대전지방법원 천안지원 2025타경12575. 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-2 일대의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 김정진이며, 2019.05.30 설정된 성남동부새마을금고 근저당권(채권최고액 480,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행의 1,719,072,015원 가압류, 국세 및 지방세 관련 압류, 성남동부새마을금고의 임의경매개시결정이 순서대로 등기됐습니다.

등기된 담보권과 후순위 압류만 놓고 보면 매각 후 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 점유자의 대항력·보증금 인수위험이 없다는 사실은 별개입니다. 특히 현황조사에서 다수의 이름이 확인되고 임대관계도 확정되지 않았습니다. 따라서 예상배당표에 표시된 매수인 인수액 0원은 확인된 보증금 인수를 반영하지 않은 계산상 수치로 읽어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정

권리분석의 기준점은 2019.05.30입니다. 성남동부새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 중소기업은행 가압류, 국세 압류, 연수구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 국세·지방세 압류등기가 말소된다는 것과 조세채권이 배당에서 어떤 순위를 갖는지는 구분해야 합니다. 조세의 법정기일과 체납액에 따라 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.

현황조사 점유자 분석 — 8명 중 1명은 대항력 판단 불가

현황조사에서 확인된 사람은 8명입니다. 다만 이름이 조사됐다는 사실만으로 모두가 독립된 임대차계약을 맺은 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 각자의 점유 공간, 계약당사자 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.

대항력 판정은 2019.05.30 말소기준권리와 전입신고일을 비교한 것입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 등 요건 확인이 필요하며, 승계는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다. 대항력 없음은 보증금이나 계약의 존재 자체가 없다는 의미가 아닙니다.

② 가격 검토 — 감정가 671,998,900원의 적정성은 미검증

현재 최저매각가는 671,998,900원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래를 단순 비교하기 어려운 농촌마을 단독주택·토지 일괄매각입니다. 직접 비교 가능한 최근 거래가격과 가격 추세가 확인되지 않았기 때문에 감정가가 시세보다 낮다는 근거는 없습니다.

유찰이 진행될 경우 제시된 시나리오상 최저가격은 낮아지지만, 그 자체로 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 더 중요한 것은 확인되지 않은 대항력 임차인의 존재 여부와 보증금 규모입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한 부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 보증금과 대항력이 확정되지 않아 해당 구조의 적용 여부를 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 671,998,900원 가정)

현재 회차 최저가로 매각된다는 가정하에, 집행비용을 먼저 공제하고 성남동부새마을금고 근저당권에 480,000,000원, 중소기업은행 가압류에 182,878,911원이 배당되는 단순 추정입니다. 소유자 잔여금은 없습니다.

예상배당은 근저당 채권최고액 기준의 단순 계산이며, 국세·지방세의 체납액 및 법정기일, 임차인의 최우선변제·우선변제 여부를 반영하지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

채권 미배당과 매수인 인수는 다릅니다

성남동부새마을금고가 경매를 신청한 청구금액은 2,553,152,140원이지만, 이 근저당권의 등기상 채권최고액은 480,000,000원입니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 계산되어 있습니다. 따라서 청구금액 전체가 담보권 우선순위로 배당된다고 볼 수 없습니다.

또한 배당표의 1,536,193,104원 미배당은 채권자들이 변제받지 못하는 추정 채권금액이지, 낙찰자가 인수하는 채무금액을 뜻하지 않습니다. 후순위 가압류 등기의 말소와 채권 부족분의 처리도 구별해야 합니다.

