* 0원은 등기상 권리 소멸과 현행 배당모형의 추정치입니다. 대항력 가능·미상 점유자의 보증금 인수 여부가 확정된 금액은 아니며 취득세·명도비 등 별도 비용도 포함하지 않습니다.
대전지방법원 2025타경12575. 충남 아산시 둔포면 신남리에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택으로 이용되고, 주변에는 단독주택과 농경지가 펼쳐진 농촌마을이 형성돼 있습니다. 등기상 소유자는 김정진이며, 성남동부새마을금고가 설정한 520,000,000원 채권최고액의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다.
이 물건의 핵심은 등기 자체보다 점유와 매각범위입니다. 중소기업은행의 가압류 1,719,072,015원과 국가·지방자치단체의 압류가 뒤따랐지만, 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 반면 현황조사에 나타난 사람들의 실제 임대차관계, 특히 전입일조차 확인되지 않은 점유관계인에 대해서는 별도의 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12575 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 신남리 382-3 도로명주소: 충청남도 아산시 둔포면 신남동길 61-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 2층 단독주택 |
| 소유자 | 김정진 (단독소유) |
| 감정가 | 671,998,900원 |
| 최저매각가 | 671,998,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 성남동부새마을금고 |
| 경매 청구금액 | 2,553,152,140원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 말소기준권리 | 2018.12.28 성남동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 520,000,000원 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㄹ) 포함 · 목록 17~20 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2018.12.28 접수된 성남동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 520,000,000원이며 공동담보목록 제2018-1338호가 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.10.28 접수됐습니다.
그 사이 중소기업은행의 가압류와 연수세무서장·인천광역시 연수구의 압류가 설정됐습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 말소와 세금의 배당순위는 별개이며, 당해세 등 법정 우선채권의 존재 및 금액에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 8명 중 1명은 대항력 미상
현황조사에는 8명의 임차인·점유관계인이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없으므로 조사 인원은 8명으로 보되, 이들이 모두 독립된 임대차계약의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 실제 계약관계와 점유 부분은 확인이 필요합니다.
그중 BROWN, PATRICK TODD는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 나머지 7명은 알려진 전입신고일이 2018.12.28 말소기준권리보다 늦어, 기재된 전입일 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.
| 임차인·점유관계인 | 전입신고일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BROWN, PATRICK TODD | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| COLLETT JUONG KUM | 2021.04.21 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| PREACHER SABRINA | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| ELMORE NICHOLAS SANTIAGO | 2024.03.25 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| MILLER MATTHEW LEWIS | 2024.12.12 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| TABLANTE JOAN | 2024.12.12 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| MARAVILLA EDGARDO PANGILINAN | 2023.04.27 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| MARAVILLA ELIZABETH | 2023.04.27 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
대항력 없음은 기재된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 등 요건 확인이 필요합니다. 보증금과 계약관계가 미상인 사람은 인수금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 신건 671,998,900원의 적정성은 보류
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 671,998,900원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다.
그러나 동일 지역·동일 용도의 최근 실거래가와 가격 추세가 확인되지 않아, 671,998,900원이 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 특히 여러 단독주택과 토지, 제시외 건물, 일부 지분매각이 결합된 사건이므로 일반적인 단독주택 한 채의 거래가격과 단순 비교하는 것도 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 비율 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 671,998,900원 | 1,576,193,104원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정 | 80% | 537,599,120원 | 1,709,248,886원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정 | 64% | 430,079,296원 | 1,815,693,512원 | 0원* |
* 각 회차의 0원은 확인되지 않은 임차보증금 인수를 제외한 모형값입니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 매각가격이나 다음 매각조건을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 671,998,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,119,989원 |
| 1. 근저당 · 성남동부새마을금고 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 1,719,072,015원 | 142,878,911원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 9,119,989원을 공제하고, 성남동부새마을금고에 채권최고액 기준 520,000,000원, 중소기업은행에 142,878,911원을 배당하는 모형입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
모형에 반영된 채권 합계는 2,239,072,015원이고, 채권자 배당 합계는 662,878,911원으로, 미배당액은 1,576,193,104원입니다. 별도로 표시된 경매 청구금액 2,553,152,140원과 배당모형의 채권액은 서로 다른 기준이므로 혼동하거나 합산해서는 안 됩니다.
