대전지방법원 2025타경12575. 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 확인되는 건물은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택이며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재한 농촌마을지대입니다. 등기상 소유자는 김정진이고, 2018년 12월 28일 성남동부새마을금고가 설정한 채권최고액 520,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에 중소기업은행의 가압류, 국가와 지방자치단체의 압류, 임의경매개시결정이 차례로 등장합니다. 확인된 건물 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 소멸과 실제 점유·보증금 인수는 별개입니다. 또한 매각에는 여러 부동산 목록과 일부 지분이 포함되므로, 확인된 건물의 등기 분석을 매각 대상 전체에 그대로 확대해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12575 (임의경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 대전지방법원 천안지원 |
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-6 도로명주소: 신남동길 61-12 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 2층 단독주택 |
| 토지 현황 | 기재 토지 416.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김정진 (확인 건물 단독소유) |
| 감정가 | 673,438,875원 |
| 최저매각가 | 673,438,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 성남동부새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 2,553,152,140원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.28 · 성남동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㅂ, ㅅ) 매각 포함 · 목록 25~28 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
등기상 기준점은 2018.12.28 성남동부새마을금고 근저당권입니다. 뒤에 설정된 중소기업은행의 가압류(청구금액 1,719,072,015원), 국세 관련 압류, 연수구 압류 및 경매개시결정은 확인된 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 국가와 지방자치단체의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다. 압류등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 세금의 배당순위까지 확정되지는 않습니다. 또 신청채권자의 경매 청구금액 2,553,152,140원은 확인된 근저당 채권최고액 520,000,000원과 다릅니다. 배당예측에 사용한 근저당 배당한도와 전체 경매 청구금액을 혼동해서는 안 됩니다.
② 점유·임차관계 — 8명 중 1명은 대항력 판정 불가
현황조사에 등재된 사람은 8명입니다. 이들은 모두 개인 명의로 기재되어 있고, 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 다만 이름이 기재되었다는 사실만으로 8명 모두를 독립된 임대차계약의 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 각자의 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 가구·세대 관계를 확인해야 합니다.
| 현황조사 기재인 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BROWN, PATRICK TODD | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| COLLETT JUONG KUM | 2021.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PREACHER SABRINA | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ELMORE NICHOLAS SANTIAGO | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MILLER MATTHEW LEWIS | 2024.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TABLANTE JOAN | 2024.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MARAVILLA EDGARDO PANGILINAN | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MARAVILLA ELIZABETH | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 판단은 2018.12.28 말소기준권리와 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자와 보증금은 모두 미상이며, 우선변제 배지의 '미상'은 우선변제권이 확인되었다는 의미가 아닙니다. 승계 '없음'은 보증기관의 대위·승계 신고가 없다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 673,438,900원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 등기상 확인된 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했고, 중소기업은행 가압류는 일부만 배당되는 구조입니다. 실제 조세채권과 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,134,389원 |
| 1. 근저당 · 성남동부새마을금고 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 1,719,072,015원 | 144,304,511원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 673,438,900원 |
채권액 합계는 2,239,072,015원이고, 채권자에게 배당될 것으로 계산된 금액은 664,304,511원입니다. 미배당 채권은 1,574,767,504원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 여기서 발생하는 미배당 채권액 자체가 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 시세 메리트는 미확인
| 회차 | 예상 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 673,438,900원 | 664,304,511원 | 1,574,767,504원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 538,751,120원 | 530,963,609원 | 1,708,108,406원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 431,000,896원 | 424,290,887원 | 1,814,781,128원 | 0원 |
각 회차의 매각가·배당액·미배당액은 주어진 시나리오의 추정치입니다. 인수 추정 0원은 보증금이 확인되지 않은 점유자의 인수 위험을 반영하지 않습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 유찰이나 다음 매각가격이 확정된 것은 아닙니다.
가격이 내려가면 채권자에게 배당되는 금액이 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다만 채권자의 미배당 증가가 곧 매수인의 부담 증가를 의미하지는 않습니다. 진짜 중요한 것은 말소되지 않는 권리와 대항력 있는 임차보증금의 존재 여부입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 둔포신남보건진료소 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지가 형성된 농촌마을지대이며, 접근성과 주변환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 각 토지에 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 시내버스정류장이 있습니다. 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로, 치장벽돌 외벽, 벽지·타일 내벽, 마루·타일 바닥과 샤시창호가 적용되어 있습니다. 급배수·위생·난방설비와 천장형에어컨, 태양광발전시설 등이 기재되어 있습니다.
