광주지방법원 2026타경4840. 광주 동구 대인동의 영무파라드오피스텔 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사티와이홀딩스이고, 광주중앙신용협동조합이 2019년 설정한 근저당권을 기초로 임의경매를 신청했습니다. 이후 김지예의 가압류가 등기됐지만, 근저당권과 가압류 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

등기부만 보면 비교적 이해하기 쉬운 사건입니다. 말소기준권리가 2019.12.24 광주중앙신용협동조합 근저당권으로 명확하기 때문입니다. 다만 이 물건은 비어 있는 오피스텔이 아닙니다. 전입자로 김민준과 오원빈이 확인됩니다. 두 사람 모두 말소기준권리 이후 전입했으므로 전입일 기준 대항력은 없지만, 실제 점유 상태와 임대차 내용을 확인하는 절차는 남아 있습니다.

따라서 이 경매의 핵심은 권리 인수금보다 점유 정리 가능성, 배당의 변동 가능성, 그리고 최저가의 시장 적정성입니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인은 필요하다

핵심은 2019.12.24 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리로 작용하고, 이후 등기된 김지예의 가압류와 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권의 채권최고액은 67,440,000원이며, 김지예의 가압류 청구금액은 89,349,410원입니다.

신청채권자 광주중앙신용협동조합의 경매 청구금액은 327,137,143원으로 근저당 채권최고액과 차이가 있습니다. 예상배당에서는 해당 근저당권에 67,440,000원을 배당하는 것으로 산정했습니다. 경매 청구금액 전체가 담보권의 우선배당액이 되는 것은 아니며, 미회수 채권이 발생한다고 해서 그 차액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것도 아닙니다.

② 임차인·점유자 분석 — 대항력은 없지만 확인할 것이 있다

전입자로 확인되는 사람은 김민준과 오원빈, 총 2명입니다. 김민준은 보증금과 월차임이 확인된 임차인이고, 오원빈은 전입 사실은 확인되지만 구체적인 임대차관계가 확인되지 않은 사람입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도로 확인해야 하는 전입자입니다.

김민준은 2025.02.19 전입했습니다. 말소기준권리인 2019.12.24 근저당권보다 늦기 때문에 이 경매에서 선순위 대항력을 주장할 수 없는 구조입니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 400,000원이며, 2026.06.12 배당요구를 했습니다.

다만 배당요구를 했다고 해서 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권의 인정 여부를 단정할 수 없고, 소액임차인의 최우선변제 요건 충족 여부도 별도로 검토해야 합니다. 최우선변제 요건을 충족한다면 배당순위와 채권자별 예상배당액이 달라질 수 있습니다.

오원빈은 2025.09.23 전입했습니다. 이 역시 말소기준권리 이후이므로 확인된 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 그러나 보증금, 차임, 실제 점유 범위, 임대차계약의 존재 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력 없음이라는 판단만으로 점유관계까지 정리됐다고 볼 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가 92,000,000원은 저렴한가?

현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 92,000,000원이며, 최저가가 감정가의 100%입니다.

그러나 감정가가 곧 현재 시장가격을 의미하지는 않습니다. 특히 오피스텔은 같은 건물이라도 면적, 내부 상태, 임대조건, 거래 빈도 등에 따라 매매가격과 환금성이 달라질 수 있습니다. 이 물건의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 92,000,000원이 현재 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 제공된 유찰 시나리오에 따른 가정입니다. 현재 회차는 신건이며, 이후 회차의 진행이나 해당 금액에서의 매각을 보장하지 않습니다.

유찰 시 최저매각가격은 낮아지지만, 이것이 곧 시장가격보다 저렴해졌다는 의미는 아닙니다. 낙찰가와 실제 시장가치를 비교하지 않은 상태에서는 어느 회차에도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 또한 채권자 미배당액이 증가하는 것과 매수인의 인수액이 증가하는 것은 서로 다른 문제입니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

최저매각가 92,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,056,000원을 공제하고, 채권자에게 배당될 재원은 89,944,000원입니다.

광주중앙신용협동조합 근저당권에 67,440,000원, 김지예 가압류에 22,504,000원을 배당하는 것으로 산정됩니다. 김지예의 청구금액 중 일부는 배당되지 않으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 채권자 전체 예상 미배당액은 66,845,410원입니다.

⑤ 회차별 권리 시나리오 — 유찰되면 무엇이 달라지나?

