수원지방법원 2026타경50433. 이번 물건은 성남시 중원구 상대원동 금강하이테크밸리 4층 406호입니다. 감정상 403호부터 407호까지 5개 호실을 일괄하여 아파트형공장으로 이용하고 있으며, 각 호실 사이에는 별도 벽체 구분이 없는 상태입니다.

등기상 소유자는 씨앤에이치주식회사입니다. 2018년 10월 5일 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이후 메리츠캐피탈주식회사와 한국산업은행의 가압류가 설정됐고, 2026년 3월 3일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금 인수 문제는 별개입니다. 특히 최저가 341,000,000원에 407호 보증금 10,000,000원 인수를 적용하면 실질취득은 351,000,000원으로 계산되며, 403호 보증금은 여기에 포함되지 않았습니다. 다만 인접 호실의 임대차가 실제 매각 대상인 406호에 미치는 효력 자체도 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 임차관계는 별도

핵심은 2018.10.05 수협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있으며, 그 이후 등기된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 인수액 10,000,000원에 추가 미상 위험

현황조사에는 실제 임차인으로 기재된 법인 2곳이 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 법인이 아니라 각각 다른 법인입니다. 다만 기재된 점유 부분은 403호와 407호이므로, 406호에 대한 직접 점유와 임대차 효력은 별도로 확인해야 합니다.

실질취득 계산은 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저가 341,000,000원에 확인된 인수 가정액 10,000,000원을 더하면 351,000,000원입니다. 이는 407호 인수 가정에 따른 수치이지 확정된 총취득비용이 아닙니다. 403호의 추가 인수 가능 금액은 아직 알 수 없으며, 임차보증금 인수 외의 취득 부대비용도 별개입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하여 미배당분을 매수인이 부담하는 경우에는, 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 403호의 보증금이 미상인 지금은 유찰에 따른 최저가 하락만으로 안전한 매입 기회라고 판단할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 실질취득과 유찰 시나리오

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 341,000,000원입니다. 확인된 407호 보증금 인수 가정을 반영하면 실질취득 기준은 351,000,000원이 됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 기준가격이 확정되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

위 실질취득금액은 각 회차 최저매각가에 407호 보증금 10,000,000원 인수 가정액만 합산한 값입니다. 403호 보증금 미상 위험과 기타 비용은 포함하지 않았습니다. 실제 유찰 및 다음 회차 진행 여부도 확정된 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)

신건 매각대금 341,000,000원 중 추정 집행비용 5,574,000원을 제외한 335,426,000원이 수협은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류권자에 대한 예상배당은 0원이며, 채권 전체 미배당액은 3,124,574,000원입니다.

여기서 중요한 구별이 있습니다. 채권자에게 배당되지 못한 금액이 모두 매수인의 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다. 후순위 소멸권리의 미배당과 대항력 있는 임차보증금의 미배당은 서로 다른 문제입니다.

배당액은 제시된 추정 시뮬레이션으로, 공동담보 관계·채권양도 및 승계·당해세·최우선변제·실제 채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 403호의 미상 보증금은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 상대원초등학교 북서측 인근입니다. 공장·근린생활시설·공원·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 북측 약 20m, 남동측 약 25m 도로에 접합니다.
• 건물. 2003.07.24 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물입니다. 승객용·화물용 승강기, 카리프트, 위생·급배수시설과 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용형태. 403~407호를 벽체 구분 없이 아파트형공장으로 사용합니다. 매각 대상 406호를 독립된 공간으로 이용하려면 현장 구조와 구분 가능성을 따져야 합니다.
• 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·재생사업지구·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등이 표시됩니다. 토지거래계약 허가구역에 관한 사항도 있으므로 해당 공장 호실과 취득 주체에 실제 적용되는 조건은 별도로 확인해야 합니다.
• 제외 물건. 이동이 용이한 제시외 기계기구 등은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 현장에 남아 있는 설비와 실제 취득할 자산의 범위를 구분해야 합니다.
• 환금성. 아파트형공장으로 이용되는 부동산은 주거용 아파트와 동일한 기준으로 평가하기 어렵습니다. 실거래 비교가격을 확정할 수 없으므로 현재 최저가가 저평가되었다는 판단은 보류합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 매각물건명세서와 감정평가서에서 실제 매각 대상이 406호임을 확인하고, 통합 이용 중인 403~407호의 물리적·법적 구분 가능성을 조사하세요.
• 403호 보증금 확인. 주식회사 쥬노에프엔씨의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록 및 점유관계를 확인해 대항력과 추가 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 407호 인수 확인. 씨앤에이치파트너스 주식회사 보증금 10,000,000원이 실제 406호 매수인에게 미치는지 확인해야 합니다. 시뮬레이션상의 인수액을 확정액으로 간주하지 마세요.
• 공장 통합 이용과 인도. 406호의 출입·설비·배관·전력·공조 등 독립 이용 가능성과 점유자의 인도 협의 가능성을 살펴보세요.
• 공동담보·채권승계. 수협은행 근저당의 공동담보목록과 경매신청채권자의 양수관계를 확인하고 채권액 중복 산입 여부를 점검하세요.
• 가격 검증. 아파트형공장의 동종 거래, 동일 건물 내 개별 호실 거래 및 임대수익 수준을 확인한 후 실질취득 기준으로 입찰가 상한을 검토하세요.
• 관리비·부대비용. 미납 관리비, 공용부분 체납액, 시설 분리와 복구에 수반되는 비용 및 취득 부대비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관련 임대차계약서 원본을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “근저당이 소멸해도 인수 위험까지 사라지지는 않는다”

이 사건의 말소기준은 분명합니다. 수협은행 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 투자 위험은 인접 호실 임차인의 권리, 보증금 미상, 통합 공장 점유에 있습니다.

현재 배당 가정대로라면 신건 최저가 341,000,000원에 확인된 보증금 인수액 10,000,000원을 더한 351,000,000원이 실질취득의 출발점입니다. 여기에 403호의 미상 보증금 인수 가능성과 406호의 독립적인 인도·사용 문제까지 더하면 매수인이 부담할 위험의 범위를 아직 확정할 수 없습니다.

실거래 시세를 확정할 수 없는 상황에서 신건 가격이 저렴하다는 근거도 없습니다. 유찰로 최저가가 하락하더라도 대항력 있는 임차보증금의 미배당 부담이 증가한다면 기대했던 가격 이점이 사라질 수 있습니다.

결론은 권리·점유 확인 우선, 신건 가격 판단 보류입니다. 특히 403호 보증금과 두 임차인의 406호에 대한 대항력, 5개 호실의 물리적 분리 및 명도 가능성을 확인하기 전에는 보수적인 입찰 판단이 적절합니다.