- 사용승인. 감정평가에 표시된 건물의 사용승인일은 2018.12.19, 2019.05.18, 2019.07.30입니다. 여러 건물 기호에 해당하므로 개별 건물별로 구분해서 확인해야 합니다.
- 토지. 기재 토지의 면적은 416.0㎡, 개별공시지가는 160,800원/㎡입니다. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하며 일부에는 건축법상 도로 관련 사항이 표시됩니다. 전체 일괄매각 면적이나 지분별 면적으로 단정해서는 안 됩니다.
- 규제. 성장관리계획구역(둔포08 일반형), 가축사육제한구역에 해당합니다. 목록에 따라 도로 일부 포함 여부 등이 다르므로 토지별 이용 제한을 구분해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가에서 공부와의 특이한 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물 ㅂ, ㅅ이 매각에 포함되므로 그 위치·면적·현황은 따로 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌마을지대의 단독주택과 토지이며 일부 지분매각을 포함합니다. 일반적인 단독소유 주택 매수와 비교해 권리관계 및 활용 가능성을 개별 검토해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 없어 환금성과 적정 낙찰가격을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최우선 — 전입일 미상 점유자. BROWN, PATRICK TODD의 실제 점유 시작 시점, 주민등록·전입관계, 임대차계약 여부, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 대항력 판정 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 나머지 현황조사 기재인 7명. 동일 가구 또는 공동 임대차관계인지, 각각의 점유 부분과 보증금, 배당요구·최우선변제 여부를 확인해야 합니다. 실제 명도 대상과 협의 범위도 구분해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 일괄매각 조건과 제시외 건물(ㅂ, ㅅ) 포함 여부, 목록 25~28의 정확한 지분, 매각 제외 시설의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·건물별 권리 대조. 확인된 건물의 근저당권에는 공동담보목록 제2018-1340호가 표시되어 있습니다. 다른 건물·토지와 공동담보 관계, 각 목록의 등기상 선순위 권리 및 지분 소유권을 개별적으로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 배당. 연수세무서 관련 압류와 연수구 압류가 존재합니다. 조세채권의 실제 금액, 법정기일, 배당 우선순위를 확인해 예상배당표를 수정해야 합니다.
- 신청채권 및 배당. 신청채권자의 청구금액 2,553,152,140원과 등기상 근저당 채권최고액 520,000,000원의 관계, 실제 피담보채권액 및 공동담보 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 토지 이용 가능성. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 도로 일부 포함 여부를 목록별로 확인하고, 지분매각 부분의 실제 사용·통행 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 673,438,900원이 시세보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다. 단독주택의 건물 상태와 각 토지의 면적·소유지분·이용가치를 나눠 실거래와 비교해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지별 등기사항전부증명서 및 공동담보목록을 입찰 전 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”은 확인되지만 “인수 0원”은 미확정
이 물건의 권리구조에서 긍정적인 부분은 명확합니다. 확인된 건물 등기에서 2018.12.28 성남동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 등장한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자의 거액 미배당액 역시 그 자체로 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다.
그러나 BROWN, PATRICK TODD의 대항력과 보증금이 미상이고, 현황조사상 나머지 7명의 보증금·확정일자도 확인되지 않습니다. 여기에 일괄매각 범위, 제시외 건물, 목록 25~28의 지분매각 및 조세배당 문제가 겹칩니다. 따라서 배당모형상 인수 0원을 근거로 권리상 안전하다고 최종 결론 내릴 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저매각가 673,438,900원이 감정가 수준이라는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래와 비교한 가격 경쟁력은 입증되지 않았습니다. 유찰되더라도 보증금 인수 가능성과 지분매각의 이용 제한이 확인되지 않으면 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급(42점), 권리·점유·매각범위 확인 전 입찰 보류입니다. 이 사건에서 먼저 해결할 문제는 입찰가격 계산이 아니라 누가 어떤 권리로 점유하고 있는지, 매수인이 어떤 부동산과 지분을 실제로 취득하는지를 확정하는 일입니다.