이 사건에서 눈여겨볼 부분은 유찰되더라도 현재 확인된 매수인 인수 예상액은 0원으로 유지된다는 점입니다. 말소기준권리 이후에 전입한 점유자들이기 때문에, 매각가격이 내려간다는 이유만으로 그들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

반면 배당을 받지 못하는 채권액은 증가합니다. 신건의 예상 미배당액은 66,845,410원이지만, 2회 유찰 시나리오에서는 99,369,250원입니다. 신청채권자 광주중앙신용협동조합의 예상배당액도 2회 유찰 시나리오에서는 57,420,160원으로 줄어듭니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 대인동 소재 광주중앙초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린상가와 숙박시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 금남로4가역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 구조입니다.
• 설비. 일반적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다. 기계식 주차장의 실제 이용 가능 여부와 운영 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 부정형 평지의 오피스텔 부지로, 북동측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 광주중앙초등학교 관련 상대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 규제를 받습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부에 따른 거래 절차도 확인 대상입니다.
• 건물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 하자, 수선 필요성 및 설비 상태는 별도 현장조사가 필요합니다.
• 환금성. 상업지역의 오피스텔로 교통 접근성은 양호하지만, 현재 거래가격과 거래량을 근거로 매도 용이성을 확정하기는 어렵습니다. 오피스텔은 주거형 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 되며, 실제 임대수요와 매매수요를 구분해 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2019.12.24 광주중앙신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서와 대조하세요.
• 김민준의 임대차 확인. 보증금 5,000,000원, 월차임 400,000원, 전입일 2025.02.19 및 배당요구일 2026.06.12를 확인하세요. 계약서, 확정일자 및 소액임차인 최우선변제 요건을 검토해야 합니다.
• 오원빈의 점유권원 확인. 2025.09.23 전입 사실 외에 보증금과 임대차 내용이 명확하지 않습니다. 실제 거주 여부, 점유 범위, 계약관계 및 퇴거 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 이중 전입관계 확인. 김민준은 전부 점유 임차인으로 조사되지만 오원빈도 별도로 전입되어 있습니다. 두 사람의 관계와 실제 점유자를 확인하지 않으면 명도계획을 정확하게 세우기 어렵습니다.
• 배당표 검증. 현재 예상배당은 근저당권에 67,440,000원, 김지예 가압류에 22,504,000원을 배당합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권액에 따른 변경 가능성을 점검하세요.
• 매매 시세 확인. 같은 건물의 유사한 면적·층·상태를 가진 호실을 기준으로 최근 실거래가격, 매물가격 및 거래 빈도를 확인하세요. 92,000,000원이 시장에서 매력적인 가격인지는 아직 검증되지 않았습니다.
• 임대수익성 검토. 확인된 월차임 400,000원만으로 장래 임대수익률을 확정해서는 안 됩니다. 계약의 실제 효력, 관리비, 공실 가능성, 세금 및 운영비를 함께 고려해야 합니다.
• 관리비·시설 현황 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비, 기계식 주차장 운영 현황, 승강기 및 공용설비 상태를 조사하세요.
• 인도·명도계획. 대항력 없는 점유자라도 실제 퇴거를 위해 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 점유자와의 협의 가능성, 인도명령 신청 및 예상 비용을 검토하세요.
• 매각기일 및 원본 확인. 매각기일은 2026.11.03입니다. 입찰 전 기일 변경, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 배당요구 관련 문건을 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 적정성은 아직 미확인”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 광주중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 김지예 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 전입자도 말소기준권리 이후 전입했으므로 현재 확인된 권리관계상 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

하지만 권리 인수 위험이 낮다고 해서 곧바로 안전한 투자라고 볼 수는 없습니다. 김민준의 우선변제 관련 확인사항이 남아 있고, 오원빈의 임대차관계와 실제 점유 상태도 불명확합니다. 예상배당에서는 채권자 미배당액이 66,845,410원 발생하며, 이 금액은 매수인이 인수할 채무와 별개입니다.

가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 감정가와 최저가가 모두 92,000,000원인 신건이지만, 최근 실거래가격과 비교하지 못했기 때문에 현재 최저가가 시장보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 시나리오에서도 실제 시세 확인이 선행되어야 합니다.

결론은 ‘권리구조는 비교적 양호, 점유와 가격은 추가 검증’입니다. 이 오피스텔의 입찰 여부를 결정하는 기준은 단순히 감정가보다 낮은 가격이 아니라, 실제 시세와 비교한 취득가격, 점유 정리 가능성, 예상 임대수익 및 향후 환금성까지 반영한 판단이어야 합니다.