④ 입지·건물·토지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 충청남도 아산시 둔포면 신남리의 둔포신남보건진료소 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 농촌마을지대이며, 접근성 및 주변환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 토지별 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 시내버스정류장이 있습니다. 노선버스의 운행여건 등을 고려한 대중교통 편의도 역시 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내부는 벽지·타일 및 마루 등으로 마감되어 있습니다.
• 사용승인. 건물별 사용승인일은 2018.12.19, 2019.05.18, 2019.07.30으로 기재되어 있습니다. 각 건물의 현재 상태와 제시외 건물의 실체를 현장에서 구분해야 합니다.
• 설비. 개별 급배수·위생·난방설비, 천장형 에어컨, 태양광발전시설 등이 설치되어 있습니다. 설비의 작동 상태나 소유·유지관리 관계는 별도 확인 대상입니다.
• 토지. 지목은 대, 확인된 면적은 416.0㎡이며, 평지·사다리형·세로한면 접도 조건입니다. 공시지가는 160,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 면적과 가격을 전체 일괄매각 대상 토지의 합계 또는 현재 거래시세로 해석해서는 안 됩니다.
• 이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(둔포08 일반형), 가축사육제한구역이 확인됩니다. 일부 토지는 도로 일부를 포함하는 것으로 기재되어 있어 도로의 소유관계와 실제 이용 상태도 살펴야 합니다.
• 건축 관련. 감정평가 요항상 공부와의 차이에 특이사항이 기재되지 않았고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되는 만큼 그 위치·면적·구조와 권리관계는 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사에서 복수의 점유 관련 인원이 확인되므로 건물별·실별 사용관계와 실제 임대차계약의 존재를 대조해야 합니다.
• 환금성. 농촌마을 단독주택·토지와 일부 지분매각을 결합한 유형은 표준화된 공동주택보다 가치평가와 매수자 확보가 어려울 수 있습니다. 최근 거래사례가 확인되지 않아 실제 거래 유동성을 수치로 판단할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최우선 — BROWN, PATRICK TODD의 권리 확인. 전입신고일, 점유개시일, 실제 점유 여부, 계약서, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 여부가 확정되지 않으면 매수인 인수액도 확정되지 않습니다.
• 8명의 점유관계 구분. 현황조사에서 확인된 각 사람이 계약당사자인지, 동거인인지, 실제로 어떤 건물·부분을 사용하는지 확인해야 합니다. 동일 날짜의 전입자들을 무조건 독립된 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 일괄매각의 범위, 제시외 건물(감정평가서상 ㄷ), 목록 13~16의 지분비율과 공유자 관계를 확인해야 합니다.
• 토지·건물별 소유권 및 이용관계. 매각대상 각 목록의 등기사항, 지적도, 건축물대장, 현황상 경계 및 진입로를 대조해야 합니다. 공동담보목록 제2019-549호의 담보범위도 확인 대상입니다.
• 국세·지방세 압류. 국 및 연수구의 압류와 관련된 체납액, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 압류등기의 소멸 예정만으로 조세 배당 문제가 없다고 볼 수 없습니다.
• 최근 거래 및 개별 감정평가. 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 토지별 감정액, 건물별 감정액을 대조해야 합니다. 감정가 671,998,900원이 시세보다 낮다는 객관적 근거를 확보하기 전에는 가격 매력을 인정하기 어렵습니다.
• 명도 가능성과 비용. 실제 점유관계, 인도 절차 가능 여부, 인도에 필요한 협의와 비용을 검토해야 합니다. 대항력이 없는 점유자도 현실적인 인도 부담은 발생할 수 있습니다.
• 제시외 건물 및 설비. 매각에 포함되는 제시외 건물과 태양광발전시설 등 설비의 소유·사용·유지관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 입찰가와 인수액을 분리해서 산정. 낙찰가격만 계산하지 말고, 확인된 인수보증금과 취득 부대비용을 합친 실질취득액을 기준으로 가격 경쟁력을 재평가해야 합니다.
• 매각기일 전 최종 확인. 2026.11.03 입찰 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 관련 공부의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다, 확인되지 않은 권리가 더 중요하다”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.30 성남동부새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 뒤따른 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상배당에서도 채권자가 받지 못하는 금액은 매수인의 자동 인수채무로 분류되지 않습니다.

그러나 매수인 입장에서는 더 중요한 미해결 문제가 남아 있습니다. 현황조사상 8명 중 1명의 대항력과 보증금이 미상이고, 나머지 인원의 임대차계약 관계도 확정되지 않았습니다. 여기에 일부 토지 지분매각, 제시외 건물 포함, 국세·지방세 압류 관련 배당 불확실성까지 확인됩니다.

최저가 671,998,900원이 감정가와 같다는 사실만으로 싸거나 비싸다고 결론 낼 근거도 충분하지 않습니다. 최근 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율과 투자수익을 검증하지 못한 상태입니다. 유찰되어 최저가가 낮아지더라도 미확정 인수위험과 지분매각 문제는 별도로 검토해야 합니다.