* 0원은 등기권리 및 배당 시뮬레이션 기준의 잠정 수치입니다. 전입일·보증금 미상 점유자의 대항력이 확인되거나 별도 인수 사유가 발견되면 실제 매수인 부담이 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 실질취득비용은 최저가에 미확정 인수액과 부대비용을 더해 판단해야 합니다.
대전지방법원 2025타경12575. 충남 아산시 둔포면 신남리 382-1 소재 단독주택과 토지의 경매입니다. 건물 등기상 소유자는 김정진이며, 2019년 8월 소유권보존등기 직후 성남동부새마을금고가 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 중소기업은행의 1,719,072,015원 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌고, 2025년 10월 성남동부새마을금고의 임의경매가 개시됐습니다.
등기권리만 살펴보면 말소기준 이후의 부담은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 현황조사에서 확인된 사람은 8명입니다. 7명은 말소기준권리보다 늦게 전입신고한 것으로 기재되어 있지만, 1명은 전입일조차 확인되지 않습니다. 여기에 모든 사람의 보증금이 미상이고 국세·지방세 압류까지 존재합니다. 이 사건의 관건은 단순한 근저당 말소가 아니라 점유자의 법적 지위, 세금 배당, 실제 매수인 인수범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-1 도로명주소: 충청남도 아산시 둔포면 신남동길 53-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 등기 대상 건물 | 신남리 382-1 1동 |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2층 단독주택 |
| 토지 정보 | 대지 · 416.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김정진 (단독소유 · 2019.08.19 소유권보존) |
| 감정가 | 680,619,200원 |
| 최저매각가 | 680,619,200원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 성남동부새마을금고 |
| 신청채권 청구금액 | 2,553,152,140원 |
| 근저당 채권최고액 | 480,000,000원 (토지 공동담보) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㄴ) 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준권리는 2019.08.26 성남동부새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권과 뒤이어 등기된 중소기업은행 가압류, 국세 및 지방세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 등기상 압류의 소멸과 세금의 배당순위는 별개의 문제입니다. 국세·지방세 압류가 모두 말소기준 이후에 기입되었더라도 해당 세금의 종류와 법정기일 등에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다. 특히 당해세에 해당하는 세금이 있다면 집행비용 이후 선순위 배당에 반영될 가능성을 따져야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 8명, 보증금 전원 미상
현황조사에서 임차·점유 관련자로 확인된 사람은 8명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없으며, 실제 임대차계약 체결 여부와 독립된 임차인 수는 추가 확인이 필요합니다. 우선 가장 중요한 것은 BROWN, PATRICK TODD의 전입일과 점유권원입니다.
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BROWN, PATRICK TODD | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| COLLETT JUONG KUM | 2021.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PREACHER SABRINA | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ELMORE NICHOLAS SANTIAGO | 2024.03.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MILLER MATTHEW LEWIS | 2024.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TABLANTE JOAN | 2024.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MARAVILLA EDGARDO PANGILINAN | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MARAVILLA ELIZABETH | 2023.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 없음 표시는 2019.08.26 말소기준권리보다 늦은 전입신고일에 근거한 판정입니다. 확정일자와 보증금 및 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 실제 계약·점유관계를 반영한 최종 법률판단과는 구분해야 합니다. 승계 없음은 보증기관의 대위·승계 신고가 없다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 680,619,200원 가정)
신건 최저매각가로 낙찰되는 경우의 배당 시뮬레이션입니다. 성남동부새마을금고 근저당권에 480,000,000원, 중소기업은행 가압류에 191,413,008원을 배당하는 것으로 계산됩니다. 중소기업은행의 청구금액이 커서 상당한 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,206,192원 |
| 1. 근저당 · 성남동부새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 1,719,072,015원 | 191,413,008원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 합계 | 2,199,072,015원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 671,413,008원 |
| 예상 미배당 합계 | 1,527,659,007원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수(계산상) | 0원 · 점유자 관련 실제 인수는 미확정 |
집행비용 9,206,192원은 추정치이며, 배당금액은 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 우선 배당, 임차인의 최우선변제 및 확정되지 않은 임대차관계는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 자체는 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 680,619,200원 | 671,413,008원 | 1,527,659,007원 |
| 1회 유찰 (80%) | 544,495,360원 | 536,650,406원 | 1,662,421,609원 |
| 2회 유찰 (64%) | 435,596,288원 | 428,840,325원 | 1,770,231,690원 |
유찰 시 최저매각가는 680,619,200원 → 544,495,360원 → 435,596,288원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이에 비례해 배당재원도 감소하고, 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 늘어납니다.
