대전지방법원 2025타경12575. 충남 아산시 둔포면 신남리 382 소재 단독주택 및 토지에 대한 임의경매 사건입니다. 등기상 소유자는 김정진이고, 2019년 8월 26일 성남동부새마을금고가 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 중소기업은행의 1,719,072,015원 가압류, 국가 및 연수구의 압류가 이어졌으며, 2025년 10월 28일 성남동부새마을금고의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

건물 등기상 권리의 소멸 관계만 보면 일반적인 선순위 근저당권 경매와 크게 다르지 않습니다. 그러나 현황조사에서 다수의 점유자가 확인됐다는 점이 핵심입니다. 특히 한 명은 전입일조차 확인되지 않아 말소기준권리보다 먼저 주택을 인도받고 주민등록을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 이 부분이 확인되기 전에는 최저매각가만으로 안전성이나 투자수익을 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

등기상 가장 중요한 기준점은 2019.08.26 성남동부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하며, 이후 등기된 중소기업은행 가압류 및 국·연수구 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

단, 등기상 권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 등기사항전부증명서에서 근저당권보다 앞선 임차권등기가 확인되지 않는다고 하더라도, 주택의 인도와 주민등록 등으로 취득한 임차인의 대항력까지 자동으로 배제되는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유자 분석 — 8명 중 1명의 대항력 미상

현황조사에서 확인된 점유 관계 조사 대상은 8명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 중복 집계된 사람은 없으며, 각 사람의 실제 임대차계약 존재 여부와 독립된 점유·보증금 관계는 별도로 확인해야 합니다.

대항력 판정은 2019.08.26 말소기준권리와 확인된 전입신고일의 선후관계를 기준으로 한 분석입니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 독립된 임대차계약 관계는 확인이 필요합니다. 우선변제 미상은 우선변제권이 있다는 뜻이 아닙니다.

특히 여러 사람이 같은 날 전입한 사례가 있으므로, 각자가 독립된 임대차계약을 체결했는지 아니면 동일한 주택의 공동거주자인지를 확인해야 합니다. 8명이라는 조사 인원만으로 독립 임대차계약 8건이나 보증금 8건이 존재한다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격·환금성 — 감정가만으로 저렴함을 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 680,861,600원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 경매가 진행됩니다.

그러나 이 물건은 일반적인 대단지 아파트가 아니라 농촌마을지대의 단독주택과 토지입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 면적의 반복 거래를 통해 가격을 비교하기 어렵고, 건물 상태·토지 형상·접도·부속건물·점유 상태가 개별 가치에 미치는 영향도 큽니다.

최근 12개월 실거래 평균이나 최신 비교 거래를 기준으로 한 가격 검증이 이루어지지 않은 상태이므로, 최저가 680,861,600원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 680,861,600원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정할 경우, 추정 집행비용을 공제한 후 선순위 근저당권과 후순위 가압류에 배당하는 계산입니다. 근저당 배당은 채권최고액 480,000,000원 기준입니다.

예상 채권자 배당액은 671,652,984원이며, 계산에 포함된 채권액 총합 2,199,072,015원 가운데 1,527,419,031원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔액은 0원입니다.

다만 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다릅니다. 중소기업은행의 가압류채권이 일부 배당되지 않더라도 해당 가압류가 매각으로 소멸하는 한 미배당액이 그대로 매수인의 개인채무가 되는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·조세 우선순위·임차인 최우선변제 및 확인되지 않은 임차보증금은 이 배당계산에 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 하락해도 권리확인은 그대로

유찰을 가정하면 최저매각가는 감정가의 80%, 64%로 낮아집니다. 하지만 낮아지는 것은 입찰 기준가격이지, 미확인 임차인의 보증금이나 명도 부담이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·토지 분석 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 둔포신남보건진료소 동측 인근으로, 단독주택 및 농경지 등이 형성된 농촌마을지대입니다. 접근성과 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로에 시내버스 정류장이 있습니다. 노선버스 운행 여건을 고려한 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 2층 단독주택입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 마루·타일, 창호는 샤시창호로 조사됐습니다.
• 설비. 급배수·위생·난방설비, 천장형 에어컨, 태양광발전시설 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다. 실제 작동 상태와 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목 대, 면적 416.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 분류됩니다. 공시지가는 160,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(둔포08 일반형)·가축사육제한구역에 해당합니다. 감정평가상 일부 도로 관련 토지이용계획이 기재돼 있어 토지별 제한 내용을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 특이사항이 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 ㄱ이 매각에 포함되므로 해당 부분의 물리적 상태와 이용 현황은 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 농촌마을 단독주택·토지는 개별성이 높아 표준화된 거래 비교가 어렵습니다. 인근 유사주택 거래, 토지가치, 건물 상태, 점유자 정리 가능성을 종합 검증하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 최우선 — BROWN, PATRICK TODD의 권리관계. 전입신고일, 실제 점유 시작일, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 선순위 대항력 및 미배당 보증금 승계 가능성을 해소하지 못하면 실질취득비용 산정이 불가능합니다.
• 나머지 7명의 계약·점유 조사. 공동거주 여부, 독립된 임대차계약 여부, 보증금·차임, 점유 구역 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 인수되는 임대차보증금 또는 소멸하지 않는 권리의 존재 여부를 확인하고, 현황조사서·주민등록 관계·계약 자료와 모순이 없는지 검토해야 합니다.
• 조세압류 확인. 국 및 연수구 압류가 있으므로 당해세, 조세채권 법정기일, 교부청구 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 현재 배당표에는 해당 세금의 배당이 반영되지 않았습니다.
• 신청채권액과 담보권액 구분. 사건 청구액은 2,553,152,140원이지만 근저당권 채권최고액은 480,000,000원입니다. 실제 피담보채권과 배당계산의 차이를 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 범위. 건물 등기, 토지 등기, 지적도, 건축물대장 및 제시외 건물 ㄱ의 위치·면적·이용관계를 대조해야 합니다.
• 현장 점검. 여러 사람의 거주가 확인된 만큼 실제 점유자, 출입구, 분리된 생활공간, 주택의 유지관리 상태와 명도 난도를 확인해야 합니다.
• 시세 확인 후 입찰가 설정. 인근 유사 단독주택과 토지 거래를 확인하고, 인수 가능 보증금·명도비용·기타 비용을 포함한 실질취득비용을 기준으로 응찰 상한을 판단해야 합니다.
• 등기 원본 재확인. 2026.10.21 발급 기준의 건물 등기 이후 변동, 별도 토지 등기, 매각물건명세서 정정 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기가 정리돼도 임차인 위험은 남는다”

이 사건은 등기상 소멸 관계와 실제 매수 위험을 구분해야 하는 단독주택 경매입니다. 성남동부새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류 등은 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 현황조사에서 확인된 8명 가운데 한 사람은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다.

현재 배당 모형의 인수액 0원은 확인되지 않은 선순위 임차보증금이 없다는 확약이 아닙니다. 나머지 7명 역시 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 명도 및 개별 임대차관계 확인 부담이 있습니다. 여기에 조세압류, 제시외 건물 포함, 농촌 단독주택의 시세 검증과 환금성 문제까지 함께 고려해야 합니다.

결론은 입찰 보류 후 점유·보증금 조사 우선입니다. 미상 점유자의 대항력과 임대차보증금을 확인하고, 시세 비교를 통해 실질취득비용의 타당성을 검증하기 전에는 최저가 680,861,600원을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 것이 아니라 무엇을 인수할 수 있는지 먼저 확정하는 것입니다.