 복잡하지 않습니다. 2018년 수협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 일반채권 미배당액이 크다는 사실만으로 해당 금액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.

하지만 본건을 권리가 깨끗한 물건으로 결론 내릴 수는 없습니다. 403호와 407호의 실제 임차인 2명, 403호의 미상 보증금, 407호의 10,000,000원 보증금, 그리고 5개 호를 구분 없이 사용하는 현실이 겹쳐 있기 때문입니다.

최저가 346,000,000원만 보면 신건 감정가 수준이지만, 시뮬레이션상 인수액을 반영하면 356,000,000원이 되고 추가 보증금 인수 가능성도 남습니다. 시세 비교가 충분히 확보되지 않은 상태에서 이를 할인된 가격이라고 평가할 수 없습니다.

따라서 이 물건은 “입찰가를 낮추기 전에, 무엇을 인수하고 어디까지 인도받는지부터 확정해야 하는 공장형 경매”입니다. 호수별 임차관계와 점유 경계가 확인되기 전에는 공격적인 입찰보다 권리·실물 확인을 우선하는 것이 타당합니다.