위 배당은 근저당 채권최고액과 등기상 가압류 청구금액을 사용한 추정입니다. 실제 피담보채무액, 국세·지방세의 법정 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제, 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권 잔액 자체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변환경. 충청남도 아산시 둔포면 신남리 소재 둔포신남보건진료소 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 농촌마을지대로, 접근성과 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 시내버스정류장이 있습니다. 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내부는 벽지·타일·마루 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 천장형에어컨, 태양광발전시설 등이 설치돼 있습니다. 실제 작동 상태 및 소유·유지관리 관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 사용승인. 건물 기호별로 2018.12.19, 2019.05.18, 2019.07.30의 사용승인일이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지정보상 지목은 대, 면적은 416.0㎡, 공시지가는 160,800원/㎡입니다. 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다. 해당 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 단정해서는 안 됩니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역(둔포08 일반형)에 해당하며 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 일부 토지는 도로에 포함되는 것으로 평가돼 개별 필지별 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 특이사항은 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 실제 건축물 범위는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 농촌마을의 단독주택·토지 복합물건으로, 일부 목록이 지분매각인 만큼 일반적인 완전소유 주택과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 비교 실거래 확인 전에는 환금성이 양호하다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유자. BROWN, PATRICK TODD의 최초 전입신고·외국인등록 관련 거주신고 기록, 실제 점유개시일, 임대차계약 및 보증금부터 확인해야 합니다.
- 나머지 조사 인원. 7명의 전입일은 말소기준 이후이나 실제 점유관계, 독립된 임대차계약 여부, 확정일자와 보증금, 배당요구 및 명도 문제는 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 재산정. 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 이를 더해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면 총 취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 매각목록별 지분. 목록 17~20의 매각 지분율, 공유자, 필지별 소유관계와 실제 사용 부분을 매각물건명세서·등기부·지적도에서 대조하세요.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㄹ 건물은 매각에 포함됩니다. 위치·구조·현황과 기존 건물의 관계, 이용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 성남동부새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2018-1338호를 열람하여 경매 대상 부동산과 담보 범위가 일치하는지 검토하세요.
- 세금 우선배당. 연수세무서장과 인천광역시 연수구의 압류가 있으므로 당해세 등 실제 우선배당 가능 금액 및 배당순위를 확인하세요.
- 시세 검증. 인근 단독주택·토지의 최근 매매사례를 확인하고, 전체 매각대상 건물·토지 및 지분의 시장가치를 구분해서 비교해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 현황조사상 다수 인원이 확인됐으므로 현재 실제 거주 인원과 각 건물의 사용관계, 명도 협의 가능성, 인도명령 가능 여부를 검토하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원 ≠ 실제 위험 0원”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 후순위 등기 권리가 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론을 매수인 인수 0원이라고 단정하기에는 아직 중요한 확인 사항이 남아 있습니다.
현황조사상 8명 가운데 1명의 대항력 여부가 확인되지 않았고, 보증금도 밝혀지지 않았습니다. 선순위 대항력이 인정되면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물·일부 지분매각까지 겹쳐 취득 범위와 사후 이용관계에 주의가 필요합니다.
감정가 671,998,900원이 주변 시세와 비교해 유리한지도 검증되지 않았습니다. 후순위 채권의 미배당이 거액이라는 사실은 가격 메리트가 아니며, 유찰로 최저가가 내려간다 해도 선순위 인수 위험을 해소하지 못할 수 있습니다.
결론은 권리 일부 합격, 임차관계·매각범위 확인 전 입찰 보류입니다. 대항력 미상 점유자의 권리와 전체 매각범위를 확정하고, 최근 실거래를 통해 실질취득액 대비 가격을 검증한 뒤 입찰 판단을 하는 것이 타당합니다.