여기서 반드시 구별해야 할 것이 있습니다. 채권자 미배당액이 증가한다는 사실만으로 매수인의 인수액이 증가하는 것은 아닙니다. 후순위 가압류 채권의 미배당은 원칙적으로 매수인 승계와 별개입니다. 반면 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 배당되지 않았다면 그 인수액은 별도로 계산해야 합니다.
또한 실제 매매 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 680,619,200원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다릅니다. 따라서 위 유찰 시나리오만으로 저가 낙찰 가능성이나 투자 수익성을 단정하지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아산시 둔포면 신남리 소재 둔포신남보건진료소 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지 등이 형성된 농촌마을지대로, 접근성 및 주변환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 토지는 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로에 시내버스정류장이 있습니다. 노선버스 운행여건 등을 고려한 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 2층 단독주택입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등이며, 실내는 벽지·타일·마루 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 개별 급배수 및 위생설비, 난방설비, 천장형 에어컨, 태양광발전시설 등이 설치된 것으로 평가됩니다.
- 사용승인. 감정평가상 건물별 사용승인일은 2018.12.19, 2019.05.18, 2019.07.30으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대지이며, 표시된 토지면적은 416.0㎡입니다. 토지형상은 사다리형, 지형은 평지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08 일반형), 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 일부 토지는 도로를 포함하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 160,800원/㎡입니다. 공시지가가 곧 해당 부동산의 매매시세 또는 감정가를 의미하는 것은 아닙니다.
- 건축물 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 농촌마을의 단독주택·토지로서 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래를 기준으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 개별 토지·건물 상태를 확인해야 하므로 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 대항력 미상 점유자 확인. BROWN, PATRICK TODD의 전입신고일, 실제 점유 개시 시점, 임대차계약 체결 여부와 보증금을 확인해야 합니다. 이 항목이 해결되지 않으면 매수인 인수범위를 확정할 수 없습니다.
- 나머지 조사인원 7명 확인. 전입신고일은 말소기준 이후이지만, 실제 점유관계·임대차계약·보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 독립된 임차관계인지 공동거주 또는 다른 점유관계인지도 구분해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 연수세무서장, 연수구, 아산시의 압류 관련 세액, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 예상배당의 근저당권·가압류 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 채권계산서 확인. 신청채권 청구금액 2,553,152,140원과 근저당 채권최고액 480,000,000원의 관계 및 실제 우선변제 가능한 채권액을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 등기부상 건물 1동과 토지의 실제 매각범위, 제시외 건물(ㄴ)의 포함 내용, 건물별 현황을 원본 서류 및 현장과 대조해야 합니다.
- 토지 이용 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 규제와 도로 포함 부분, 실제 진입로 및 토지 이용가능 범위를 확인해야 합니다.
- 실거래·매매시장 조사. 같은 지역의 단독주택 및 토지 거래사례와 실제 매물 가격을 검토해야 합니다. 감정가나 유찰 시 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 명도 및 유지비 확인. 실제 거주 인원과 사용 부분, 인도 가능성, 시설 관리상태 및 관리·유지비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 당일 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 최신 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 말소되지만, 위험까지 말소되는 것은 아니다”
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 성남동부새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액도 0원으로 제시됩니다.
그러나 이 계산만 믿고 접근하기에는 미확정 요소가 많습니다. 현황조사상 8명이 확인되고, 그중 1명은 전입일과 대항력 자체가 미상입니다. 모든 조사인원의 보증금이 확인되지 않았으며, 국세·지방세 압류 3건도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 단독주택과 토지라는 용도 특성상 감정가를 직접 검증할 거래사례도 중요하지만, 현재 가격 메리트를 확정할 근거가 없습니다.
신건 최저매각가 680,619,200원에서 1회 유찰 시 544,495,360원, 2회 유찰 시 435,596,288원까지 낮아지는 시나리오가 있더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 확인되면 낙찰가 하락의 이익이 상쇄될 수 있습니다.
따라서 결론은 등기권리의 말소 구조는 확인되지만, 점유·보증금·세금·시세 검증 전에는 적극 입찰을 보류해야 하는 물건입니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 실제로 얼마를 인수할 수 있는지입니다.
